Întreprinderile se confruntă cu dificultăți atunci când trebuie să plătească sute de miliarde de dong pentru a schimba destinația terenurilor.

chuyển mục đích sử dụng - Ảnh 1. — Pentru a avea terenuri pentru a construi fabrici, multe companii au fost nevoite să predea terenurile statului, apoi să le închirieze cu plăți anuale - Foto: NH

În anii 2000, la cererea statului, fabricile din orașul Ho Și Min s-au mutat la periferie pentru a evita poluarea mediului și pentru a ceda terenuri din centru pentru dezvoltarea urbană și a serviciilor. Mulți oameni și-au mutat fabricile pe propriile terenuri din periferie.

Însă, pentru că nu există un plan urbanistic de 1/2000 și acesta nu este potrivit pentru construirea de fabrici, oamenii trebuie să-și predea terenurile statului și apoi să le închirieze plătind taxe anuale în baza unor contracte pe termen scurt de 5-10 ani.

Totuși, atunci când contractul de închiriere expiră sau întreprinderea dorește să lichideze contractul de închiriere a terenului și să reemite vechea carte roz, va întâmpina dificultăți.

Într-un caz tipic, domnul Cuong a cumpărat 2 parcele agricole cu o suprafață de 5.930 m² în districtul Binh Chanh (vechi) pentru a reloca fabrica. În 2006, a transferat terenul menționat anterior companiei pe care o deținea pentru a solicita schimbarea destinației în teren pentru producție și afaceri.

Totuși, deoarece terenul aparține planului existent de renovare rezidențială, nu există o planificare detaliată a construcției la o scară de 1/2000, așa că autoritățile au decis să închirieze terenul acestei întreprinderi pe o perioadă scurtă de 10 ani (2010-2020), suprafața închiriată fiind de 5.150 m² pentru construirea unei fabrici, restul de 780 m² aparținând coridorului de protecție a canalului, deci rămâne teren agricol.

În 2017, din cauza sfârșitului apropiat al termenului contractului de închiriere, compania a dorit să îl prelungească, dar terenul se afla în prezent în planul de utilizare a terenurilor rezidențiale urbane și nu putea fi prelungit, așa că a finalizat procedurile pentru a-l restitui personal domnului Cuong.

În această perioadă, el a depus, de asemenea, numeroase cereri pentru a solicita prelungirea contractului de închiriere, schimbarea scopului utilizării terenului sau reemiterea unor cărți roz în funcție de statutul actual sau inițial, pentru utilizare continuă la expirarea termenului de închiriere.

Cu toate acestea, până în 2024, i s-a permis să transforme doar 4.800 m² în teren rezidențial, dar a trebuit să plătească 100% din taxa de utilizare a terenului și nu a putut deduce prețul terenului agricol. Cei 350 m² rămași de teren de producție și afaceri nu au putut fi convertiți în teren rezidențial, dar nu i s-a acordat o carte roz și a fost obligat să reînnoiască contractul de închiriere a terenului și să plătească chiria anuală.

În mod similar, dna Phuong a moștenit și un teren și l-a transferat orașului Ho Chi Minh pentru a-l închiria sub formă de plăți anuale în scopul construirii unei fabrici.

În 2018, compania a transferat activele de pe teren către dna Phuong și i-a predat terenul pentru ca aceasta să îl folosească în continuare, dar, conform reglementărilor, dna Phuong poate continua să închirieze terenul doar pentru perioada rămasă, până în 2020.

De-a lungul anilor, dna Phuong a solicitat reeditarea vechii cărți roșii, dar până în prezent nu există nicio reglementare legală pentru reeditarea acesteia, ceea ce o pune într-o situație dificilă.

„Nu pot schimba scopul utilizării terenului pentru că nu-mi permit să plătesc taxa mare de conversie, dar când afacerea merge greu, vreau să lichidez contractul de arendă pentru a reduce costurile de închiriere a terenului și a obține din nou aceleași drepturi de utilizare a terenului, dar nu pot. Dacă sunt obligată să mențin prelungirea contractului de arendă, nu știu cât va dura”, a spus dna Phuong.

Nevoia de a depăși deficiențele reglementărilor legale

Potrivit experților, Decretul 103 nu face o distincție clară între terenurile private cu plăți anuale de chirie și terenurile publice concesionate statului. Din cauza lipsei acestei distincții, la conversia în terenuri rezidențiale, ambele tipuri de terenuri trebuie să plătească 100% din taxa de utilizare rezidențială a terenului, conform prețului terenului la momentul conversiei (valoarea terenului este 0).

Prin urmare, utilizatorii de terenuri trebuie să plătească taxe de utilizare a terenurilor mult mai mari decât alte parcele agricole, deoarece valoarea reală a terenului pe care utilizatorii de terenuri au cheltuit-o pentru a cumpăra terenul nu este calculată.

În prezent, legea nu prevede un mecanism care să permită reeliberarea carnetelor roz în starea actuală sau ca înainte de închirierea terenului, atunci când își reziliază contractele de închiriere. De asemenea, legea nu prevede reglementări privind recuperarea terenurilor în acest caz, ceea ce cauzează numeroase probleme în emiterea carnetelor roz la încheierea contractului de închiriere pentru persoane fizice și juridice.

Avocatul Tran Minh Cuong (Asociația Baroului din Ho Chi Minh City) a declarat că este necesară modificarea și completarea Decretului 103 privind taxele de conversie a destinației terenurilor pentru terenurile închiriate cu plăți anuale de chirie provenite de la gospodării și persoane fizice, moștenite sau create de către persoane fizice, nu terenuri publice închiriate de stat. La transformarea în terenuri rezidențiale, taxa de utilizare a terenurilor se calculează ca pentru terenurile de producție și afaceri neagricole sau terenurile agricole la momentul conversiei, fără a se aplica cota de 100% din prețul terenului rezidențial.

În plus, aceștia au dreptul de a rezilia contractul de închiriere anticipat dacă nu mai este necesar și de a li se emite din nou cartea roz în funcție de starea actuală sau de tipul de teren înainte de închiriere.

NGOC HIEN

Sursă: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm