Banii ieftini se îndreaptă puternic către sectorul imobiliar: oportunitate de investiție sau risc potențial?

Banii ieftini vor intra în sectorul imobiliar în 2025, ceea ce va face ca această piață să fie un canal atractiv de investiții imobiliare într-un moment în care prețurile aurului ating un vârf, iar acțiunile fluctuează puternic. Speculatorii profită rapid de această oportunitate pentru a-și mări profiturile, prețurile terenurilor cresc rapid dincolo de veniturile oamenilor, prezentând numeroase riscuri potențiale.

Imobiliarele se confruntă cu „vânt din spate”?

În primele 8 luni ale anului 2025, economia vietnameză a fost „pompată” cu aproximativ 1,8 milioane de miliarde VND, ceea ce a făcut ca ratele scăzute ale dobânzilor să rămână la un nivel minim. Fluxul de numerar abundent a găsit rapid canale de refugiu, cum ar fi acțiunile și în special sectorul imobiliar. La 30 iunie, creditul imobiliar restant ajunsese la 3,18 milioane de miliarde VND, de 2,4 ori mai mare decât la sfârșitul anului 2024 și reprezentând 18,5% din datoria totală restantă a întregului sistem. În special, unele bănci care acordă credite imobiliare au reprezentat peste 64% din datoria totală restantă.

Dr. Tran Xuan Luong, director adjunct al Institutului de Cercetare și Evaluare a Pieței Imobiliare din Vietnam (VARS IRE), a comentat că capitalul ieftin a creat un impuls clar pentru sectorul imobiliar, combinat cu factori pe termen lung precum infrastructura rutieră, investițiile străine directe în Vietnam, turismul și creșterea veniturilor. De fapt, în ultimii ani, fiecare proiect de investiții publice, cum ar fi autostrăzile, aeroporturile și podurile peste râuri, nu numai că a schimbat conectivitatea regională, dar a declanșat imediat o creștere a prețurilor terenurilor din jur.

Deși cererea reală de locuințe accesibile nu a fost satisfăcută, capitalul se îndreaptă către proiecte de lux, stațiuni sau terenuri speculative, care sunt apoi abandonate.

În același timp, investițiile străine directe (ISD) circulă puternic în Vietnam, pe măsură ce corporațiile globale își restructurează lanțurile de aprovizionare, stimulând cererea de proprietăți imobiliare industriale, logistică, birouri și chiar piața imobiliară pentru experți. Redresarea turismului creează, de asemenea, un „impuls” pentru proprietățile imobiliare de vacanță, în timp ce veniturile oamenilor cresc treptat, consolidându-le puterea de cumpărare a locuințelor.

„Se poate spune că sectorul imobiliar se confruntă cu un «vânt favorabil» atât din partea politicii monetare, cât și a dinamicii macroeconomice, ceea ce face ca piața imobiliară din 2025 să fie alegerea prioritară a fluxului de numerar în această perioadă”, a declarat Dr. Luong.

Analizând motivele avântului pieței, dl. Nguyen Quang Huy - Director Executiv al Facultății de Finanțe și Bănci din cadrul Universității Nguyen Trai, a declarat că investițiile publice în infrastructură cheie, cum ar fi Autostrada Nord-Sud, aeroporturile internaționale, podurile peste râuri sau căile ferate de mare viteză, au extins spațiul pentru dezvoltare urbană și parcuri industriale, crescând în același timp valoarea terenurilor în noile zone de legătură. În plus, valul de investiții străine directe (ISD) în Vietnam continuă să curgă puternic, pe măsură ce poziția Vietnamului în lanțul de aprovizionare global este din ce în ce mai mare. Acest lucru nu numai că explodează cererea de terenuri industriale, depozite și birouri, dar duce și la o piață imobiliară pentru experții străini.

Multe vile abandonate în comuna An Khanh, orașul Hanoi .

În plus, potrivit domnului Huy, redresarea puternică a turismului a transformat Vietnamul într-o destinație atractivă, promovând creșterea proprietăților turistice, a hotelurilor și a comerțului. În special, economia și veniturile populației au crescut în ultimii ani, creând o bază solidă pentru puterea de cumpărare a locuințelor. Prin urmare, în contextul fluxului de bani din economii și canalele de aur, investițiile imobiliare au apărut ca un canal sigur cu potențial de a atrage capital.

Levier financiar și riscuri potențiale

Pe lângă capitalul ieftin, mulți investitori au lansat pachete de credite ipotecare cu sprijin financiar, cu o perioadă de grație a principalului de până la 5 ani, care necesită doar plata a 10-30% din valoarea inițială a apartamentului. Acesta este un avantaj pentru cumpărătorii reali, dar deschide și calea pentru speculanți de a utiliza efectul de levier financiar.

Cu un apartament în valoare de 3 miliarde VND, cu doar 600 - 900 de milioane VND de capital propriu, speculanții se pot aștepta la un profit de 450 - 600 de milioane VND după 1 - 2 ani, echivalentul unei rate de 50 - 70%. În perioada „febrilă”, mulți oameni și-au dublat chiar profitul înainte de a primi casa.

Atracția profitului a atras pe piață un val de investitori F0. Aceștia se agață de bunuri, așteptând creșterea prețurilor, creând o spirală de „lipsă - prețuri mari - tranzacții virtuale”. Acest lucru face ca piața să devină artificial vibrantă, dar ascunde riscul instabilității pe termen lung.

În plus, unele întreprinderi „ocolesc legea”, împrumutând capital în numele producției și afacerilor, dar în realitate revărsându-l în sectorul imobiliar, creând distorsiuni în alocarea creditelor. Acest lucru nu numai că reduce eficiența fluxului de capital pentru producția reală, dar și împinge piața imobiliară într-o stare de supraîncălzire, ducând cu ușurință la o bulă imobiliară.

Dr. Tran Xuan Luong a avertizat: „Capitalul ieftin se revarsă în sectorul imobiliar, împingând prețul de vânzare al multor proiecte mult peste valoarea lor reală. Multe companii profită, de asemenea, de numele producției pentru a împrumuta capital și apoi se orientează către sectorul imobiliar, provocând distorsiuni ale pieței.”

În realitate, multe proiecte sunt vândute la prețuri de 5-7 ori mai mari decât veniturile oamenilor. Această diferență arată un dezechilibru serios între cerere și ofertă. În timp ce cererea reală de locuințe accesibile nu a fost satisfăcută, capitalul se îndreaptă către proiecte de lux, stațiuni sau terenuri speculative, care sunt apoi abandonate.

„Mai periculos este că mentalitatea de «surfing» revine. Micii investitori împrumută capital pe termen scurt pentru a cumpăra și a vinde, ceea ce duce la o creștere virtuală a lichidității. Dacă ratele dobânzilor cresc brusc din nou sau creditul se înăsprește, acest grup va fi supus celei mai mari presiuni pentru a rambursa datoriile, existând riscul ca un «colaps» să se extindă la întregul sistem. Istoria pieței imobiliare vietnameze a fost martora multor «febre funciare» și apoi a înghețurilor, lăsând consecințe grave pentru întreprinderi, bănci și cetățeni”, a analizat dl. Luong.

Împărtășind aceeași opinie, economistul Nguyen Quang Huy a avertizat că, deși piața imobiliară este înfloritoare, aceasta prezintă încă numeroase riscuri potențiale. În primul rând, există riscul ca prețurile terenurilor să crească dincolo de puterea de cumpărare. Atunci când prea mulți bani sunt concentrați în anumite zone, prețurile terenurilor pot crește mai repede decât veniturile, ceea ce duce la un dezechilibru între cerere și ofertă. Urmează lichiditatea inegală, nu toate produsele sunt ușor de revândut, în special proiectele departe de infrastructură sau cu documente legale incomplete. În cele din urmă, există riscul psihologiei mulțimii, mulți oameni pot urma tendința, dar atunci când piața se ajustează, cad ușor sub presiune financiară.

Dl. Nguyen Quang Huy, Director Executiv al Facultății de Finanțe și Bănci, Universitatea Nguyen Trai

Experții spun că piața are nevoie de soluții pentru a gestiona și controla fluxurile de capital către sectorul imobiliar, în special segmentul speculativ, pentru a preveni bulele imobiliare. Numai atunci când capitalul de investiții se întoarce în domenii care creează valoare reală, economia poate menține o dezvoltare echilibrată și durabilă.

vov.vn

Sursă: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html