Perspectivas do Mercado Imobiliário Industrial: Crescimento Estável

Em 2023, apesar das dificuldades das economias nacional e internacional, o mercado imobiliário industrial vietnamita continua crescendo fortemente. No futuro próximo, embora sejam apontados muitos desafios que o mercado imobiliário industrial vietnamita enfrenta, a maioria dos especialistas avalia positivamente as perspectivas desse mercado a médio e longo prazo.

O mercado imobiliário industrial do Vietnã continua crescendo bastante. Foto ilustrativa: VNA

A taxa de ocupação é boa.

No relatório “Vietnam Industrial Real Estate Spotlight: Steady Growth”, publicado em 3 de novembro, a Savills Vietnam declarou: “Após um primeiro semestre volátil, o Vietnã apresentou crescimento constante graças a importantes impulsionadores de mercado. Entre eles, uma força de trabalho jovem e dinâmica, custos de mão de obra competitivos, uma economia voltada para a exportação, um ambiente de negócios estável, localização geográfica e a participação ativa do Vietnã em acordos de livre comércio (ALCs) são fatores-chave.”

De acordo com a Savills Vietnam, em 2023, serão estabelecidos 397 parques industriais, com uma área total de 122.900 hectares, dos quais 292 parques industriais estão em operação, com uma área total de mais de 87.100 hectares. Além disso, outros 106 parques industriais estão em construção, com uma área total de 35.700 hectares. Os parques industriais em todo o país apresentam uma alta taxa de ocupação, superior a 80%, com as principais províncias do norte atingindo 83% e as principais províncias do sul, 91%.

A Zona Econômica do Norte registrou 68 projetos de parques industriais com uma área de terra arrendada de 12.000 hectares. Os preços de aluguel de terras aumentaram 30% em relação ao ano anterior, atingindo uma média de US$ 138/m²/período de locação. Os inquilinos nesta área operam principalmente nas áreas de eletrônicos e computadores, montagem e fabricação de automóveis, máquinas e equipamentos, bem como componentes relacionados à energia solar. Algumas empresas de destaque que operam no Norte incluem Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda e Vinfast .

A Zona Econômica Chave do Sul registrou 122 projetos de parques industriais, com uma área de terra arrendada de 24.883 hectares. Os preços de aluguel de terras aumentaram 15% em relação ao ano anterior, atingindo uma média de US$ 174/m²/prazo de locação. Os locatários atuam principalmente nas áreas de processamento de alimentos e bebidas, materiais de construção, têxteis e produtos de borracha e plástico. Alguns locatários notáveis ​​incluem LEGO, Suntory, PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola e Kumho Tires.

Compartilhando a mesma visão, em seu último relatório, a Knight Frank Vietnam Company afirmou que a taxa de ocupação de parques industriais é atualmente muito positiva, com 78% na área suburbana de Hanói e 92% na Cidade de Ho Chi Minh. Os preços de aluguel de terrenos para parques industriais nas duas maiores cidades do país também aumentaram acentuadamente no período de 2022-2023, com aumentos específicos de 14% na área suburbana de Hanói e 58% na área suburbana da Cidade de Ho Chi Minh.

De acordo com a Knight Frank Vietnam, o mercado de fábricas e armazéns prontos para construção (RBF e RBW) vem atraindo forte investimento estrangeiro desde 2018, e o número de investidores quintuplicou até o momento. Os desafios decorrentes desse boom, especialmente nas áreas suburbanas da Cidade de Ho Chi Minh, onde a oferta de armazéns prontos para construção atingiu 2,1 milhões de metros quadrados, contribuíram para a criação de um mercado favorável aos inquilinos, com preços médios de aluguel em torno de US$ 4,5/m²/mês no Sul e US$ 4,7/m²/mês no Norte.

“Essa tendência era prevista e não representa uma ameaça ao mercado imobiliário industrial. Isso ajudará a manter os aluguéis competitivos no futuro próximo, enquanto o mercado amadurece e se expande para competir com outros países da região, especialmente a Tailândia, onde a oferta de galpões prontos deve crescer a uma taxa composta de crescimento anual (CAGR) de 6,6% entre 2021 e 2024, em comparação com 15% no Vietnã”, disse Alex Crane, Diretor Geral da Knight Frank Vietnam.

Enquanto isso, de acordo com a imobiliária CBRE Vietnam, fábricas e armazéns prontos apresentaram uma taxa de absorção maior no terceiro trimestre de 2023, graças à demanda de empresas americanas, europeias e japonesas. Nos primeiros nove meses de 2023, o mercado do sul registrou 450.000 metros quadrados de novas fábricas e armazéns. Com a abundante oferta de novos imóveis, os preços de aluguel para ambos os tipos de edifícios estão relativamente estáveis ​​nas províncias e cidades de nível 1 (Cidade de Ho Chi Minh, Binh Duong, Dong Nai e Long An) no sul; o preço médio do aluguel de armazéns é de 4,5 USD/m²/mês e o preço do aluguel de fábricas é de 4,9 USD/m²/mês.

Além disso, a taxa de ocupação de armazéns prontos (excluindo armazéns de serviços) foi de 56%, continuando a tendência de queda devido à adição de nova oferta. Enquanto isso, a taxa de ocupação de fábricas prontas permaneceu em um bom nível, atingindo 91%. Inquilinos da China, Vietnã, Japão, EUA e União Europeia são investidores ativos em busca de terrenos industriais, armazéns e fábricas no mercado vietnamita, representando cerca de 70% a 80% das buscas da CBRE.

“Com o Vietnã continuando a fortalecer a cooperação com parceiros estratégicos abrangentes, como os EUA, a Coreia do Sul e a China nos últimos tempos, espera-se que os inquilinos desses países continuem a liderar a demanda pelo mercado imobiliário industrial do Vietnã no futuro”, disse um representante da CBRE Vietnam.

Perspectiva de longo prazo

De acordo com a Savills Vietnam, o aumento do PMI da produção industrial e manufatureira demonstra o potencial do mercado imobiliário industrial do Vietnã. Além disso, empresas de consultoria como a Savills também registraram um número crescente de consultas e pesquisas de campo de empresas multinacionais de manufatura, logística e comércio eletrônico, refletindo a crescente demanda por produtos industriais.

Parque industrial no distrito de Bac Tan Uyen (Binh Duong). Foto: Hong Dat - VNA

No entanto, o Sr. John Campbell, vice-diretor e chefe de serviços industriais da Savills Vietnam, também destacou alguns desafios para o mercado imobiliário industrial do Vietnã nos próximos tempos.

Especificamente, de acordo com o Sr. Campbell, a qualidade da garantia do bom funcionamento de toda a infraestrutura de transporte no Vietnã ainda é inferior à de outros países da região. Embora a infraestrutura de transporte esteja se expandindo rapidamente, o desenvolvimento ainda não acompanhou o ritmo do crescimento econômico e social. O rápido crescimento da população urbana e do transporte de cargas é o principal impulsionador da demanda por infraestrutura, enquanto a capacidade dos portos e portos marítimos ainda não atingiu seu potencial máximo.

Por outro lado, o Sr. Campbell afirmou que, à medida que o foco do Vietnã se desloca para atrair indústrias de alto valor agregado e aumentar a produtividade para se equiparar à de seus pares regionais, a demanda por mão de obra qualificada aumentará. Embora os custos trabalhistas no Vietnã representem apenas um terço dos da China, a produtividade também é menor, mantendo-se no mesmo nível.

Além disso, as novas e rigorosas regulamentações contra incêndios que entrarão em vigor no final de 2022 criaram obstáculos para construtoras industriais, fabricantes e empresas de logística. Grandes investidores estrangeiros estão com dificuldades para obter os certificados apropriados e alguns projetos foram adiados devido a esse problema.

Para enfrentar os desafios existentes, o Sr. Campbell afirmou que o governo vietnamita precisa continuar investindo em infraestrutura e na qualificação da força de trabalho vietnamita para aumentar a produtividade e a eficiência. Além disso, promover indústrias de apoio, fortalecer a cadeia de suprimentos, simplificar os procedimentos de investimento e uso do solo e implementar a digitalização são áreas-chave para a indústria vietnamita.

Por sua vez, apontando algumas tendências divergentes no setor imobiliário industrial, o Sr. Alex Crane, Diretor Geral da Knight Frank Vietnam, afirmou que a taxa de capitalização dos ativos operacionais está sob pressão deflacionária devido aos altos custos financeiros, à redução dos prazos de locação e à concorrência de outros mercados com aluguéis significativamente mais baratos na região asiática. As taxas de capitalização no Vietnã estão atualmente aumentando de 9% para 12% devido à oferta adicional de fábricas e armazéns prontos de alta qualidade (RBF e RBW) em todo o país.

Olhando para 2024 no setor imobiliário industrial, o Sr. Alex Crane observou que as tarifas mínimas globais e os altos custos de logística serão obstáculos para atrair fabricantes a investir no Vietnã. Embora o Vietnã tenha assinado muitos acordos de livre comércio bilaterais e multilaterais, o aumento dos custos de mão de obra e construção também afeta parcialmente a vantagem de custo do país.

Segundo a Knight Frank Vietnam, isso pode ser visto claramente nos preços dos terrenos. Por exemplo, os preços de aluguel de terrenos industriais nos subúrbios de Bangkok (Tailândia) estão atualmente entre US$ 82 e US$ 164/m²/prazo de locação, muito mais baixos do que nos subúrbios de Hanói (US$ 80 a US$ 250/m²/prazo de locação) e nos subúrbios da Cidade de Ho Chi Minh (US$ 95 a US$ 280/m²/prazo de locação). O Sr. Alex Crane enfatizou que os imóveis industriais e de processamento ainda são mercados-chave no Vietnã, mas enfrentarão muitos desafios para atrair investimentos e preencher os espaços já construídos em 2024.

No entanto, o representante da Knight Frank Vietnam expressou otimismo sobre as perspectivas de desenvolvimento a longo prazo quando o Fundo Monetário Internacional (FMI) e o HSBC Bank previram que o Vietnã atingirá uma taxa de crescimento do PIB de cerca de 4,7% a 5% em 2023. De acordo com o Sr. Alex Crane, o comprometimento do Vietnã em gastar e investir em infraestrutura está entre os mais fortes da região e o mercado de data center também está pronto para a transformação, dependendo do relaxamento das barreiras legais e do foco em infraestrutura.

Thanh Hai