Ar trebui abandonată metoda surplusului în evaluarea terenurilor?

Fiind cea mai populară metodă și reflectând în mod clar natura financiară a proiectelor imobiliare, eliminarea metodei surplusului, conform experților, reprezintă un pas înapoi în evaluarea terenurilor, având consecințe pe termen lung asupra ofertei și pieței imobiliare.

Comentând pe marginea acestei probleme, Dr. Nguyen Tien Thoa - președintele Asociației Vietnameze de Evaluare a declarat că acest lucru nu este greșit, ci doar parțial corect. Deoarece partea cea mai importantă este că, atunci când se permite ca tipul de teren cu potențial de dezvoltare să atingă obiectivul de utilizare maximă și optimă, statul trebuie să cunoască și prețul terenului conform principiilor pieței pentru a atinge acest obiectiv, ca bază pentru a determina obligațiile financiare dintre stat și organizațiile și persoanele care utilizează terenul. Iar metoda adecvată pentru stabilirea prețului acestui tip de teren pentru dezvoltare este metoda surplusului.

„ Pentru a determina prețul, este necesar să se bazeze pe temeiuri legale (planificare, licențiere...) și pe date obiective de piață disponibile, nu pe date de calcul nefondate ”, a subliniat dr. Thoa.

Experții spun că metoda surplusului nu ar trebui abandonată în evaluarea terenurilor.

Discutând mai departe acest aspect, un expert juridic în domeniul imobiliar a afirmat că metoda surplusului reflectă în mod clar natura financiară a unui proiect imobiliar: care este costul, care este venitul, care este profitul, o metodă foarte științifică și obiectivă. Această metodă reflectă în mod clar modul de exploatare, alocare și partajare a „diferenței de rentă funciară”. Aceasta este, de asemenea, o metodă modernă de evaluare a proprietăților imobiliare, conform practicii internaționale.

„ Agenția de redactare consideră că, din cauza lipsei unei baze de date pentru evaluare, evaluarea trebuie să se bazeze pe factori ipotetici, lipsa de acuratețe, așadar abandonarea acestei metode, în opinia mea, nu este convingătoare. Dacă problema este lipsa unei baze de date, soluția trebuie să fie crearea unei baze de date de calitate, fiabilă, în loc să se abandoneze metoda excedentară (distrugerea mașinii de producție). Prin urmare, dacă abandonarea metodei excedentare devine realitate, va fi un pas înapoi în activitatea de evaluare a terenurilor ”, a comentat acesta.

Metoda surplusului ar trebui păstrată.

Odată cu propunerea de eliminare a metodei excedentului, proiectul de decret de modificare a Decretului 44 are doar 3 metode: comparație, venit și coeficient de ajustare a prețului terenurilor. Cu toate acestea, se poate observa imediat că aceste 3 metode nu sunt suficiente pentru a înlocui metoda excedentului la evaluarea terenurilor cu potențial de dezvoltare.

Analizând în mod specific, experții au evidențiat 3 deficiențe. În primul rând, stabilirea prețului terenului se bazează pe scopul utilizării cu potențial de dezvoltare viitoare, nu pe scopul actual de utilizare, așa cum se calculează prin metoda comparației și metoda venitului.

În al doilea rând, tipurile de terenuri cu potențial comun de dezvoltare nu au active similare sau similare care au fost tranzacționate cu succes pe piață pentru a se aplica metoda comparației (cu condiția să existe cel puțin 3 active comparabile, cu excepția cazurilor excepționale), astfel încât metoda comparației nu poate fi aplicată pentru evaluare.

În al treilea rând, metoda venitului este o metodă care determină venitul viitor pornind de la presupunerea că venitul este stabil, permanent, iar riscul veniturilor viitoare este fix. Între timp, metoda reziduală este complet opusă. Prin urmare, metoda venitului nu poate fi utilizată pentru a înlocui metoda reziduală.

Potrivit expertului juridic în domeniul imobiliar, dacă se elimină metoda excedentului, va apărea o discrepanță în evaluarea terenurilor. „ Ce metodă va trebui să utilizeze agenția de stat pentru a evalua terenurile atunci când alocă terenuri investitorilor pentru implementarea proiectelor fără licitație? În prezent, în marea majoritate a proiectelor imobiliare, atunci când alocă terenuri investitorilor, agențiile de stat aplică metoda excedentului pentru a evalua terenurile (cu excepția unor fonduri funciare de valoare mică care aplică metoda coeficientului de ajustare); chiar și în cazul licitației drepturilor de folosință pe teren, prețul de pornire trebuie determinat conform metodei excedentului .”

Comentând în continuare această problemă, profesorul Dang Hung Vo, fost ministru adjunct al Resurselor Naturale și Mediului , a declarat că este necesară eliminarea metodei coeficientului de ajustare a prețului terenurilor din metodele de evaluare a terenurilor și menținerea/adăugarea metodei surplusului pentru evaluarea proiectelor de dezvoltare imobiliară pe terenuri.

Prin urmare, metoda coeficientului de ajustare a prețului terenurilor este doar o înmulțire între valoarea de pe lista de prețuri a terenurilor reglementată de Comitetul Popular provincial și un coeficient decis, de asemenea, de Comitetul Popular provincial. „Prețul terenului potrivit pentru piață este o cantitate obiectivă, nu se poate impune ca acesta să fie egal cu produsul a două cantități subiective reglementate și decise de Comitetul Popular provincial. Prin urmare, se poate concluziona că aceasta este o metodă de determinare a prețurilor terenurilor fără nicio teorie științifică”, a afirmat profesorul Vo.

Prim-ministrul a emis recent o telegramă prin care solicită Ministerului Resurselor Naturale și Mediului și liderilor provinciilor și orașelor să înlăture rapid dificultățile și obstacolele în evaluarea terenurilor. În special, există un conținut important pe care Ministerul Resurselor Naturale și Mediului trebuie să îl prezinte Guvernului spre examinare și promulgare a unui Decret de modificare și completare a Decretului nr. 44/2014/ND-CP de reglementare a prețurilor terenurilor înainte de 31 iulie, precum și de finalizare a modificării și completării Circularei nr. 36/2014/TT-BTNMT care detaliază metodele de evaluare a terenurilor, de elaborare și ajustare a listelor de prețuri ale terenurilor, de evaluare specifică a terenurilor și de consultanță în evaluarea terenurilor.
Cu toate acestea, potrivit experților, modificarea Decretului 44 și a Circularei 36 prezintă deficiențe majore, care vor duce la consecințe semnificative asupra evaluării terenurilor, precum și asupra dezvoltării pieței imobiliare. Mai exact, agenția de redactare a eliminat metoda surplusului în evaluarea terenurilor, care este cea mai practică metodă și dispune de o bază de date cu informații de intrare completă, stabilă și transparentă.

Hai Anh

Util
Emoţie
Creativ
Unic
Mânie