Cum poți evita să cazi în capcana escrocheriilor imobiliare și a manipulării prețurilor?

Directorul general al DNVN - CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, a confirmat existența „escrocheriei” și a „manipulării prețurilor” pe piața imobiliară și i-a sfătuit pe cumpărători să fie extrem de înțelepți și precauți atunci când analizează dacă investiția este profitabilă pentru a evita să cadă în capcane.

La conferința de presă în care CBRE Vietnam (parte a grupului american de servicii imobiliare CBRE) a anunțat principalele aspecte ale pieței imobiliare din Da Nang pentru trimestrul 2/2025, un reporter de la Vietnam Business News a intervievat-o pe dna Duong Thuy Dung - CEO-ul companiei - despre unele semne neobișnuite care apar în zonă.

Directorul general al CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, a prezentat un raport privind principalele aspecte ale pieței imobiliare din Da Nang în trimestrul 2/2025.

Cum privește CBRE Vietnam tendințele prețurilor apartamentelor și terenurilor din Da Nang în prima jumătate a anului 2025?

Dna Duong Thuy Dung: Conform înregistrărilor CBRE Vietnam, prețul mediu de vânzare al clădirilor rezidențiale înalte și al apartamentelor de pe piața Da Nang în primele șase luni ale anului 2025 a fost de aproximativ 85 de milioane VND/m2, cel mai mare din țară, depășind chiar și prețul mediu de vânzare din orașul Ho Chi Minh (82 de milioane VND/m2) și Hanoi (79 de milioane VND/m2); o creștere de 27% față de aceeași perioadă a anului trecut (Hanoi a crescut cu aproximativ 30-35%, orașul Ho Chi Minh a crescut cu peste 20%).

Se așteaptă ca prețurile terenurilor din Da Nang să crească cu 15-20% în majoritatea zonelor urbane importante și în locațiile cheie din oraș în prima jumătate a anului 2025; în unele zone importante de-a lungul coastei și pe malurile râurilor, creșterea prețurilor ar putea ajunge la 20-25%. Acestea sunt vești bune pentru piața din Da Nang, însă, în anumite aspecte, costul pentru cumpărători este mai mare.

În prezent, Da Nang pare să treacă printr-o „febră funciară”, o repetare a situației din 2018-2020. În opinia dumneavoastră, este aceasta o adevărată febră funciară sau o bulă speculativă?

Dna Duong Thuy Linh: Când vorbim despre creșteri bruște ale prețurilor terenurilor, este necesar să investigăm în mod specific care zone se confruntă cu creșteri de prețuri pentru a evalua dacă este vorba sau nu de o creștere bruscă a prețurilor terenurilor. Definiția unei creșteri bruște a prețurilor terenurilor include atât creșteri reale, cât și artificiale. În unele zone, observăm mulți factori, cum ar fi îmbunătățirea infrastructurii, planificarea generală cuprinzătoare și participarea unor investitori reputați, care contribuie la creșterea prețurilor terenurilor.

Aceasta este o creștere reală a prețurilor. Cumpărătorii sunt acum foarte bine informați; pot vedea că prețurile terenurilor de acolo au crescut într-adevăr față de înainte. Cu toate acestea, sunt încă dispuși să cheltuiască bani pentru a cumpăra, deoarece este o creștere reală a prețurilor. Cu toate acestea, există și zone cu creșteri artificiale ale prețurilor, ceea ce înseamnă că prețurile cresc „urmând tendința”.

Asta înseamnă că există zone în care încă nu s-a dezvoltat nimic, dar se vorbește din „auziri” despre dezvoltarea infrastructurii, fuziuni sau proiecte viitoare... care duc la creșteri de prețuri. Acest fenomen de „urmare a trendului” are loc în Da Nang, dar, în opinia noastră, creșterea artificială a prețurilor în zonă în acest moment nu este la fel de gravă ca în perioada 2018-2020.

În perioada 2018-2020, Da Nang a cunoscut o creștere prelungită a prețurilor terenurilor, dar nu au fost aduse pe piață multe produse. Timp de câțiva ani după aceea, au fost implementate foarte puține proiecte în zonă. Cu toate acestea, în ultimii doi ani, multe proiecte au fost lansate de investitori reputați, iar aceste proiecte s-au vândut foarte bine.

Dna Duong Thuy Dung răspunde la întrebările unui reporter de la Vietnam Business.

Privind la absorbția pieței, observăm că această perioadă este diferită de cea din 2018-2020. Prin urmare, nu suntem prea îngrijorați de o bulă speculativă funciară în Da Nang. Cu toate acestea, din perspectiva investitorilor sau cumpărătorilor individuali, în special a celor din alte zone, este necesară prudență în ceea ce privește strategiile de investiții.

Unii susțin că, recent, când există o ofertă excesivă de apartamente, dezvoltatorii umflă artificial prețurile terenurilor pentru a atrage cumpărători neavizați să cumpere apartamente în loc de terenuri. Apoi, când proiectele imobiliare sunt lansate pe piață, folosesc tactici similare pentru a păcăli cumpărătorii să cumpere apartamente în schimb. Credeți că există o astfel de practică de „atragere a cumpărătorilor neavizați” și ce soluții există pentru a proteja drepturile legitime ale cumpărătorilor?

Dna Duong Thuy Dung: Fenomenul „speculațiilor funciare” nu se întâmplă doar în Da Nang; se manifestă și pe piețe importante precum Hanoi și Ho Chi Minh City... Prețurile terenurilor care cresc cu peste 30% într-o singură zi reprezintă cu siguranță o bulă; este imposibil ca prețurile terenurilor să crească atât de rapid și de real. Pot spune cu încredere că cumpărătorii pricepuți nu ar accepta niciodată o astfel de creștere de preț.

Poate că precedentele creșteri speculative ale prețurilor terenurilor s-au datorat temerilor cumpărătorilor că altcineva le-ar cumpăra pe toate dacă nu o fac, dar cumpărătorii devin din ce în ce mai pricepuți și nu vor investi niciodată în zone cu astfel de bule speculative evidente.

Dacă există sau nu o tactică de „înșelătorie” trebuie analizată de la caz la caz, în funcție de proiectul specific. Cred că ar putea fi o „strategie” de a vinde case și terenuri. Acest lucru nu este specific orașului Da Nang; situații similare există și în alte piețe, cum ar fi Hanoi. Unele proiecte chiar angajează oameni să stea la coadă pentru a cumpăra, dar, în realitate, este o coadă falsă…

Cea mai eficientă soluție la această problemă trebuie să vină de la cumpărătorii înșiși, fie că investesc, fie că achiziționează pentru uz personal. Este foarte dificil de dovedit că proprietarii de proiecte sau brokerii umflă intenționat prețurile și, de asemenea, este foarte dificil pentru autorități să intervină în această chestiune. Prin urmare, cea mai bună abordare este ca cumpărătorii să fie vigilenți și să evite să cadă în capcana prețurilor umflate.

Anterior, cumpărătorii nu aveau informații despre manipularea prețurilor și escrocherii, dar acum sunt bine informați. Sunt suficient de înțelepți pentru a evalua fezabilitatea investiției lor, în loc să urmeze orbește reclamele sau promisiunile proprietarilor de proiecte, deoarece chiar și acordurile contractuale sunt adesea fragile. Mai mult decât oricine altcineva, cumpărătorii înșiși vor putea scăpa de astfel de capcane.

Mulțumesc, doamnă!

Hai Chau

Sursă: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212