Evenimente remarcabile de pe piața imobiliară din Vietnam în 2024

Punctul de cotitură al industriei imobiliare din Vietnam este marcat de prezența a trei noi legi privind imobiliarele. În plus, piața a cunoscut fluctuații fără precedent în segmentele apartamentelor și terenurilor scoase la licitație...

Adunarea Națională adoptă trei legi privind proprietățile imobiliare

Aprobarea de către Adunarea Națională a Legii Funciare, Legii Locuințelor și Legii Afacerilor Imobiliare a fost cel mai important eveniment imobiliar al anului trecut. Aceasta este o premisă importantă pentru ca piața să se îndrepte spre „era creșterii”.

Cele trei noi legi imobiliare vor reprezenta o bază solidă pentru promovarea dezvoltării pieței imobiliare. Foto: Adunarea Națională

Cu un total de 420 de prevederi de revizuit, agențiile au trebuit să lucreze la capacitate maximă pentru a putea pune în vigoare aceste legi importante încă de la 1 august 2024, cu 5 luni mai devreme decât planul inițial.

În special, se așteaptă ca prezența Legii funciare din 2024 să rezolve blocajele legate de procedurile de alocare a terenurilor, evaluarea terenurilor, defrișarea amplasamentelor etc. Un cadru juridic solid va reprezenta o rampă de lansare pentru a ajuta proiectele să accelereze implementarea, eliberând astfel aprovizionarea pieței.

Odată cu Legea Locuinței revizuită, punctul culminant vine din reglementările deschise, creând condiții pentru promovarea segmentului locuințelor sociale, contribuind la rezolvarea problemei securității sociale. În ceea ce privește Legea privind afacerile imobiliare, noile reglementări reprezintă o lovitură puternică pentru parcelare și vânzarea terenurilor, limitând speculațiile și inflația prețurilor, asigurând dezvoltarea sănătoasă a pieței...

În general, prezența celor trei legi imobiliare modificate nu este doar un pas important în perfecționarea sistemului juridic, ci deschide și multe oportunități noi pentru piața imobiliară vietnameză, contribuind în același timp la dezvoltarea generală a economiei .

Noua listă de prețuri pentru terenuri „lansată”, prețurile au crescut de zeci de ori

Al patrulea trimestru al anului 2024 este momentul în care multe localități actualizează noua listă de prețuri ale terenurilor. În special, atenția se concentrează pe orașul Ho Chi Minh și Hanoi , unde prețurile terenurilor, după ajustare, au crescut de zeci de ori.

Conform noii liste de prețuri ale terenurilor din orașul Ho Chi Minh, cel mai mare preț înregistrat este de 687,2 milioane VND/m2, aplicat pe străzile Nguyen Hue, Dong Khoi, Le Loi (Districtul 1). Astfel, dacă nu se include coeficientul K, acest preț este de 4,2 ori mai mare decât vechea listă de prețuri ale terenurilor.

Totuși, această creștere nu este încă comparabilă cu cea din cartierele suburbane. Mai exact, cel mai mare preț pentru Autostrada Song Hanh 22 (Districtul Hoc Mon) este de 32 de milioane VND/m2, o creștere de 23 de ori. Pentru Strada Dang Cong Binh (Districtul Hoc Mon), noul preț este de 18,5 milioane VND/m2, o creștere de aproximativ 12 ori.

În prezent, strada Hang Dao este unul dintre locurile cu cele mai mari prețuri la terenuri din Hanoi. Foto: Thanh Vu

Piața imobiliară din Hanoi a încheiat, de asemenea, un an 2024 turbulent prin „revizuirea” listei de prețuri a terenurilor. În districtul Dong Da, strada Cat Linh a înregistrat o creștere de 3,45 ori a prețurilor terenurilor, ajungând la 264,13 milioane VND/m2. Nu cu mult în urmă, strada asociată Academiei Bancare - Chua Boc a avut, de asemenea, un preț de până la 240,12 milioane VND/m2, de 3,45 ori mai mare decât prețul vechi.

În districtul Hai Ba Trung, strada Nguyen Quyen are un preț actualizat al terenului de 206,31 milioane VND/m2, o creștere de 8 ori. În mod similar, strada Giai Phong - drumul care duce către multe universități mari - a înregistrat, de asemenea, o creștere a prețului terenului de 7,8 ori, ajungând la 188,09 milioane VND/m2.

Cifrele enumerate mai sus, deși relativ mari, tot nu pot fi comparate cu prețurile terenurilor din districtul Hoan Kiem. Pe strada Tran Hung Dao (de la Tran Thanh Tong la Le Duan), cel mai mare preț al terenului a fost de doar 114 milioane VND/m2. Cu toate acestea, acum prețul a crescut la 695,3 milioane VND/m2, o creștere de 6 ori. În mod similar, strada Nha Tho a crescut și ea de 5,5 ori, de la 125,4 milioane VND/m2 la 695,3 milioane VND/m2.

Imobiliarele industriale își mențin atractivitatea

Piața imobiliară industrială din regiunile economice cheie din Nord și Sud rămâne un punct promițător care atrage investiții. Conform datelor compilate din rapoarte, până în trimestrul al treilea al anului 2024, rata de ocupare în parcurile industriale a ajuns la 77%.

Localități precum Ho Chi Minh City, Dong Nai, Binh Duong… se întrec în a înființa noi parcuri industriale. Foto: Le Toan

Dintre acestea, prețurile de închiriere a proprietăților imobiliare industriale din Nord au înregistrat o creștere de 5,7% față de anul precedent, ajungând la o medie de 130 USD/m2/ciclu de închiriere. În Sud, prețul mediu de închiriere a ajuns la 176 USD/m2/ciclu de închiriere, în creștere cu 5,6% față de aceeași perioadă a anului trecut.

În special, în perioada 2020-septembrie 2024, proprietățile imobiliare industriale au fost principalul tip de proprietate în valoarea totală a tranzacțiilor de fuziuni și achiziții (M&A) din sectorul imobiliar, cu o proporție de până la 40%.

Performanța stabilă a segmentului imobiliar industrial este susținută de creșterea capitalului investit în investiții străine directe. Multe întreprinderi mari, în special din sectorul high-tech, reevaluează potențialul de dezvoltare al Vietnamului, în contextul strategiei „China + 1”, din ce în ce mai răspândită.

Fără a se opri aici, acest segment beneficiază și de acces facil la surse de credit bancar, în condițiile în care coeficientul de risc de acest tip a scăzut de la 200% la 160%. Ajustarea menționată anterior, realizată de Banca de Stat, va încuraja băncile comerciale să acorde activ capital pentru implementarea proiectelor imobiliare din parcuri industriale, atrăgând astfel mai mulți „mari” să participe la piață.

Progresul în dezvoltarea locuințelor sociale este încă lent.

În cadrul proiectului de dezvoltare a peste 1 milion de unități de locuințe sociale, țara își propune să finalizeze 130.000 de unități până în 2024. Cu toate acestea, potrivit unui raport al Ministerului Construcțiilor, provinciile și orașele au finalizat doar aproximativ 21.000 de unități, echivalentul a peste 16% din plan.

Numărul actual de locuințe sociale nu este încă suficient pentru a satisface nevoile de locuințe ale oamenilor. Foto: Thanh Vu

Orașul Ho Și Min și Hanoi, cele două orașe lider în ceea ce privește obiectivele de construcție, au realizat doar 21%, respectiv 37% din plan. Această situație este similară cu cea a altor localități, cum ar fi Binh Duong (37%), Dong Nai (16%). Unele localități nu au nici măcar proiecte finalizate, cum ar fi Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu, Ca Mau.

Din 2021 până în prezent, la nivel național au fost implementate 644 de proiecte de locuințe sociale, cu o scară de 580.109 unități. Dintre acestea, doar 96 de proiecte au fost finalizate, cu o scară de peste 57.620 de unități. 133 de proiecte au început construcția, cu peste 110.200 de unități. Restul de 415 proiecte au fost aprobate pentru investiții, care vor oferi peste 412.200 de unități dacă vor fi finalizate.

Nici progresul debursării pachetului de credite de 120.000 de miliarde VND nu este mai optimist. Potrivit Ministerului Construcțiilor, până la sfârșitul lunii octombrie 2024, rata de debursare era de doar 1,5%, echivalentul a aproximativ 1.783 miliarde VND. Dintre acestea, pentru grupul de cumpărători de locuințe, acest pachet a acordat împrumuturi de doar aproximativ 150 de miliarde VND.

Prețurile apartamentelor din Hanoi cresc „rapid”

În 2024, prețurile apartamentelor din Hanoi au crescut într-un ritm amețitor. Potrivit Dr. Nguyen Van Dinh, vicepreședinte al Asociației Imobiliare din Vietnam, începând cu al treilea trimestru al anului 2024, indicele prețurilor apartamentelor din Hanoi a crescut cu 64% față de al doilea trimestru al anului 2019, în timp ce creșterea din orașul Ho Chi Minh a fost doar la jumătate din această cifră.

Prețurile apartamentelor din Hanoi au crescut simultan atât pe piața primară, cât și pe cea secundară. Foto: Thanh Vu

Conform informațiilor colectate de la companiile de cercetare de piață, prețul mediu de vânzare al apartamentelor noi din Hanoi este în prezent de 70 de milioane VND/m2, o creștere de aproximativ 28% față de anul trecut. „Căldura” de pe piața primară a cauzat, de asemenea, o creștere vertiginosă a prețului apartamentelor vechi. În prezent, prețul mediu al apartamentelor secundare este de aproximativ 50 de milioane VND/m2, o creștere de peste 40% față de anul trecut.

Motivul creșterii bruște a prețurilor apartamentelor din Hanoi în ultimul an provine din deficitul de locuințe în segmentele medii și inferioare. Deși numărul de proiecte noi de vânzare s-a îmbunătățit, 75% din produsele noi se află în segmentul superior. În plus, costurile terenurilor, materialelor de construcție și forței de muncă au crescut, afectând semnificativ prețul de producție al produselor.

Tulburări la licitațiile de terenuri din suburbiile Hanoiului

De la începutul anului 2024, investitorii imobiliari au fost nevoiți să reevalueze piața terenurilor scoase la licitație din suburbiile orașului Hanoi. Autoritățile districtuale precum Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh etc. au „câștigat” continuu, datorită licitațiilor care au atras sute sau chiar mii de participanți, realizând venituri de până la sute de miliarde de VND.

Piața terenurilor scoase la licitație din suburbiile orașului Hanoi a fost „agitată” de numeroase grupuri. Foto: Thanh Vu

Fără a se opri aici, multe parcele de teren au, de asemenea, prețuri câștigătoare „fără precedent”. De exemplu, în districtul Hoai Duc, lotul de colț LK03-12 din zona Long Khuc are un preț câștigător de până la 133,3 milioane VND/m2. În districtul Thanh Oai, lotul LK03-10 din zona Ngo Ba are un preț câștigător de peste 100,5 milioane VND/m2. În Ha Dong, lotul „regina frumuseții” 1A - 03 a înregistrat un preț câștigător de 262 milioane VND/m2...

Potrivit Ministerului Construcțiilor, cifrele record de mai sus provin din gestionarea și implementarea defectuoasă a licitației. În unele locuri, investitorii au format grupuri și au colaborat pentru a plăti prețuri de multe ori mai mari decât prețul de pornire. Apoi, au „abandonat avansul” după ce au câștigat licitația, cu scopul de a stabili un nivel virtual al prețului pentru a obține profit.

Totuși, această „febră” nu a durat mult. Începând cu trimestrul al patrulea al anului 2024, prețul de câștig al multor parcele de teren a scăzut cu 20-50% față de începutul anului. Nu numai atât, dar imaginea terenurilor licitate din suburbii a fost, de asemenea, grav afectată, din cauza prețului „exorbitant” de 30 de miliarde VND/m2 din comuna Quang Tien, districtul Soc Son. La doar 4 zile de la incident, Agenția Poliției de Investigații - Departamentul de Poliție al orașului Hanoi a investigat 5 subiecți pentru încălcarea reglementărilor privind activitățile de licitație imobiliară.

Sursă: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html