Perspectivas do mercado imobiliário industrial: Crescimento constante

Em 2023, apesar das dificuldades da economia nacional e internacional, o mercado imobiliário industrial vietnamita continua a apresentar um crescimento bastante robusto. Nos próximos anos, embora se apontem muitos desafios para o mercado imobiliário industrial vietnamita, a maioria dos especialistas considera as perspectivas deste mercado bastante promissoras a médio e longo prazo.

O mercado imobiliário industrial do Vietnã continua a crescer de forma bastante expressiva. Foto ilustrativa: VNA

A taxa de ocupação é boa.

No relatório “Destaques do Mercado Imobiliário Industrial do Vietnã: Crescimento Constante”, publicado em 3 de novembro, a Savills Vietnam afirmou: “Após um primeiro semestre volátil, o Vietnã apresentou crescimento constante graças a importantes fatores de mercado. Entre eles, destacam-se uma força de trabalho jovem e dinâmica, custos trabalhistas competitivos, uma economia voltada para a exportação, um ambiente de negócios estável, a localização geográfica e a participação ativa do Vietnã em acordos de livre comércio (ALCs).”

Segundo a Savills Vietnam, em 2023, serão criados 397 parques industriais, totalizando uma área de 122.900 hectares, dos quais 292 já estão em operação, com uma área total superior a 87.100 hectares. Além disso, outros 106 parques industriais estão em construção, totalizando 35.700 hectares. Os parques industriais em todo o país apresentam uma alta taxa de ocupação, superior a 80%, sendo que nas principais províncias do norte esse índice chega a 83% e nas principais províncias do sul, a 91%.

A Zona Econômica Principal do Norte registrou 68 projetos de parques industriais com uma área de terreno arrendado de 12.000 hectares. Os preços de arrendamento de terrenos aumentaram 30% em relação ao ano anterior, atingindo uma média de 138 USD/m²/período de arrendamento. Os inquilinos desta área atuam principalmente nos setores de eletrônicos e computadores, montagem de automóveis, máquinas e equipamentos, bem como componentes relacionados à energia solar. Algumas empresas de destaque que operam no Norte incluem Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda e Vinfast .

A Zona Econômica Principal do Sul registrou 122 projetos de parques industriais com uma área de terreno arrendado de 24.883 hectares. Os preços de arrendamento de terrenos aumentaram 15% em relação ao ano anterior, atingindo uma média de 174 USD/m²/período de arrendamento. Os arrendatários atuam principalmente nos setores de processamento de alimentos e bebidas, materiais de construção, têxteis e produtos de borracha e plástico. Alguns arrendatários notáveis ​​incluem LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola e Kumho Tires.

Compartilhando da mesma opinião, em seu relatório mais recente, a Knight Frank Vietnam Company afirmou que a taxa de ocupação dos parques industriais está atualmente muito positiva, sendo de 78% na área suburbana de Hanói e de 92% na Cidade de Ho Chi Minh. Os preços de aluguel de terrenos em parques industriais nas duas maiores cidades do país também aumentaram no período de 2022-2023, especificamente em 14% na área suburbana de Hanói e 58% na área suburbana da Cidade de Ho Chi Minh.

Segundo a Knight Frank Vietnam, o mercado de fábricas e armazéns pré-construídos (RBF e RBW) tem atraído forte investimento estrangeiro desde 2018, e o número de investidores quintuplicou até o momento. Os desafios decorrentes desse crescimento, especialmente nas áreas suburbanas da Cidade de Ho Chi Minh, onde a oferta de armazéns pré-construídos atingiu 2,1 milhões de metros quadrados, contribuíram para a criação de um mercado favorável aos inquilinos, com preços médios de aluguel de cerca de 4,5 USD/m²/mês no Sul e 4,7 USD/m²/mês no Norte.

“Essa tendência já era esperada e não representa uma ameaça para o mercado imobiliário industrial. Isso ajudará a manter taxas de aluguel competitivas no futuro próximo, enquanto o mercado amadurece e se expande para competir com outros países da região, especialmente a Tailândia, onde a oferta de armazéns prontos para uso apresenta uma taxa de crescimento anual composta (CAGR) de 6,6% entre 2021 e 2024, em comparação com 15% no Vietnã”, afirmou Alex Crane, Diretor-Geral da Knight Frank Vietnam.

Entretanto, de acordo com a empresa de serviços imobiliários CBRE Vietnam, fábricas e armazéns pré-construídos registraram um aumento na taxa de absorção no terceiro trimestre de 2023, graças à demanda de empresas americanas, europeias e japonesas. Nos primeiros nove meses de 2023, o mercado do Sul registrou 450.000 metros quadrados de novas fábricas e armazéns. Com a abundante oferta de novos imóveis, os preços de aluguel para ambos os tipos de construções estão relativamente estáveis ​​nas principais províncias e cidades (Cidade de Ho Chi Minh, Binh Duong, Dong Nai, Long An) do Sul; o preço médio de aluguel de armazéns é de US$ 4,5/m²/mês e o de fábricas é de US$ 4,9/m²/mês.

Além disso, a taxa de ocupação de armazéns prontos (excluindo armazéns de serviços) foi de 56%, mantendo a tendência de queda devido à adição de novas unidades. Enquanto isso, a taxa de ocupação de fábricas prontas permaneceu em um bom nível, atingindo 91%. Investidores da China, Vietnã, Japão, Estados Unidos e União Europeia são ativos na busca por terrenos industriais, armazéns e fábricas no mercado vietnamita, representando cerca de 70 a 80% das buscas da CBRE.

“Com o Vietnã fortalecendo cada vez mais a cooperação com parceiros estratégicos abrangentes, como os EUA, a Coreia do Sul e a China, espera-se que os inquilinos desses países continuem a liderar a demanda pelo mercado imobiliário industrial do Vietnã no futuro”, disse um representante da CBRE Vietnam.

Perspectivas de longo prazo

Segundo a Savills Vietnam, o aumento do PMI (Índice de Gerentes de Compras) do setor manufatureiro e do índice de produção industrial demonstra o potencial do mercado imobiliário industrial do Vietnã. Além disso, empresas de consultoria como a Savills também registraram um número crescente de consultas e visitas técnicas por parte de multinacionais dos setores de manufatura, logística e comércio eletrônico, refletindo a crescente demanda por imóveis industriais.

Parque industrial no distrito de Bac Tan Uyen (Binh Duong). Foto: Hong Dat - VNA

No entanto, o Sr. John Campbell, Diretor Adjunto e Chefe de Serviços Industriais da Savills Vietnam, também apontou alguns desafios para o mercado imobiliário industrial do Vietnã no futuro próximo.

Especificamente, segundo o Sr. Campbell, a qualidade da garantia do bom funcionamento de toda a infraestrutura de transportes no Vietnã ainda é inferior à de outros países da região. Embora a infraestrutura de transportes esteja se expandindo rapidamente, o desenvolvimento ainda não acompanhou o ritmo do crescimento econômico e social. O rápido crescimento da população urbana e do transporte de cargas é o principal fator que impulsiona a demanda por infraestrutura, enquanto a capacidade dos portos e terminais marítimos ainda não atingiu seu potencial máximo.

Por outro lado, o Sr. Campbell afirmou que, à medida que o foco do Vietnã se volta para atrair indústrias de alto valor agregado e aumentar a produtividade para se igualar aos seus pares regionais, a demanda por mão de obra qualificada aumentará. Embora os custos trabalhistas no Vietnã sejam apenas um terço dos da China, a produtividade também é menor no mesmo nível.

Além disso, as novas e rigorosas normas de segurança contra incêndio, que entrarão em vigor até o final de 2022, criaram obstáculos para empreendedores industriais, fabricantes e empresas de logística. Grandes investidores estrangeiros estão encontrando dificuldades para obter as certificações necessárias e alguns projetos foram atrasados ​​devido a esse problema.

Para enfrentar os desafios existentes, o Sr. Campbell afirmou que o governo vietnamita precisa continuar investindo em infraestrutura e aprimorando as habilidades da força de trabalho vietnamita para aumentar a produtividade e a eficiência. Além disso, promover indústrias de apoio, fortalecer a cadeia de suprimentos, simplificar os procedimentos de investimento e uso da terra, bem como aplicar a digitalização, são áreas-chave para a indústria do Vietnã.

Por sua vez, apontando algumas tendências divergentes no setor imobiliário industrial, o Sr. Alex Crane, Diretor-Geral da Knight Frank Vietnam, afirmou que a taxa de capitalização de ativos operacionais está sob pressão deflacionária devido aos altos custos de financiamento, prazos de uso da terra mais curtos e à concorrência de outros mercados com preços de aluguel significativamente mais baixos na região asiática. As taxas de capitalização no Vietnã estão atualmente aumentando de 9% a 12% devido à oferta adicional de fábricas e armazéns pré-construídos (RBF e RBW) de alta qualidade em todo o país.

Olhando para o futuro do setor imobiliário industrial em 2024, o Sr. Alex Crane observou que as tarifas mínimas globais e os altos custos logísticos serão obstáculos para atrair fabricantes a investir no Vietnã. Embora o Vietnã tenha assinado muitos acordos bilaterais e multilaterais de livre comércio, o aumento dos custos de mão de obra e construção também afeta, em parte, a vantagem competitiva do país em termos de custos.

Segundo a Knight Frank Vietnam, isso fica evidente nos preços dos terrenos. Por exemplo, o aluguel de terrenos industriais nos arredores de Bangkok (Tailândia) está atualmente entre US$ 82 e US$ 164/m²/contrato, bem abaixo dos preços nos arredores de Hanói (US$ 80 a US$ 250/m²/contrato) e nos arredores da Cidade de Ho Chi Minh (US$ 95 a US$ 280/m²/contrato). Alex Crane enfatizou que o setor imobiliário industrial e de processamento ainda é um mercado-chave no Vietnã, mas enfrentará muitos desafios para atrair investimentos e ocupar os espaços disponíveis em 2024.

No entanto, o representante da Knight Frank Vietnam expressou otimismo em relação às perspectivas de desenvolvimento a longo prazo, visto que o Fundo Monetário Internacional (FMI) e o Banco HSBC preveem que o Vietnã alcance uma taxa de crescimento do PIB em torno de 4,7% a 5% em 2023. De acordo com Alex Crane, o compromisso do Vietnã com o investimento em infraestrutura está entre os mais fortes da região e o mercado de data centers também está pronto para a transformação, dependendo da flexibilização das barreiras legais e do foco em infraestrutura.

Qinghai