„Oare proiectul de decret privind prețurile terenurilor „trece cu vederea” multe costuri pentru întreprinderi?

Fără a lua în considerare pe deplin costurile, este dificil să atragi investitori.

Asociația de Evaluare din Vietnam a declarat că a accesat Decretul Guvernamental nr. 12/2024/ND-CP de modificare și completare a Decretului Guvernamental nr. 44/2014/ND-CP de reglementare a prețurilor terenurilor și Proiectul de Decret Guvernamental de reglementare a prețurilor terenurilor, care ghidează implementarea Legii Funciare nr. 31/2024/QH15.

Asociația de Evaluare din Vietnam recunoaște că atât Decretul nr. 12/2024/ND-CP, cât și proiectul noului Decret conțin numeroase prevederi adecvate care îndeplinesc cerințele pentru rezolvarea dificultăților practice.

Cu toate acestea, Asociația Vietnameză de Evaluare a constatat, de asemenea, că metodele de evaluare a terenurilor bazate pe metoda surplusului, stipulate în Decret și în Proiectul de Decret, prezintă încă deficiențe, deoarece nu calculează cu exactitate și pe deplin costurile totale pe care investitorii trebuie să le suporte pentru implementarea proiectului și profiturile pe care le vor primi la finalizarea proiectului de investiții. Prin urmare, acest lucru nu numai că va îngreuna atragerea investițiilor, dar va și împinge prețurile terenurilor la un nivel nerezonabil de ridicat.

În primul rând, în ceea ce privește costul total al investiției.

Decretul 12/2024/ND-CP și Proiectul de Decret nu au luat în considerare pe deplin toate tipurile de costuri pentru a forma costul total pe care investitorii trebuie să îl suporte pentru a implementa un proiect. Reglementările calculează doar costul investiției în dezvoltarea terenurilor și nu includ costurile inițiale pe care investitorii trebuie să le suporte pentru a achiziționa terenuri pentru proiect, și anume „taxe de utilizare a terenurilor” (cu excepția cazului în care investitorul este scutit de taxele de utilizare a terenurilor de către stat) și dobânzile la capitalul împrumutat. „Acest lucru este nerezonabil”, a declarat Asociația de Evaluare.

În al doilea rând, în ceea ce privește profitabilitatea.

În Decret și în ambele opțiuni ale Proiectului de Decret: Profitul se calculează doar pe baza costurilor de dezvoltare a terenurilor, nu pe baza costurilor totale (așa cum se menționează mai sus) suportate de investitor (inclusiv taxele de utilizare a terenurilor + costurile de dezvoltare a terenurilor + costurile de afaceri). Acest calcul este incomplet și nu respectă principiul formării prețurilor: prețul trebuie să acopere costurile de producție și de afaceri și să genereze profit (ceea ce este, de asemenea, incompatibil cu metoda de calcul al profitului din metoda surplusului, care este profitul calculat pe baza valorii activelor). De asemenea, neagă principiul „valorii viitoare a banilor”, ceea ce înseamnă că atunci când investitorii au bani de investit în orice domeniu, trebuie să se aștepte la un profit, chiar dacă depun bani la o bancă pentru a câștiga dobânzi.

Referitor la Opțiunea 1: Proiectul a confundat profitul la care are dreptul investitorul cu costurile pe care investitorul trebuie să le suporte pentru a implementa proiectul (proiectul prevede: Profitul include costurile de capital); deoarece profitul este suma de bani pe care o primește investitorul. Costurile de capital sunt suma de bani pe care investitorul trebuie să o plătească „Furnizorului de finanțare”.

Costul capitalului este, în esență, rata dobânzii pe care investitorii o plătesc creditorilor pentru banii împrumutați. Este profitul creditorului, dar un cost pentru împrumutat și, în mod firesc, investitorul nu beneficiază de acest cost financiar, ci trebuie să îl plătească, cost care este inclus în structura costurilor de producție și de operațiuni comerciale.

În ceea ce privește opțiunea 2: Profitul investitorului se calculează doar pe baza costurilor de dezvoltare, nu pe baza costurilor totale, ceea ce nu reprezintă un calcul precis și complet, așa cum s-a analizat mai sus.

Având în vedere deficiențele menționate mai sus, Asociația Vietnameză de Evaluare recomandă ca, pentru calcularea profitului pentru investitori, costul total să fie calculat corect și complet după cum urmează: Cost total (1) = Costul taxei de utilizare a terenului + Costul de dezvoltare și costul afacerii.

În ceea ce privește profitul investitorului, acesta va fi calculat folosind formula: Profit investitor = Procent x Cost total (1).

Propunem adăugarea elementului „profitul investitorului”.

Anterior, Camera de Comerț și Industrie din Vietnam (VCCI) a oferit, de asemenea, feedback cu privire la proiectul de decret care reglementează prețurile terenurilor.

Conform VCCI, articolul 6.3 din Proiect prevede o formulă pentru determinarea venitului net anual mediu (= venit mediu anual – cheltuieli medii anuale). Întreprinderile au comentat că această reglementare este nerezonabilă deoarece nu ia în considerare „profitul investitorului” (nu permite deducerea acestui factor). Nedeterminarea profitului investitorului nu va asigura echitatea metodelor aplicate deoarece, în comparație cu formula, investitorul va investi și va opera fără profit. Toate surplusurile din exploatarea structurilor existente pe teren pe întreaga perioadă de închiriere (plată unică) vor fi plătite statului, fără a include impozitul pe profit.

O astfel de reglementare este incompatibilă cu teoria determinării rentei funciare diferențiate; aceasta crește diferența de prețuri ale terenurilor atunci când se aplică metoda venitului față de metoda excedentului (dacă sunt disponibile aceleași informații de planificare). Prin urmare, propunem ca agenția de redactare să adauge elementul „profitul investitorului” la formula de mai sus.

Articolul 7.3.a din proiect prevede că, printre costurile de investiții pentru determinarea prețurilor terenurilor utilizând metoda excedentului se numără: costurile de construire a infrastructurii tehnice, a infrastructurii sociale, a locuințelor și a altor lucrări de construcții; costurile echipamentelor; costurile de consultanță pentru investiții în construcții; costurile de management al proiectului; și o serie de alte elemente de cost, așa cum sunt prevăzute în rata capitalului investițional.

Conform feedback-ului primit de la companii, această reglementare este restrictivă; alte costuri care nu sunt enumerate se aplică doar cazurilor în care se utilizează cote de capital de investiții, cum ar fi: costuri neprevăzute pentru volumul de muncă neprevăzut și inflația din timpul implementării proiectului; cheltuieli cu dobânzile, costurile de construire a structurilor temporare, a structurilor care deservesc construcțiile, asigurările etc. Prin urmare, VCCI propune ca agenția de proiectare să adauge aceste costuri.

Conform VCCI, articolul 7.3.b din proiect prevede că cheltuielile de afaceri se calculează ca procent din venituri, în concordanță cu nivelul general din localitate. Agenții economici au comentat că această reglementare este neclară și nepotrivită.

Mai exact, costurile afacerilor, cum ar fi publicitatea, vânzările și cheltuielile de exploatare, variază foarte mult de la un sector la altul, ceea ce face dificilă determinarea unui nivel local mediu general.

În plus, definirea zonei proiectului pe baza „condițiilor locale generale” este, de asemenea, inadecvată, în special în cazurile în care proiectele sunt amplasate în zone subdezvoltate cu puține proiecte de mare amploare, deoarece condițiile locale generale pot fi inadecvate pentru proiectul respectiv.

Articolul 7.3.c din proiect prevede două metode de calculare a profiturilor investitorilor. Conform feedback-ului primit de la întreprinderi, niciuna dintre metode nu este rezonabilă, deoarece nu ia în considerare pe deplin profitul investitorului din întregul proiect utilizând metoda surplusului.

Mai exact, reglementările prevăd că profitul se calculează doar pe baza costurilor de investiție în construcție. Acesta este doar profitul din faza de dezvoltare imobiliară (investiția în dezvoltarea terenurilor), nu profitul întregului proiect.

Astfel de reglementări sunt incompatibile cu principiile formării prețurilor, deoarece prețurile trebuie să acopere costurile de producție și cele de afaceri și să genereze profit. Această reglementare neagă, de asemenea, principiul „valorii în timp a banilor” (datorită costurilor de oportunitate, inflației și riscului) și principiul „valorii viitoare a banilor” (ceea ce înseamnă că atunci când investești în orice domeniu, trebuie să te aștepți la un randament, chiar și atunci când depui bani într-o bancă).

În realitate, costul suportat de investitor (costul total) include toate cheltuielile rezonabile pe care investitorul trebuie să le suporte pentru a finaliza proiectul (până la înființarea afacerii). Costul total trebuie să includă taxele de utilizare a terenului (sau valoarea terenului) – un cost inițial de investiție pe care investitorul trebuie să îl suporte pentru a-și îndeplini obligațiile financiare față de stat.

Prin urmare, dacă acest tip de cost este omis din calcul, se poate considera că investitorul plătește pentru teren de două ori: o dată când acesta nu este inclus în costurile deductibile la determinarea prețului terenului (conform acestui regulament) și a doua oară când trebuie să plătească taxe de utilizare a terenului (dar acestea nu sunt deductibile ca și cost).

Prin urmare, propunem ca agenția de redactare să revizuiască reglementările pentru a calcula profitul pe baza costurilor totale suportate de investitor pentru finalizarea proiectului până la vânzarea produsului și generarea de venituri. Aceste costuri totale trebuie să includă costurile de investiții în construcție, costurile de funcționare a afacerii și taxele de utilizare a terenurilor – costurile inițiale de investiție pe care investitorul trebuie să le suporte pentru a-și îndeplini obligațiile financiare față de Stat.

Articolul 4.2.d din proiectul de regulament prevede stabilirea prețurilor terenurilor pentru alocarea și arendarea terenurilor în funcție de progresul despăgubirilor, sprijinului și relocării, conform articolului 257.2.c din Legea funciară din 2024.

Potrivit companiilor, evaluarea terenurilor ar trebui aplicată doar în momentul în care defrișarea terenului este finalizată și terenul este gata pentru investiții.

În realitate, există cazuri în care terenurile sunt alocate în parcele foarte mici și fragmentate, ceea ce face imposibilă investiția. În astfel de cazuri, ar trebui evitată stabilirea momentului pentru evaluarea terenurilor. Astfel de reglementări ar crea proceduri inutile și ar duce la metode de evaluare inconsistente pentru zonele în care alocațiile sunt insuficiente pentru investiții sau în care zonele planificate nu generează venituri.

Prin urmare, este recomandabil să se reglementeze metoda de calcul a excedentului pe baza suprafeței totale a proiectului conform planului detaliat de construcție sau planului general până la momentul evaluării terenului, alocat proporțional cu suprafața predată.

TM

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html