Nevoie urgentă de a construi locuințe sociale - Partea 1: Unde există probleme, există și soluții

În Directiva 34-CT/TW, Secretariatul a evaluat că multe dintre obiectivele privind dezvoltarea locuințelor sociale din Strategia Națională de Dezvoltare a Locuințelor până în 2020 și viziunea până în 2030 nu au fost atinse. Oferta de locuințe sociale este încă limitată în comparație cu cererea reală, în timp ce prețul mediu este încă prea mare în comparație cu veniturile beneficiarilor.

În plus, managementul de stat al locuințelor sociale prezintă încă multe deficiențe și deficiențe. Proporția fondului funciar destinat dezvoltării locuințelor sociale în zonele urbane, precum și sprijinul bugetar de stat pentru programele de creditare preferențială destinate acestui segment este încă scăzută; resursele sociale nu au fost mobilizate puternic pentru a participa...

Această serie de motive au făcut ca dezvoltarea locuințelor sociale să nu fie cea așteptată, în ciuda numeroaselor politici de sprijin. Acest lucru face, de asemenea, ca obiectivele stabilite să fie foarte dificil de atins. O serie de dificultăți „obligatorii” pentru atingerea obiectivelor.

Dificultatea de a „lega” ținta

Dl. Hoang Hai - Director al Departamentului pentru Managementul Pieței Locuințelor și Imobiliare ( Ministerul Construcțiilor ), a declarat: „În prezent, există încă unele localități care nu au emis prompt planuri pentru implementarea Proiectului „Investiții în construcția a cel puțin 1 milion de unități de locuințe sociale pentru persoanele cu venituri mici și lucrătorii din parcurile industriale în perioada 2021-2030”; nu au identificat clar cererea de terenuri pentru investiții în construcția de locuințe sociale ca bază pentru planificarea alocării de terenuri suficiente pentru dezvoltarea locuințelor sociale... În același timp, multe întreprinderi care investesc în construcția de locuințe sociale se confruntă încă cu dificultăți în accesarea terenurilor, cum ar fi planificarea alocării terenurilor, publicarea proiectelor de atragere a investițiilor. Unele proiecte au politici de investiții aprobate și au selectat investitori, însă implementarea investițiilor și a construcției nu este în termen...”

În plus, distribuirea capitalului de credit preferențial de 120.000 de miliarde VND este încă lentă în comparație cu dorința și nevoile practice. Ca să nu mai vorbim de faptul că nu există multe bănci comerciale care participă la acordarea de împrumuturi pentru a sprijini dezvoltarea locuințelor sociale - a comentat dl Hai.

În 2024, Guvernul și-a stabilit obiectivul de finalizare a 130.000 de unități de locuințe sociale la nivel național. Cu toate acestea, statisticile de la sfârșitul primului trimestru al anului 2024 arată că țara a finalizat doar 8 proiecte de locuințe sociale, mai puțin de 30% din numărul țintă de apartamente. Acest progres arată că obiectivul de finalizare a 130.000 de unități de locuințe sociale în acest an este încă destul de departe de „destinație” și va necesita eforturi mari pentru a fi atins.

Dintr-o perspectivă locală, dl. Huynh Thanh Khiet - director adjunct al Departamentului de Construcții din orașul Ho Chi Minh, a declarat că cea mai mare dificultate în prezent este lipsa capitalului de investiții din buget, astfel încât acesta nu poate fi alocat integral pentru construirea de programe de locuințe sociale deținute de stat pentru a rezolva pe deplin problemele legate de politici, cum ar fi cadrele, funcționarii publici, angajații publici etc.

În prezent, orașul Ho Și Min a alocat doar 10% din capital pentru implementarea programelor de locuințe sociale. De acum până în 2025, conform planului, sunt necesare 37.700 de miliarde VND. Cu toate acestea, orașul este capabil să acopere alocarea bugetară de aproximativ 3.770 de miliarde VND. Până în 2030, orașul are nevoie de 86.400 de miliarde VND, dar poate aloca doar 8.600 de miliarde VND din buget, iar restul poate fi utilizat doar din surse de capital social.

Tip flexibil

Unii spun că unul dintre motivele pentru care programul de locuințe sociale nu a avut succes este acela că vinde case unor persoane care nu își permit să le cumpere. Dl. Nguyen Van Dinh - expert juridic în domeniul imobiliar, a comentat: Pe lângă produsele de locuințe sociale de vânzare și de leasing cu opțiune de cumpărare, problema locuințelor sociale de închiriat necesită și politici de promovare a dezvoltării. Deoarece locuințele sociale sunt destinate în principal grupurilor cu venituri mici.

Potrivit acestui expert, Legea locuinței din 2023, care a intrat în vigoare la 1 august, a eliminat reglementarea conform căreia investitorii în proiecte de locuințe sociale trebuie să rezerve 20% din suprafața construită pentru închiriere. Aceasta înseamnă că, dacă 100% din apartamente pot fi vândute, statul trebuie să suplimenteze oferta pentru chirii de înlocuire.

Legea locuinței din 2023 prevede doar că tipul de locuință pentru lucrătorii din parcurile industriale este cel de închiriat. Astfel, grupurile cu venituri mici care nu lucrează în parcurile industriale, cum ar fi muncitorii manuali și lucrătorii independenți din zonele urbane, nu au aproape nicio oportunitate de a accesa locuințe sociale de închiriat.

Împărtășind aceeași opinie, dl. Trinh Quang Minh - șeful Consiliului de Management al Proiectului Instituției Sindicale - Confederația Generală a Muncii din Vietnam a comentat: Construirea de locuințe sociale de vânzare este foarte dificilă deoarece procedurile sunt lungi, prețul de vânzare este mai mare decât venitul lucrătorilor cu venituri mici; reglementările nu sunt atractive pentru investitori, având o limită de profit de doar 10%... Prin urmare, dezvoltarea de locuințe sociale de închiriat va fi mai rezonabilă, satisfăcând nevoile reale și fiind potrivită pentru veniturile lucrătorilor. Mai mult, cererea de închirieri este foarte mare, în timp ce oferta este limitată, iar prețul de închiriere pe piață este foarte mare.

În prezent, Confederația Generală a Muncii din Vietnam a propus un plan de închiriere a locuințelor sociale, cu prețuri de închiriere egale sau mai mici decât prețul pieței. Un exemplu tipic este proiectul pilot de închiriere a locuințelor sociale al Confederației Generale a Muncii din Vietnam din provincia Ha Nam, care tocmai a fost lansat și a fost închiriat integral într-un timp scurt.

Prețul de închiriere pentru acest proiect este între 1,2 și 1,4 milioane VND/lună, în timp ce în afara acestuia prețul de închiriere este între 2 și 3 milioane VND/lună. Cu toate acestea, potrivit domnului Minh, există 3 dificultăți atunci când se construiesc locuințe sociale destinate închirierii, și anume atragerea resurselor de investiții, amplasarea proiectului și prețul de închiriere.

Dintr-o perspectivă de afaceri, dl. Le Huu Nghia - Director al companiei de construcții Le Thanh, a analizat: Dacă se investește în 1.000 de unități de locuințe sociale, fiecare unitate costând aproximativ 500 de milioane VND, costul investiției va ajunge, de asemenea, la 500 de miliarde VND. La un preț de închiriere de 3-3,5 milioane VND/lună, pentru o cantitate de 1.000 de unități, investitorul va câștiga între 3-3,5 miliarde VND/lună, respectiv 30-35 de miliarde VND/an.

Dacă investitorul se împrumută comercial cu o rată a dobânzii de peste 10-13%/an, cei 500 de miliarde VND trebuie să plătească 50 de miliarde VND în dobânzi, iar investitorul va pierde cu siguranță bani. Între timp, în Legea Locuinței din 2023, dezvoltarea de locuințe sociale destinate închirierii va genera doar 10% din profitul din vânzarea de locuințe sociale. Conform noilor reglementări, locuințele destinate închirierii nu vor mai primi investiții de stat în tehnologie și infrastructură socială, așa că niciun investitor nu îndrăznește să realizeze un proiect de locuințe sociale destinate închirierii - a subliniat dl Nghia.

Eliminați din politică

Deși multe localități se confruntă cu dificultăți în implementarea politicilor de locuințe sociale, în orașul Hai Phong implementarea acestei politici a obținut rezultate remarcabile. Până în prezent, orașul Hai Phong a aprobat politica și a selectat investitori pentru 31 de proiecte de locuințe sociale cu o scară totală de 36.600 de unități; dintre care, 9 proiecte au început construcția, cu o scară totală de aproximativ 15.000 de unități. Cu acest număr, în perioada 2021 - 2025, se așteaptă ca aproximativ 16.200 de unități să fie finalizate și să depășească obiectivul de dezvoltare a locuințelor sociale stabilit de Guvern de 15.400 de unități.

Acest lucru arată că dificultățile există încă, dar trebuie rezolvate, începând de la politici, iar povestea orașului Hai Phong este, de asemenea, un exemplu tipic. Pentru a obține aceste rezultate pozitive, orașul Hai Phong a respectat îndeaproape prevederile legii privind imobiliarele și afacerile cu locuințe. În consecință, Comitetul de Partid al orașului Hai Phong a acordat atenție direcționării, Consiliul Popular al orașului a adoptat 5 rezoluții, iar Comitetul Popular al orașului a emis 13 decizii conexe pentru implementare.

În special, orașul Hai Phong a aplicat în mod flexibil și eficient mecanismele și politicile actuale privind îmbunătățirea mediului de investiții și afaceri, în special a procedurilor de locuințe, inclusiv a locuințelor sociale. Astfel, s-a creat un mediu de afaceri transparent, deschis și prietenos, s-au atras numeroase proiecte de investiții la scară largă și s-a satisfăcut eficient nevoile oamenilor de a cumpăra și închiria locuințe sociale.

Directorul Hoang Hai a informat că, deși s-au obținut unele rezultate importante, implementarea dezvoltării locuințelor sociale prezintă încă unele deficiențe. În prezent, Ministerul Construcțiilor se concentrează pe implementarea, finalizarea și îndrumarea localităților pentru implementarea decretelor, deciziilor și circularelor care detaliază și îndrumă implementarea Legii locuințelor din 2023 și a Legii afacerilor imobiliare din 2023 după promulgarea acestora.

Totodată, Ministerul Construcțiilor continuă să îndemne localitățile ca, pe baza obiectivului Proiectului „Investiții în construcția a cel puțin 1 milion de apartamente de tip locuință socială pentru persoanele cu venituri mici și lucrătorii din parcurile industriale în perioada 2021-2030” și a obiectivelor conform anexei privind locuințele sociale, care urmează să fie finalizată în 2024, să elaboreze urgent un plan specific pentru implementarea investițiilor în proiecte de locuințe sociale, în vederea asigurării atingerii obiectivelor stabilite.

Pentru a implementa Strategia Națională de Dezvoltare a Locuințelor pentru perioada 2021-2030, cu o viziune până în 2045, Ministerul Construcțiilor a trimis un document Comitetelor Populare din provincii și orașe administrate central privind dezvoltarea și ajustarea planurilor de dezvoltare a locuințelor pentru perioada 2024 și 2021-2025; definind clar nevoile și obiectivele locuințelor sociale pentru persoanele cu venituri mici, locuințelor pentru Forțele Armate Populare și cazării muncitorilor... pentru a se conforma Legii Locuințelor din 2023.

Pe lângă implementarea Programului de supraveghere al Adunării Naționale în 2024, Adunarea Națională va efectua supravegherea supremă pe tema „Implementarea politicilor și legilor privind gestionarea pieței imobiliare și dezvoltarea locuințelor sociale din 2015 până la sfârșitul anului 2023”. Tema de supraveghere își propune să evalueze rezultatele obținute, limitele și dificultățile; să identifice cauzele și să clarifice responsabilitățile agențiilor, organizațiilor și persoanelor fizice pentru a îmbunătăți eficacitatea implementării politicilor și legilor privind gestionarea pieței imobiliare și dezvoltarea locuințelor sociale. Pornind de acolo, va propune soluții pentru îmbunătățirea politicilor și legilor aferente.

Cu participarea sincronă a întregului sistem politic, cu spirit proactiv, „oriunde există o problemă, există și o soluție”, implementarea politicii de locuințe sociale va îndeplini atât obiectivele stabilite, cât și așteptările sociale.

Lecția 2: Facilitați accesul pentru lucrători

Sursă: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594