Ce „culoare” va avea piața imobiliară în 2024?

Piața continuă să fie dificilă pe termen scurt.

Potrivit expertului imobiliar Nguyen Van Duc, Legea privind locuințele (modificată), Legea privind afacerile imobiliare (modificată) și Legea privind terenurile (modificată) adoptate de Adunarea Națională reprezintă coridoarele juridice care vor ajuta piața imobiliară să se dezvolte sănătos și durabil.

Totuși, aceste legi nu vor intra în vigoare decât la începutul anului 2025, iar dl Duc este îngrijorat de câte companii și clienți vor putea „suporta povara” și supraviețui în această perioadă.

Imobiliare - Ce „culoare” va avea piața imobiliară în 2024? — Experții spun că piața imobiliară nu s-a îmbunătățit.

Totuși, din perspectiva Asociației Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS), piața imobiliară își va reveni puternic. Multă vreme, o serie de proiecte au „zăcut în stare latentă” așteptând rezolvarea problemelor juridice (70% din problemele afacerilor imobiliare).

Prin urmare, se așteaptă ca Legea Funciară din 2024 să elimine blocajele juridice pentru a ajuta multe proiecte să se „relanseze” și să le aducă rapid pe piață. Noile puncte din Legea Funciară din 2024 au un impact mare asupra subiecților care participă la piața imobiliară.

Expertul imobiliar Nguyen Van Duc a declarat că imaginea de ansamblu a pieței imobiliare nu s-a îmbunătățit, iar dificultățile persistă pe termen scurt.

În ceea ce privește segmentul de case înșiruite și vile, acest expert preconizează că acesta va continua să fie liniștit și să aibă o lichiditate scăzută. Proiectele de case înșiruite și vile din centrul orașului vor fi dificil de vândut, deoarece sunt afectate de „identificarea casei” și „impozitul pe locuință”.

În ultimii ani, afacerile imobiliare s-au concentrat în mare parte pe investițiile în produse de lux, prețurile vilelor și caselor comerciale fiind destul de mari și crescând „exorbitant” într-un timp scurt. Acestea realizează produse destinate celor bogați și sunt indiferente față de produsele „accesibile”, deservind majoritatea oamenilor, persoanele cu venituri mici. Atunci când proiectele sunt deschise în masă cu scopul de a obține profituri fără a aduce beneficii comunității și societății, înseamnă că strategia lor de afaceri a „deviat”.

„Zeci de mii de apartamente, case comerciale și vile de tip resort sunt blocate. Prin urmare, afacerile, clienții și băncile vor suferi pierderi mari. Acesta este cel mai mare dezastru pentru piața imobiliară în stadiul actual.”

În contextul în care multe companii nu pot vinde produse, nu își pot transfera capitalul și nu au resurse financiare pentru restructurare, conturile sunt blocate, în timp ce povara plății dobânzilor și a scadenței obligațiunilor bancare apasă greu pe umerii companiilor. În plus, multe proiecte sunt blocate, unele implică chiar probleme juridice, astfel încât companiile cad într-o stare de „anxietate”, chiar și companiile fără suficient potențial economic vor... „muri”, își oferă perspectiva domnul Duc.

Segmentul apartamentelor continuă să crească în preț

În segmentul apartamentelor, expertul Nguyen Van Duc a evaluat că acesta este segmentul cu cea mai bună rată de absorbție de pe piață în prezent, însă oferta acestui segment nu s-a îmbunătățit din cauza lipsei de proiecte autorizate și a numărului foarte mic de clădiri de apartamente implementate în centrul orașului.

Proiecte limitate, ofertă insuficientă, ceea ce duce la menținerea unor prețuri medii ridicate ale apei primare. Acest segment va continua să crească în preț datorită creșterii costurilor terenurilor și construcțiilor, dezvoltării infrastructurii și îmbunătățirii calității.

Imobiliare - Ce „culoare” va avea piața imobiliară în 2024? (Figura 2). — Segmentul de apartamente continuă să crească în preț.

Cele mai recente statistici de la Savills arată că în Hanoi , la sfârșitul anului 2023, prețurile apartamentelor se situau între 51 și 70 de milioane de VND/m2, iar 49% din numărul de apartamente vândute se încadra în această gamă de prețuri. În consecință, segmentul de apartamente a stabilit un nou prag de preț. Apartamentele cu prețuri de peste 4 miliarde de VND au reprezentat 42% din numărul de apartamente vândute în 2023. Apartamentele cu prețuri între 2 și 4 miliarde de VND au reprezentat 55% din cota de piață. Doar 3% dintre apartamente aveau prețuri sub 2 miliarde de VND.

În mod similar, în orașul Ho Chi Minh, prețurile apartamentelor continuă să crească, în special în proiectele din zona centrală. De fapt, piața a fost absentă din proiectele de apartamente accesibile, cu prețuri sub 25 de milioane VND/m2, dar în principal în segmentele de apartamente de gamă medie și superioară, eligibile pentru mobilizarea capitalului și tranzacții.

Conform unui raport al Departamentului de Construcții din orașul Ho Și Min, în 2023, orașul va avea 19 proiecte de locuințe comerciale (cu 17.753 de unități) eligibile pentru vânzare și leasing cu opțiune de cumpărare a viitoarelor produse imobiliare care vor fi introduse pe piață. Este de menționat că segmentul mediu are 5.051 de unități, segmentul high-end reprezintă 11.334 de unități și nu există proiecte în segmentul apartamentelor accesibile.

În segmentul locuințelor sociale, dl. Nguyen Van Duc a recunoscut că a existat o revenire, cu unele „raze luminoase” față de 2023, însă acest segment nu are multe companii care investesc din cauza procedurilor dificile și a condițiilor nefavorabile pentru afaceri. „Noile reglementări din Legea locuințelor (modificată) sunt mai deschise, facilitând accesul persoanelor sărace la locuințe sociale.”

„Cu toate acestea, este nevoie de timp pentru ca legea să fie implementată. Ținta de 1 milion de unități de locuințe sociale va fi dificil de atins conform planului dacă guvernul nu are o viziune strategică, metode practice și științifice, în loc să se bazeze exclusiv pe întreprinderi. Ne-am stabilit obiectivul de a finaliza 1 milion de unități de locuințe sociale până în 2030, dar, în realitate, capitalul și mecanismele încă lipsesc”, a declarat dl Nguyen Van Duc.

Dl. Tran Van Binh, secretar general al VARS, a declarat că legalitatea este problema care preocupă cel mai mult afacerile, deoarece este factorul cheie care determină formarea și dezvoltarea proiectelor imobiliare. În consecință, problemele legate de politicile funciare vor fi rezolvate, creând o forță motrice care va ajuta piața imobiliară să se redreseze. Cel mai evident aspect este legat de planificare, planuri de utilizare a terenurilor și creșterea publicității, transparenței și participării oamenilor la planificarea utilizării terenurilor... În plus, prin intermediul licitațiilor și licitațiilor, se va crea un mediu concurențial echitabil pentru afacerile imobiliare.

Ngan Giang

Sursă