Agenții imobiliari „creează valuri” și „încălzesc”, provocând haos pe piața imobiliară

Piața imobiliară își revine pozitiv

Conform raportului Asociației Agenților Imobiliari din Vietnam (VAR), al treilea trimestru al anului 2024 în special și primele 9 luni ale anului 2024 în general au arătat o redresare pozitivă a pieței imobiliare după o perioadă dificilă. Parțial datorită stabilității economiei și politicilor de sprijin ale guvernului.

În special, Legea locuinței din 2023, Legea afacerilor imobiliare din 2023 și Legea funciară din 2024 au intrat oficial în vigoare la 1 august 2024, cu 5 luni mai devreme decât reglementările anterioare, contribuind la perfecționarea coridorului juridic pentru piața imobiliară și la deschiderea unui nou ciclu pentru piață într-o direcție mai sigură, mai sănătoasă și mai sustenabilă. Segmentele imobiliare, de la locuințe și imobiliare comerciale până la imobiliare industriale, au arătat semne de creștere pozitivă, cu numeroase proiecte noi implementate.

Recent, piața imobiliară a dat semne de „încălzire”. (Foto: ST)

Dna Pham Thi Mien, directoarea adjunctă a Institutului de Cercetare și Evaluare a Pieței Imobiliare din Vietnam (VARs IRE), a declarat că piața imobiliară rezidențială a început să dea semne de „încălzire”.

Prin urmare, povestea licitațiilor de terenuri este „mai fierbinte” ca niciodată, licitațiile având loc „peste noapte”, înregistrând sute, chiar mii de oameni care acceptă să „mănânce și să aștepte” pentru a concura pentru un loc. Prețul câștigător este, de asemenea, un nivel record, egal cu terenurile proiectate cu infrastructură bine investită.

Încălzirea pieței este condusă și de segmentul apartamentelor, prețurile atingând în permanență noi niveluri maxime, atât pe piața primară, cât și pe cea secundară. Cererea mare face ca mii de proprietari de apartamente să primească în mod regulat apeluri prin care li se solicită să își vândă casele. În ciuda prețurilor de vânzare ridicate, proiectele de apartamente nou lansate au înregistrat rate de absorbție foarte bune.

Pe lângă tipul de apartament, unele proiecte de clădiri cu înălțime redusă, lansate recent de investitori majori, au înregistrat și un număr „record” de rezervări, în ciuda prețurilor din ce în ce mai mari. Multe apartamente au locații bune, nu doar prețuri mari, dar pentru a le cumpăra, clienții/investitorii trebuie să accepte și plata unei diferențe.

Brokerii de terenuri „face valuri”

Pe lângă rezultatele obținute din cererea și oferta efectivă, piața a dat și semne de „încălzire”. Această situație se reflectă în speculațiile funciare, creșterea prețurilor locuințelor și apariția unor tranzacții imobiliare netransparente.

„Mulți investitori mici intră pe piață în scopuri speculative, ceea ce duce la creșterea nejustificată a prețurilor imobiliare. Semne de «încălzire» se văd și în segmentul apartamentelor, prețul de vânzare al apartamentelor transferate devenind din ce în ce mai mare, datorită «asistenței» unor grupuri speculative. Toate aceste semne provin din lipsa ofertei, deși aceasta s-a îmbunătățit”, a declarat dna Mien.

Pe lângă rezultatele obținute din cererea și oferta efectivă, piața a dat și semne de „încălzire”. (Foto: VOV)

Mai exact, dna Mien a declarat că în trimestrul al treilea al anului 2024, piața imobiliară rezidențială a continuat să înregistreze o ofertă de 22.412 produse oferite pe piață, cu aproximativ 14.750 de produse noi de vânzare, în scădere cu 25% față de trimestrul precedent, dar în creștere cu 60% față de aceeași perioadă din 2023. În ciuda scăderii cantitative conform statisticilor, oferta din trimestrul al treilea a înregistrat totuși „o creștere” atunci când au apărut o serie de proiecte noi, în special odată cu prezența unor proiecte de anvergură care au început să fie implementate, ceea ce a făcut ca piața să fie mai „vioaie”.

În primele 9 luni ale anului 2024, piața a înregistrat 38.797 de produse noi la vânzare. Oferta a înregistrat în continuare o diferențiere puternică. Prin urmare, 70% din oferta nouă a provenit din segmentul de apartamente. Dintre acestea, produsele cu prețuri de vânzare de peste 50 de milioane VND/m2 au reprezentat marea majoritate. Piața a fost aproape complet lipsită de apartamente comerciale accesibile. În ceea ce privește regiunea, Nordul a condus oferta nouă cu 46%, urmată de regiunea Centru cu 29% și Sud cu 25%.

Datele cercetării VARS arată, de asemenea, că, deși oferta se încadrează în principal în segmentele high-end și lux, întreaga piață a înregistrat aproximativ 10.400 de tranzacții reușite în trimestrul al treilea, echivalentul unei rate de absorbție de 51%. Aceasta reflectă interesul pieței pentru noile produse imobiliare, deși cea mai mare parte a ofertei noi este finalizată la standarde înalte, iar costurile investițiilor, în special cele legate de terenuri, sunt în creștere.

Volumul tranzacțiilor și rata de absorbție au scăzut cu 25%, respectiv un punct procentual față de trimestrul precedent, dar au crescut cu 80%, respectiv 28 de puncte procentuale față de aceeași perioadă din 2023. Dintre acestea, volumul tranzacțiilor de apartamente a fost încă „copleșitor”, reprezentând 71% din totalul tranzacțiilor imobiliare în trimestrul al treilea, proiectele noi de apartamente înregistrând o rată medie de absorbție de 75%. Proiectele de apartamente din Hanoi au înregistrat chiar o rată de absorbție de până la 90% la scurt timp după deschiderea spre vânzare.

Tendința de dezvoltare a apartamentelor mici pentru a reduce valoarea totală a apartamentului, mai potrivite nevoilor și capacității financiare a persoanelor singure și a familiilor tinere, este din ce în ce mai clară. Acesta este, de asemenea, tipul de proprietate care înregistrează cea mai bună lichiditate.

În primele 9 luni ale anului 2024, piața a înregistrat 30.589 de tranzacții reușite, de 2,5 ori mai multe decât în ​​aceeași perioadă a anului 2023. Multe proiecte noi lansate la sfârșitul lunii septembrie, care au început să accepte rezervări, au înregistrat, de asemenea, dobânzi mari și depozite „uriașe”.

În ceea ce privește prețurile de vânzare, prețurile locuințelor continuă să fie „ancorate” la un nivel ridicat, atât pe piața primară, cât și pe cea secundară, în special pe segmentul apartamentelor. Deoarece dezechilibrul dintre cerere și ofertă devine din ce în ce mai grav, deși oferta s-a îmbunătățit, este încă foarte dificil să se satisfacă cererea. În plus, cea mai mare parte a ofertei noi continuă să fie finalizată la un standard ridicat, costurile investițiilor, în special cele legate de terenuri, fiind în creștere.

Mai exact, în trimestrul al treilea, nivelul prețurilor primare din Hanoi a continuat să crească și nu a dat semne de oprire, în timp ce oferta s-a îmbunătățit treptat. Proiectele noi, de la clădiri cu înălțime redusă la clădiri înalte, în principal în segmentele de lux și high-end, au primit în continuare o atenție sporită din partea pieței. Acest lucru a creat o forță motrice pentru ca nivelul prețurilor apartamentelor secundare să rămână ridicat, deși lichiditatea s-a stabilizat treptat după o perioadă de creștere „fierbinte”.

În Da Nang , nivelul prețurilor primare ale apartamentelor a înregistrat, de asemenea, o creștere „record”, peste 50% din oferta nouă depășind 80 de milioane VND/m2. Cu toate acestea, piața a fost încă bine absorbită datorită cererii de investiții din partea cumpărătorilor din afara provinciei, în special a investitorilor din Hanoi. În plus, nivelul prețurilor secundare s-a îmbunătățit, de asemenea, considerabil, prețurile terenurilor rezidențiale din unele zone crescând cu 10-25% în aceeași perioadă.

Pentru orașul Ho Și Min, nivelul prețurilor primare a rămas stabil la un nivel ridicat, datorită ofertei provenite în principal din proiectele în curs de desfășurare. Între timp, nivelul prețurilor primare în provinciile și orașele din jurul orașului Ho Și Min a crescut ușor, fluctuând între 3 și 5%, noua ofertă având prețuri de vânzare mai mari.

Cercetările privind indicele prețurilor apartamentelor, care reflectă fluctuațiile medii ale prețurilor de vânzare ale proiectelor din eșantionul de 150 de proiecte selectate și observate de VARS, arată, de asemenea, că, începând cu trimestrul 3/2024, prețul mediu de vânzare al grupului de proiecte din Hanoi este aproape de 60 de milioane VND/m2, o creștere de 64,0% față de trimestrul 2/2019. Prețul mediu de vânzare al grupului de proiecte din orașul Ho Chi Minh a crescut de la 49,2 milioane VND/m2 la 64,2 milioane VND/m2, reflectând o creștere de 30,6% față de perioada de bază. În Da Nang, indicele prețurilor de piață din Da Nang a înregistrat o creștere de 46,2% în trimestrul 3, mai mare decât creșterea din orașul Ho Chi Minh.

„Cererea de proprietăți imobiliare, inclusiv locuințe și investiții, continuă să se mute către zonele suburbane, provinciile/orașele din jurul celor două zone urbane speciale și piața secundară, cu multe opțiuni la prețuri mai rezonabile. Apartamentele și casele sub 3 miliarde VND sunt «câștigate» intens în Hanoi și Ho Chi Minh City”, a subliniat dna Mien.

Sursă: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html