Ignorând Wall Street-ul, un miliardar autodidact își construiește un imperiu de 1,2 miliarde de dolari dintr-un pământ uitat.

(Dan Tri) - Fără nicio acțiune sau obligațiune, miliardarul Pat Neal a construit totuși un imperiu de 1,2 miliarde de dolari din ținuturi uitate. Secretul său constă într-o strategie surprinzător de simplă.

În fiecare dimineață, la ora 5, în timp ce se pregătește pentru ziua respectivă, miliardarul constructor Pat Neal analizează piețele financiare. „De obicei, procesul de gândire începe la duș și se termină până la ora 8”, spune el. Întrebarea pe care și-o pune este: „Ce efect va avea randamentul obligațiunilor de trezorerie pe 10 ani astăzi?”

Dar iată ce e ciudat: Neal nu deține nicio obligațiune de trezorerie. De fapt, averea sa netă estimată la 1,2 miliarde de dolari nu include acțiuni sau obligațiuni tranzacționate public. El urmărește aceste piețe cu un singur scop: să prezică sentimentul și obiceiurile de cheltuieli ale cumpărătorilor de locuințe.

Cât despre el, aproape toată averea sa este investită într-un singur loc, compania de construcții Neal Communities, pe care a construit-o începând cu 1970, cu peste 25.000 de case construite în Florida.

„Îmi place să-mi controlez propriul viitor”, explică Neal, în vârstă de 76 de ani. Această filozofie explică de ce reinvestește încontinuu în propria afacere. „Nu trăiesc în exces. Iar planul meu de pensie este afacerea. Nu avem nevoie de un fond de pensii pentru că nu plănuim să ne pensionăm.” Când are nevoie de bani în plus, vinde parcele neamenajate din vasta sa rezervă de terenuri.

Calea către această filozofie a „autocontrolului” nu a fost una ușoară. A fost modelată de scăderi dureroase ale pieței bursiere, un loc în care el credea cândva.

Căderea de pe Wall Street și jurământul de a părăsi piața

Înainte de a deveni magnat imobiliar, Pat Neal a fost un om de afaceri strălucit. Crescând în Iowa în anii 1950, a învățat de timpuriu cum să facă bani: îmbuteliind detergent de rufe, tunzând gazonul, livrând ziare și înființând un serviciu de curățenie. Până la liceu, câștiga mii de dolari pe an, uneori mai mult decât mama sa, profesoară.

Prima sa investiție a avut loc la vârsta de 16 ani: 100 de acțiuni ale Iowa Beef Packers pentru 1.500 de dolari. Le-a vândut în facultate pentru 3.000 de dolari, dublându-și capitalul inițial. Succesul timpuriu l-a convins că piața bursieră era un teren de joacă fertil.

Norocul nu a durat însă. La începutul anului 1970, primul broker al lui Neal l-a sfătuit să cumpere 100 de acțiuni ale Delta Corporation, o companie de credite pentru locuințe mobile, la 28 de dolari pe acțiune. După o scurtă creștere, acțiunile au scăzut vertiginos în urma unui raport negativ privind câștigurile. Brokerul l-a sfătuit să „scadă în medie” la 14 dolari. Neal a făcut acest lucru, doar pentru a privi neputincios cum întreaga sa investiție s-a evaporat, compania intrând în faliment, iar acțiunile scăzând la zero.

În mod ironic, brokerul a părăsit ulterior industria și a devenit măcelar.

După ce „nu s-a îmbunătățit deloc” cu al doilea său broker, Neal a luat o decizie care i-a schimbat cariera, încetând complet să mai cumpere acțiuni după 1972. Și-a dat seama că, investind în acțiuni, își punea destinul financiar în mâinile unor străini. Din cenușa acelor experiențe, s-a născut o nouă filozofie de investiții, o strategie pe care o putea ghida și controla singur.

După două investiții bursiere eșuate, Neal a părăsit piața bursieră și s-a concentrat în întregime pe domeniul imobiliar (Foto: Donald Gregory).

Filosofia vânătorii de „vulturi”: Cumpărați teren înainte de a fi construit drumul

Pat Neal a părăsit Wall Street-ul și și-a concentrat energia, mintea și finanțele asupra a ceea ce știa cel mai bine: construirea de case. Strategia sa, deși aparent simplă, era una bazată pe măiestrie și previziune: identificarea oportunităților înaintea maselor.

„Fiii mei și cu mine știm mai multe despre oportunitățile legate de terenuri decât oricine altcineva”, spune el. Nu este o laudă, ci o dovadă a muncii neobosite. Nu stă într-un birou analizând grafice. În schimb, el și fiii săi își petrec zilele căutând terenuri, sunând contacte locale, citind necrologuri pentru a găsi moștenitori care vor să vândă și monitorizând îndeaproape fiecare mică decizie de planificare.

„Strategia mea este să cumpăr terenuri înainte de a fi dezvoltate”, a afirmat el. „Investițiile sunt o afacere bazată pe cunoaștere. Cunoștințele unice te vor ajuta să obții randamente mai mari decât media.”

Această tactică i-a adus niște tranzacții remarcabile. Un exemplu clasic este achiziționarea de către Neal a domeniului de vânătoare LeBamby, de 1.087 de acri, la sfârșitul anilor 1980, pentru aproximativ 10 cenți pe metru pătrat. Ceea ce vânzătorul nu știa, dar Neal știa, era că o autostradă interstatală urma să fie construită chiar lângă aceasta. „Când drumurile de legătură au fost finalizate”, își amintește el, „am reușit să vând o parte din teren pentru 57 de dolari pe metru pătrat”.

O altă afacere importantă a fost în 2014, când el și fiul său au cumpărat un teren executat silit de o bancă pentru doar 6.000 de dolari pe acru. Au văzut un potențial pe care banca nu l-a văzut. După ce l-au dezvoltat, au vândut o parte anul trecut pentru până la 250.000 de dolari pe acru. Comentariul lui Neal subliniază din nou importanța unei înțelegeri profunde: „Nu cunosc valoarea reală a terenului lor.”

De la strategia miliardarului la un manual pentru investitorii moderni

Desigur, nu toată lumea are capitalul, timpul și rețeaua necesare pentru a face afaceri de tip „vânătoare de terenuri” la scară largă, precum Pat Neal. Dar povestea lui nu este menită să o admirăm de la distanță, ci să învățăm din gândirea sa fundamentală. Din fericire, în era tehnologiei, aplicarea principiilor lui Neal a devenit mai ușoară ca niciodată, chiar și cu un capital modest.

Prima regulă a lui Neal este accesul. El obține acces la proprietăți imobiliare de primă clasă cu mult capital. Astăzi, micii investitori pot accesa proprietăți imobiliare potențiale prin intermediul platformelor de crowdfunding. Pe piețele dezvoltate, cum ar fi SUA, platforme precum Arrived (susținută de Jeff Bezos) vă permit să cumpărați o parte din proprietățile de închiriat pentru doar câteva sute de dolari. Deveniți „coproprietar”, beneficiind de creșterea valorii și de venituri din chirii fără a fi nevoie să gestionați direct proprietatea.

Al doilea principiu al lui Neal este crearea de valoare stabilă. El construiește comunități rezidențiale care generează fluxuri de numerar sustenabile. Pentru investitorii individuali, găsirea unei stabilități similare poate veni din domeniul imobiliar comercial cu „chiriași de aur” – branduri mari și reputate.

Imaginează-ți că deții o porțiune dintr-un spațiu închiriat pe termen lung unui lanț de retail de top, precum WinMart+, Circle K sau unei bănci importante. Aceasta este esența investițiilor în proprietăți imobiliare comerciale cu chiriași de marcă națională. Platforme precum First National Realty Partners (FNRP) din SUA se specializează în acest model, permițând investitorilor să dețină porțiuni din centre comerciale cu supermarketuri mari ca chiriaș principal.

Atractivitatea acestui model, în special în cazul contractelor de închiriere Triple Net (NNN), constă în faptul că aproape toate costurile de operare, întreținerea, taxele... sunt plătite de către chiriaș. Investitorii pur și simplu „stau liniștiți” și primesc un flux de numerar stabil din chirii. Aceasta este o strategie de venit pasiv extrem de eficientă, care minimizează riscurile provenite de la chiriași nesiguri.

Investitorii individuali pot aplica pe deplin principiile de bază ale lui Neal datorită sprijinului oferit de instrumente și platforme moderne (Foto: Guerin Blask).

Ultimul și cel mai important principiu al lui Neal este managementul strategic. El nu se limitează doar la a cumpăra și a păstra. El planifică, dezvoltă și optimizează totul, de la aspectele juridice și fiscale, până la strategiile de finanțare. Investitorul modern are nevoie de un astfel de „creier” cuprinzător pentru gestionarea activelor.

Platformele digitale de gestionare a averii, precum Range din SUA, sunt concepute pentru a integra fiecare aspect: de la investiții, la planificare fiscală, planificare succesorală și consultanță pentru pensionare. Pentru investitorii imobiliari, aceste instrumente ajută la răspunsurile la întrebări dificile: Ce structură juridică ar trebui să utilizez pentru această tranzacție? Cum va afecta achiziționarea unei alte proprietăți fluxul meu de numerar și impozitele? Când ar trebui să-mi refinanțez împrumutul?

Chiar dacă nu aveți nevoie de o platformă complexă, această mentalitate este crucială. Înainte de fiecare decizie, creați un plan detaliat, consultați-vă cu experți în taxe, drept și finanțe. Priviți dincolo de prețul de achiziție și de potențiala creștere a valorii și luați în considerare imaginea completă a fluxului de numerar, a costurilor și a riscurilor.

Controlul este în mâinile tale

Povestea lui Pat Neal este o amintire puternică a faptului că drumul către bogăție nu include doar o cale numită „acțiuni”. Imobiliarele, atunci când sunt abordate cu mentalitatea potrivită, oferă ceva ce activele pe hârtie nu pot: controla.

Pat Neal a dobândit controlul prin vastul său capital și prin neobositele sale călătorii pe teren. Astăzi, poți dobândi controlul prin alte instrumente: cunoștințe, tehnologie și gândire strategică. Calea „vulturilor” imobiliare nu mai este domeniul exclusiv al miliardarilor.

Învățând de la cei care au trecut prin asta și profitând de instrumentele moderne, poți începe cu siguranță să-ți construiești propriul imperiu financiar, solid și durabil, din „cărămizile” pe care le alegi și le construiești singur.

Sursă: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bo-qua-pho-wall-ty-phu-tu-than-dung-de-che-12-ty-usd-tu-dat-bi-lang-quen-20250811211323418.htm