Proiectul de decret privind prețurile terenurilor „uită” multe costuri ale afacerilor?

Nu se calculează suficiente costuri, este dificil să se atragă investitori

Asociația de Evaluare din Vietnam a declarat că această unitate a accesat Decretul nr. 12/2024/ND-CP al Guvernului de modificare și completare a Decretului nr. 44/2014/ND-CP al Guvernului de reglementare a prețurilor terenurilor și Proiectul de Decret al Guvernului de reglementare a prețurilor terenurilor pentru implementarea Legii funciare nr. 31/2024/QH15.

Asociația de Evaluare din Vietnam constată că atât Decretul nr. 12/2024/ND-CP, cât și noul Proiect de Decret au un conținut adecvat, îndeplinind cerințele de eliminare a dificultăților în practică.

Cu toate acestea, Asociația Vietnameză de Evaluare a constatat, de asemenea, că metodele de evaluare a terenurilor, conform metodei excedentului prevăzute în Decret și în Proiectul de Decret, prezintă încă deficiențe din cauza calculării incorecte și complete a costului total pe care investitorii trebuie să îl cheltuiască pentru implementarea proiectului și a profitului pe care îl obțin la finalizarea proiectului de investiții. Prin urmare, acest lucru va duce nu numai la îngreunarea atragerii investițiilor, ci și la creșterea prețurilor terenurilor la un nivel nerezonabil de ridicat.

În primul rând, despre costurile totale de investiție.

Decretul 12/2024/ND-CP și Proiectul de Decret nu au inclus toate costurile pentru a forma costul total pe care investitorii trebuie să îl cheltuiască pentru implementarea proiectului. Regulamentul calculează doar costul investiției în dezvoltarea terenurilor, fără a calcula costul inițial pe care investitorii trebuie să îl cheltuiască pentru a avea terenul necesar implementării proiectului, care reprezintă „taxa de utilizare a terenului” (cu excepția cazului în care investitorul care implementează proiectul este scutit de taxa de utilizare a terenului de către stat, aceasta nu se calculează) și dobânda la credit. „Acest lucru este nerezonabil”, și-a exprimat opinia Asociația de Evaluare.

În al doilea rând, despre profit.

În Decret și în ambele opțiuni ale Proiectului de Decret: Profitul se calculează doar pe baza costurilor de dezvoltare a terenurilor, nu pe baza costurilor totale (așa cum s-a menționat mai sus) pe care investitorul le cheltuiește (inclusiv taxele de utilizare a terenurilor + costurile de dezvoltare a terenurilor + costurile de afaceri) reprezintă o subestimare, nerespectând principiul formării prețurilor: Prețul trebuie să compenseze costurile de producție și de afaceri și să genereze profit (de asemenea, nu este în conformitate cu metoda de calcul al profitului din metoda surplusului, care este profitul calculat pe baza valorii activelor) și neagă principiul „Valorii viitoare a banilor”, adică atunci când un investitor are bani de investit în orice domeniu, trebuie să se aștepte să aibă profituri așteptate, inclusiv depunerea banilor în bancă pentru a câștiga dobânzi.

Pentru opțiunea 1: Proiectul a confundat profitul de care se bucură investitorul cu costul pe care investitorul trebuie să îl cheltuiască pentru a implementa proiectul (Proiectul stipulează: Profitul include costul de capital); deoarece profitul este suma de bani de care se bucură investitorul. Costul de capital este suma de bani pe care investitorul trebuie să o plătească „Furnizorului de capital”.

Costul capitalului este, în esență, rata dobânzii pe care investitorul trebuie să o plătească creditorului. Este profitul creditorului, dar este și costul împrumutatului și, bineînțeles, investitorul nu se bucură de acest cost financiar, ci trebuie să-l plătească, iar acesta este inclus în structura costurilor de producție și a celor de afaceri.

Pentru opțiunea 2: Profitul investitorului se calculează doar pe baza costului de dezvoltare, nu pe baza costului total, care nu este calculat corect și complet, așa cum s-a analizat mai sus.

Având în vedere deficiențele menționate mai sus, Asociația Vietnameză de Evaluare recomandă ca, în mod corect și integral, costul total pentru calcularea profiturilor pentru investitori să fie calculat, incluzând următoarele costuri: Cost total (1) = Taxă de utilizare a terenului + Cost de dezvoltare și cost de afaceri.

Profitul investitorului va fi calculat după formula: Profitul investitorului = % x Cost total (1).

Propunere de adăugare a elementului „profitul investitorului”

Anterior, Federația de Comerț și Industrie din Vietnam (VCCI) a comentat și ea proiectul de decret care reglementează prețurile terenurilor.

Conform VCCI, articolul 6.3 din Proiect prevede formula pentru determinarea venitului net anual mediu (= venit mediu anual - cost mediu anual). Conform opiniei întreprinderilor, această reglementare este nerezonabilă deoarece nu ia în considerare factorul „profitul investitorului” (acest factor nu poate fi dedus). Nedeterminarea profitului investitorului nu va asigura echitatea metodelor aplicate, deoarece, în comparație cu formula, investitorul va investi și va exploata fără profit. Întregul surplus din exploatarea stării actuale a construcției pe teren pe întreaga perioadă de arendă (plată unică) a terenului va fi plătit statului, fără a include impozitul pe profit.

O astfel de reglementare este incompatibilă cu teoria determinării diferențialelor de rentă funciară; aceasta mărește diferența de preț a terenului la aplicarea metodei venitului cu metoda surplusului (dacă există aceleași informații de planificare). Prin urmare, se recomandă ca agenția de redactare să adauge factorul „profitul investitorului” la formula de mai sus.

Articolul 7.3.a din proiect prevede că, în vederea determinării prețurilor terenurilor folosind metoda excedentului, costurile investițiilor în construcții includ: costurile de construire a infrastructurii tehnice, a infrastructurii sociale, a construcției de locuințe, a altor lucrări de construcții; costurile echipamentelor; costurile de consultanță pentru investițiile în construcții; costurile de management al proiectului și o serie de alte elemente de cost, așa cum sunt prevăzute în rata dobânzii de capital pentru investiții.

Conform opiniei întreprinderilor, această reglementare este închisă, alte costuri nemenționate fiind aplicabile doar în cazul utilizării ratei capitalului de investiții, cum ar fi: costuri contingente pentru creșterea volumului de lucrări și a factorilor de inflație a prețurilor în timpul implementării proiectului; costuri cu dobânzile la credite, costuri de construcție pentru lucrări temporare, lucrări care deservesc construcțiile, asigurări... Prin urmare, VCCI recomandă ca agenția de proiectare să suplimenteze costurile menționate mai sus.

De asemenea, conform VCCI, articolul 7.3.b din proiect prevede că cheltuielile de afaceri se calculează ca procent din venituri, în conformitate cu nivelul general din localitate. Conform feedback-ului primit de la agenții economici, această reglementare este neclară și nepotrivită.

Mai exact, costurile afacerilor, cum ar fi publicitatea, vânzările și costurile operaționale, variază foarte mult în fiecare domeniu, așa că este dificil să se stabilească un nivel comun la nivel local.

În plus, zonarea „terenului comun local” nu este potrivită, mai ales în cazul proiectelor situate în localități nedezvoltate, fără multe proiecte mari, terenul comun local putând fi inadecvat pentru proiectul respectiv.

Articolul 7.3.c din proiect prevede modul de calculare a profiturilor investitorilor conform a două metode. Conform opiniei întreprinderilor, cele două metode menționate mai sus nu sunt rezonabile, deoarece nu calculează integral profiturile întregului proiect conform metodei surplusului pentru investitori.

Mai exact, regulamentul prevede că profiturile se calculează doar pe baza costurilor investițiilor în construcții. Acesta este doar profitul etapei de dezvoltare imobiliară (investiția în dezvoltarea terenurilor), nu profitul întregului proiect.

O astfel de reglementare este incompatibilă cu principiul formării prețurilor, deoarece prețurile trebuie să acopere costurile de producție și cele de afaceri și să genereze profituri. Această reglementare neagă, de asemenea, principiul „valorii în timp a banilor” (datorită costurilor de oportunitate, inflației și riscurilor) și principiul „valorii viitoare a banilor” (adică, atunci când se investește în orice domeniu, trebuie să se aștepte la profituri așteptate, inclusiv la depozitele bancare).

De fapt, costul pe care investitorul îl suportă (costul total) reprezintă toate costurile rezonabile pe care investitorul trebuie să le cheltuiască pentru a finaliza proiectul (până la înființarea întreprinderii). Costul total trebuie să includă taxele de utilizare a terenului (sau valoarea terenului) - costul inițial al investiției pe care investitorul trebuie să îl cheltuiască pentru a-și îndeplini obligațiile financiare față de Stat.

Prin urmare, dacă acest tip de cost nu este calculat, se poate considera că investitorul trebuie să plătească costurile terenului de două ori: o dată când acesta nu este inclus în costurile excluse la stabilirea prețurilor terenurilor (conform prezentului regulament) și a doua oară când trebuie să plătească taxe de utilizare a terenului (dar nu sunt deduse ca tip de cost).

Prin urmare, se recomandă ca agenția de redactare să modifice regulamentul în sensul că profiturile sunt calculate pe baza costurilor totale pe care investitorii trebuie să le cheltuiască pentru a finaliza proiectul până la vânzarea produsului pentru a genera venituri. Costul total trebuie să includă costurile de investiții în construcție, costurile de afaceri și taxele de utilizare a terenurilor - costurile inițiale de investiții pe care investitorii trebuie să le cheltuiască pentru a-și îndeplini obligațiile financiare față de Stat.

Articolul 4.2.d din proiectul de regulament privind stabilirea prețurilor terenurilor pentru alocarea și arendarea terenurilor în funcție de progresul în materie de compensare, sprijin și relocare, conform articolului 257.2.c din Legea funciară din 2024.

Potrivit companiilor, momentul stabilirii prețurilor terenurilor ar trebui aplicat doar în momentul în care terenul este finalizat pentru curățarea amplasamentului și predare, astfel încât să se poată face investiții.

De fapt, există cazuri în care alocarea de terenuri este prea mică și nu poate fi investită, așadar nu este recomandabil să se determine momentul evaluării terenului. Dacă se adoptă o astfel de reglementare, vor apărea proceduri inutile și va fi necesară alegerea unei metode de stabilire a prețurilor nesincrone, cu multe suprafețe de teren alocate care nu sunt suficiente pentru investiții sau pe suprafața planificată care nu generează venituri.

Prin urmare, ar trebui reglementat ca metoda excedentului să se calculeze pe baza suprafeței totale a proiectului, conform planificării detaliate a construcției sau a planului general până la momentul evaluării terenului, alocată în funcție de raportul suprafeței pentru suprafața predată.

TM

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html