Cum să eviți să cazi în capcana „turmei de găini” și a „umflării” prețurilor imobiliarelor?

Directorul general al DNVN - CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, a confirmat că există o situație de „păstorire a găinilor” și de „umflare” a prețurilor imobiliare și i-a sfătuit pe cumpărători să fie foarte înțelepți și sobri atunci când analizează dacă investiția este eficientă sau nu, pentru a evita să cadă în capcane.

La anunțul CBRE Vietnam (parte a CBRE Real Estate Services Group, SUA) privind principalele date privind piața imobiliară din Da Nang pentru al doilea trimestru al anului 2025, reporterul Vietnam Business a discutat cu dna Duong Thuy Dung - CEO al companiei, despre unele semne neobișnuite care au loc în zonă.

Directorul general al CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, a prezentat un raport privind concentrarea pieței imobiliare din Da Nang în al doilea trimestru al anului 2025.

Cum înregistrează CBRE Vietnam evoluția prețurilor apartamentelor și terenurilor din Da Nang în prima jumătate a anului 2025?

Dna Duong Thuy Dung: Potrivit CBRE Vietnam, prețul mediu de vânzare al caselor și apartamentelor cu clădiri înalte de pe piața Da Nang în primele 6 luni ale anului 2025 este de aproximativ 85 de milioane VND/m2, cel mai mare din țară, mai mare decât prețul mediu de vânzare din orașul Ho Chi Minh (82 de milioane VND/m2) și Hanoi (79 de milioane VND/m2); o creștere de 27% față de aceeași perioadă a anului trecut (Hanoi a crescut cu aproximativ 30-35%, orașul Ho Chi Minh a crescut cu peste 20%).

Prețurile terenurilor din Da Nang în prima jumătate a anului 2025 vor crește, de asemenea, cu 15-20% în majoritatea zonelor urbane importante și în locațiile cheie din oraș; chiar și în zonele principale de-a lungul coastei și râurilor, creșterea prețurilor poate fi de până la 20%-25%. Aceasta este o veste bună pentru piața din Da Nang, dar, în anumite aspecte, costul pe care cumpărătorii de aici trebuie să îl plătească este mai mare.

În acest moment, în Da Nang, par să existe semne ale unei „febre a terenurilor”, repetând situația din 2018 - 2020. În opinia dumneavoastră, este vorba de o febră a terenurilor reală sau de o febră a terenurilor virtuală?

Dna Duong Thuy Linh: Când vorbim despre febra funciară, trebuie să aflăm în mod specific în ce zonă au crescut prețurile terenurilor pentru a evalua dacă este vorba sau nu de o febră funciară? Definiția febrei funciare include atât creșteri reale, cât și virtuale ale prețurilor. În unele zone, observăm că există mulți factori, cum ar fi îmbunătățirea infrastructurii, planificarea generală sincronă și participarea unor investitori reputați, care contribuie la creșterea prețurilor terenurilor acolo.

Aceasta este o creștere reală a prețurilor. Cumpărătorii înșiși sunt acum foarte informați, văd că prețul terenului de acolo este într-adevăr mai mare decât înainte. Cu toate acestea, sunt încă dispuși să cheltuiască bani pentru a cumpăra, deoarece este o creștere reală a prețurilor. Există însă și zone cu creșteri virtuale de prețuri, adică creșteri de prețuri „ulterioare”.

Adică, există zone care nu au nimic, dar „s-a auzit undeva” că există infrastructură, că există o fuziune sau că va urma cutare sau cutare proiect... așa că prețurile cresc „în consecință”. Această „în consecință” se întâmplă cu adevărat în Da Nang, dar, în opinia noastră, febra virtuală a prețurilor din zonă în acest moment nu este la fel de serioasă ca în 2018 - 2020.

În perioada 2018-2020, Da Nang a cunoscut o febră funciară prelungită, dar nu au fost introduse pe piață multe produse. În anii următori, aproape că nu au fost implementate proiecte în zonă, dar în ultimii 2 ani, multe proiecte au fost introduse pe piață de către investitori reputați, iar capacitatea de consum a acestor proiecte este foarte bună.

Dna Duong Thuy Dung a răspuns unui interviu acordat unui reporter de la Vietnam Business.

Când analizăm absorbția pieței, observăm că această perioadă este diferită de cea din 2018 - 2020. Prin urmare, nu suntem prea îngrijorați de febra terenurilor virtuale din Da Nang. Cu toate acestea, din perspectiva investitorilor individuali sau a cumpărătorilor individuali, în special a cumpărătorilor din alte locuri, trebuie să fim atenți la modul în care investim.

Unele opinii spun că, în ultima vreme, când există o ofertă mare de apartamente, investitorii umflă prea mult prețul terenurilor pentru a „atrage” găinile înapoi, astfel încât să cumpere apartamente în loc de terenuri. Când proiectele funciare își lansează produsele pe piață, folosesc trucuri similare pentru a „atrage” oamenii înapoi. În opinia dumneavoastră, există sau nu o astfel de situație de „atragere a găinilor” și care este soluția pentru a proteja drepturile legitime ale cumpărătorilor?

Dna Duong Thuy Dung: De fapt, situația „păstoririi găinilor” nu se întâmplă doar în Da Nang, ci și în piețe mari precum Hanoi, Ho Chi Minh City... Dacă prețul terenului crește cu peste 30% într-o singură zi, atunci este cu siguranță o adevărată febră, nu există niciodată un caz real în care prețul terenului să crească atât de rapid. Pot confirma că cumpărătorii inteligenți nu vor accepta niciodată o astfel de creștere de preț.

Poate că febra terenurilor virtuale a apărut în trecut pentru că, în trecut, cumpărătorii se temeau că, dacă nu cumpărau ei, altcineva le va cumpăra pe toate. Cu toate acestea, cumpărătorii devin mai înțelepți și nu vor investi niciodată în zone cu o febră virtuală atât de evidentă.

Dacă există sau nu o situație de „păstorire a găinilor” depinde de fiecare caz și de fiecare proiect de luat în considerare. Cred că ar putea fi un „truc” pentru a vinde case și terenuri. Nu doar în Da Nang, ci și în alte piețe, cum ar fi Hanoi, există o situație similară. Există proiecte care angajează oameni să stea la coadă pentru a cumpăra, dar în realitate este o coadă virtuală…

Cea mai eficientă soluție la această problemă trebuie să vină de la cumpărătorii înșiși, pentru investiții personale sau pentru a cumpăra pentru trai. Este foarte dificil de dovedit că proprietarii de proiecte sau brokerii cresc intenționat prețurile virtuale și, de asemenea, este foarte dificil pentru guvern să intervină în acest sens. Prin urmare, cea mai bună modalitate este ca cumpărătorii să fie atenți pentru a evita să cadă în capcana profitului.

Dacă în trecut, cumpărătorii erau foarte neinformați despre „trucurile” inflației prețurilor și ale „pădurei de găini”, acum au fost avertizați de multe ori. Sunt suficient de înțelepți să ia în considerare dacă investiția este eficientă sau nu, în loc să asculte de publicitatea sau angajamentele titularului de proiect, deoarece chiar și contractul de angajament este foarte lax. Mai mult decât oricine altcineva, cumpărătorii sunt cei care se vor salva de astfel de capcane.

Mulțumesc!

Hai Chau

Sursă: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212