Assim, o Cartório de Registro de Imóveis recebeu o Documento nº 664 do Departamento de Polícia de Investigação da Cidade de Ho Chi Minh, que declarava: "Por meio da investigação e resolução de casos e incidentes relacionados ao setor imobiliário, o Departamento de Polícia de Investigação constatou que muitas pessoas realizaram transações, ofereceram garantias, aceitaram hipotecas e transferiram voluntariamente direitos de uso da terra em projetos que não possuíam Certificados de Direito de Uso da Terra (CDU) ou que se baseavam apenas em contratos preliminares, acordos internos, recibos, confirmações do investidor, informações de boca a boca e corretores não oficiais."
Segundo a Agência de Investigação Policial, as pessoas não compreendem totalmente a diferença entre "direitos legais de uso da terra" e "direitos de posse e uso efetivos", o que leva a uma falsa crença no valor legal de terrenos em projetos que não concluíram os trâmites legais, à transferência de bens e dinheiro de valor significativo quando as condições para a transferência não são cumpridas de acordo com a lei, causando prolongadas disputas civis e até mesmo sendo exploradas para cometer fraudes e apropriação indébita de bens.
"Em alguns projetos residenciais desenvolvidos por empresas de infraestrutura, a demora na emissão de certificados de uso do solo, aliada à realização de transações secretas por parte dos moradores, criou sérios riscos legais", segundo a Agência de Investigação Policial.
Diante da situação acima, a fim de prevenir infrações legais e minimizar prejuízos para os cidadãos, o Cartório de Registro de Imóveis informa que as pessoas devem estar cientes de algumas normas necessárias ao realizar transações imobiliárias.
Assim, o regulamento estipula que os usuários da terra têm o direito de exercer os direitos de conversão, transferência, arrendamento, subarrendamento, herança e doação dos direitos de uso da terra; hipotecar e contribuir com capital utilizando os direitos de uso da terra, quando todas as condições forem atendidas; possuir um Certificado de Direitos de Uso da Terra ou um Certificado de Propriedade de Habitação e Direitos de Uso da Terra ou um Certificado de Direitos de Uso da Terra, Propriedade de Habitação e outros bens vinculados à terra que não estejam sujeitos a disputas ou litígios; e os direitos de uso da terra não estejam sujeitos a penhora ou outras medidas para garantir o cumprimento de sentenças.
Ao adquirir direitos de uso do solo em um projeto de desenvolvimento imobiliário, é essencial investigar minuciosamente o incorporador, incluindo sua experiência em projetos anteriores, sua responsabilidade e compromisso com o atendimento ao cliente, a verdadeira identidade do incorporador, os documentos legais do projeto e a capacidade do incorporador de executar o projeto.
Para a compra de imóveis em construção, os interessados devem solicitar ao incorporador imobiliário um documento da agência estatal de gestão imobiliária de nível provincial, atestando que o imóvel está disponível para venda ou arrendamento com opção de compra.
Nos casos em que o investidor de um projeto de construção habitacional tenha hipotecado parte ou a totalidade do projeto ou das unidades habitacionais e precise captar recursos de acordo com a legislação habitacional, ou precise vender ou arrendar as unidades habitacionais, ele deverá liberar parte ou a totalidade da hipoteca sobre o projeto ou as unidades habitacionais e os direitos de uso do solo antes de assinar um contrato de aporte de capital, um contrato de compra e venda ou um contrato de arrendamento com opção de compra com os clientes.
Segundo o Cartório de Registro de Imóveis, existem muitos riscos legais ao negociar terrenos de projetos que ainda não possuem certificado de uso do solo, além da validade legal limitada de contratos preliminares, acordos manuscritos e contratos civis não registrados.
O Departamento de Registro de Imóveis recomenda que, na cidade de Ho Chi Minh, nos últimos tempos, alguns investidores em projetos, devido à fraca capacidade financeira e ao capital limitado, não conseguiram concluir seus projetos e contornaram a lei, transferindo os direitos de uso da terra para compradores por meio de várias formas, como contratos de depósito, contratos de reserva, contratos de contribuição de capital para construção de infraestrutura ou contratos de contribuição de capital para construção de moradias… mesmo sem terem cumprido as condições para a transferência estipuladas por lei.
Além disso, em alguns empreendimentos imobiliários, as construtoras sequer concluíram os procedimentos de alocação de terrenos ou cumpriram suas obrigações financeiras para a obtenção dos certificados de uso do solo, e mesmo assim continuam anunciando e negociando os imóveis secretamente; o primeiro investidor secundário, após receber a transferência, passa a vender os imóveis para o segundo e o terceiro investidores secundários por meio de acordos informais.
Isso criou muitos riscos legais graves, pois contratos de reserva, depósitos, acordos preliminares e documentos manuscritos têm validade legal limitada e não são protegidos por lei.
As consequências são que as pessoas não recebem certificados de uso do solo, surgem disputas, o assunto se arrasta por muitos anos e é muito difícil de resolver. As pessoas também enfrentam grandes dificuldades para recuperar o valor do imóvel que compraram.
Fonte: https://www.sggp.org.vn/tphcm-khuyen-cao-nguoi-dan-khong-mua-nha-dat-chua-co-so-post835805.html
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