Ce spune Ministerul Resurselor Naturale și Mediului?

În acest document, Ministerul Resurselor Naturale și Mediului propune modificarea și completarea metodei de evaluare a terenurilor în direcția reglementării a 3 metode de evaluare a terenurilor, inclusiv: metoda comparației; metoda venitului; metoda coeficientului de ajustare a prețului terenurilor. Astfel, comparativ cu Decretul nr. 44/2014/ND-CP, proiectul de Decret a redus 2 metode de evaluare a terenurilor.

Potrivit Ministerului Resurselor Naturale și Mediului, reglementarea a 3 metode de evaluare a terenurilor (comparație, venit, coeficient de ajustare a prețului terenurilor) a asigurat acoperirea tuturor cazurilor de evaluare a terenurilor care deservesc gestionarea funciară de către stat.

Trei metode propuse pentru evaluarea resurselor funciare și a mediului înconjurător sunt prezentate în Figura 1 — Potrivit Ministerului Resurselor Naturale și Mediului, reglementarea a trei metode de evaluare a terenurilor a asigurat acoperirea tuturor cazurilor de evaluare a terenurilor care deservesc administrarea funciară de stat. (Foto: DM)

Mai exact, metoda deducerii este integrată în metoda de comparare deoarece metoda deducerii este o etapă în aplicarea metodei de comparare la parcelele de teren cu active atașate terenului, aplicată pentru a separa valoarea activelor atașate terenului de parcela de teren comparată.

În același timp, Ministerul Resurselor Naturale și Mediului a propus în proiectul Decretului 44 să nu se utilizeze metoda excedentului pentru evaluarea terenurilor.

Explicând motivul pentru care nu se utilizează metoda surplusului pentru evaluarea terenurilor, conform proiectului transmis Guvernului , Ministerul Resurselor Naturale și Mediului a precizat că metoda surplusului este o metodă de evaluare a terenurilor prin calcularea venitului total presupus din dezvoltare a proprietății minus costul total presupus de dezvoltare.

În consecință, calculul venitului total presupus din dezvoltarea proprietăților imobiliare trebuie să se bazeze pe factorii presupuși: prețul de transfer, prețul de închiriere, timpul de vânzare, rata de vânzare, tendințele și fluctuațiile prețului de transfer, prețul viitor de închiriere, rata de ocupare... și trebuie să actualizeze fluxul de numerar la momentul evaluării în funcție de rata dobânzii de credit a băncii.

Calculul costului total asumat de dezvoltare a proprietăților imobiliare, pe lângă faptul că se bazează pe normele și prețurile unitare emise de agențiile statului competente, depinde și de timpul de construcție, rata de construcție anuală, costurile neprevăzute, costurile dobânzilor la credite, profiturile investitorilor ținând cont de factorii de risc, costurile de publicitate și vânzări etc.

Calcularea factorilor asumați ai veniturilor totale din dezvoltare și a costurilor totale de dezvoltare menționați mai sus este foarte complicată, rezultatele evaluării sunt incerte, inexacte și prezintă erori mari (pentru aceeași parcelă de teren, simpla modificare a unui singur indicator din factorii asumați va modifica rezultatele evaluării); este ușor de exploatat și prezintă riscuri pentru lucrătorii în evaluarea terenurilor și pentru persoanele care decid asupra prețurilor specifice terenurilor în localități.

Aceasta este principala cauză a dificultăților și întârzierilor în determinarea, evaluarea și stabilirea prețurilor specifice terenurilor în ultima vreme.

Pe de altă parte, în afacerile imobiliare, terenul există întotdeauna pe primul loc și este evaluat înainte de procesul de creare a proprietății imobiliare. Presupunând că se estimează valoarea proprietății imobiliare în viitor, atunci determinarea prețului terenului nu este potrivită, ceea ce face ca prețul terenului să depindă de metoda de afaceri imobiliare a investitorului, nereflectând valoarea reală de piață a terenului.

În plus, metoda surplusului este adesea utilizată de investitori pentru a calcula beneficiile obținute prin presupunerea veniturilor și estimarea costurilor suportate, luând astfel decizia de a investi sau nu.

Ministerul Resurselor Naturale și Mediului consideră că, în spiritul Rezoluției nr. 18-NQ/TW, metoda de determinare a prețurilor terenurilor trebuie să asigure respectarea principiilor pieței. Prin urmare, proiectul de Decret 44 nu aplică metoda excedentului pentru a determina prețurile terenurilor în vederea calculării obligațiilor financiare ale utilizatorilor de terenuri și a compensațiilor atunci când statul recuperează terenuri, ceea ce este în concordanță cu politica partidului.

Pentru a depăși limitele neaplicării metodei excedentului, proiectul de Decret 44 a modificat și completat conținutul metodei de comparare.

În cadrul căruia, îndrumările privind evaluarea parcelelor și a suprafețelor de teren care nu au fost investite în infrastructură tehnică se bazează pe combinarea tehnicilor de deducere pentru a deduce costul investițiilor în infrastructura tehnică. În același timp, acestea sunt completate cu un regulament conform căruia, la determinarea prețurilor terenurilor, trebuie aplicată metoda coeficientului anual de ajustare pentru comparare și reconciliere, pentru a asigura acuratețea rezultatelor evaluării terenurilor.

Sursă