Familie cu venituri de 50 de milioane VND/lună și fără cheltuieli, 8 ani pentru a cumpăra o casă

Fotografie ilustrativă.

Cu toate acestea, pe lângă aspectele pozitive legate de amploarea și contribuția la economie , piața dă semne de creștere rapidă, prețurile locuințelor cresc mult peste venitul real, creând potențial o „bulă” și mărind decalajul dintre bogați și săraci în societate. Asociația Vietnameză a Agenților Imobiliari (VARS) consideră că sunt necesare soluții pentru a „frâna” creșterea rapidă a prețurilor locuințelor.

Când prețurile locuințelor „depășesc cu mult” venitul real

Potrivit Biroului General de Statistică, în ultimii ani, sectoarele construcțiilor și imobiliarelor au contribuit în medie cu aproximativ 10% la PIB-ul țării. Sectorul imobiliar singur reprezintă aproximativ 3,5%, contribuind cu 0,5 puncte procentuale la creșterea anuală a PIB-ului.

Totuși, acest raport este încă doar la jumătate din media multor țări din regiune. Scara valorii imobiliare în raport cu totalul activelor economice naționale este de doar aproximativ 21%, semnificativ mai mică decât cea de 35% din țările dezvoltate. Acest lucru arată că piața vietnameză are încă un loc semnificativ de creștere.

Cu toate acestea, creșterea rapidă a pieței din ultimii ani își arată nesustenabilitatea, cel mai clar reflectată în dezechilibrul dintre cerere și ofertă. Structura produsului se concentrează în principal pe segmentul de lux, cu valoare ridicată, în timp ce cererea reală a majorității oamenilor se află în grupul locuințelor accesibile...

Experții spun că oferta de locuințe a crescut rapid în ultimii trei ani, dar nu este echilibrată. Chiar și în zonele suburbane – unde se așteaptă să fie furnizate produse accesibile – prețul real este încă mult mai mare decât venitul mediu. Noi niveluri de prețuri sunt stabilite constant, reducând serios accesul oamenilor la locuințe.

Un sondaj realizat de VARS arată că un apartament cu două dormitoare într-o zonă urbană costă aproximativ 5 miliarde VND, o sumă care depășește în prezent capacitatea majorității gospodăriilor. Presupunând o familie cu un venit de 50 de milioane VND/lună, dacă își cheltuiește tot venitul, va avea nevoie de aproximativ 8 ani pentru a cumpăra o casă. Dacă cheltuielile pentru locuințe nu depășesc 1/3 din venitul lor, așa cum este recomandat de sectorul financiar, termenul va fi prelungit la 25 de ani - a menționat VARS.

Chiar și locuințele sociale – un segment de locuințe conceput pentru persoanele cu venituri mici – devin treptat „inatingebile” pentru beneficiari. Cu un preț de aproximativ 1,5 miliarde VND pentru un apartament de 60 m2, chiar și o gospodărie cu un venit de 40 de milioane VND/lună – nivelul maxim conform criteriilor de aprobare – ar trebui să economisească timp de aproape 10 ani pentru a cumpăra unul, ca să nu mai vorbim de împrumuturile și cheltuielile de trai efective.

Creșterea rapidă a prețurilor locuințelor nu numai că reduce oportunitățile de locuințe, dar duce și la consecințe socio-economice îngrijorătoare. Diferența în accesibilitatea la locuințe face ca decalajul dintre cei care au active și cei care nu au active să fie din ce în ce mai „fix”. Cei care dețin deja proprietăți imobiliare continuă să beneficieze de creșterile de prețuri, în timp ce cei care nu dețin o casă sunt nevoiți să închirieze pe termen lung, ceea ce face dificilă acumularea de active.

De fapt, creșterea pieței imobiliare din ultimii ani a beneficiat în principal un grup restrâns de persoane cu potențial financiar, în timp ce majoritatea oamenilor se simt „mai săraci” în ciuda creșterii veniturilor. Aceasta este o tendință care poate crea inegalitate a averii dacă nu există o politică de reglementare la timp - a analizat VARS.

Dr. Nguyen Minh Phong - expert economic, a comentat că creșterea mult mai rapidă a prețurilor locuințelor decât veniturile reprezintă o problemă alarmantă pe piața imobiliară actuală. Această situație nu numai că reduce accesul oamenilor la locuințe, dar și împinge economia în riscul unei „bule” a activelor.

Prin urmare, cea mai importantă soluție este de a considera dezvoltarea locuințelor sociale și accesibile ca o prioritate strategică, similară infrastructurii de transport sau energiei. Atunci când cererea reală este satisfăcută, piața se va echilibra, reducând stimulentul pentru speculație și aducând prețurile la un nivel mai rezonabil.

În același timp, este necesar să se intensifice activitățile speculative, să se majoreze taxele pe tranzacțiile pe termen scurt și să se creeze mecanisme financiare favorabile pentru cei care cumpără o casă pentru prima dată. Fără politici suficient de puternice, prețurile locuințelor vor continua să crească, creând un decalaj tot mai mare între bogați și săraci, a sugerat dl Phong.

* Deblocarea surselor de aprovizionare, perfecționarea politicilor

Conform VARS, pentru ca piața să se dezvolte stabil, este necesară implementarea rapidă a unor soluții pentru „frânarea” creșterii rapide a prețurilor locuințelor; accentul fiind pus pe echilibrarea ofertei de locuințe accesibile. Atunci când oferta este suficient de mare și echilibrată, piața se va autoregla conform legii cererii și ofertei, limitând speculațiile și creșterile nerezonabile de prețuri.

În primul rând, este necesară accelerarea finalizării documentelor care ghidează implementarea noului sistem legislativ privind terenurile, locuințele și afacerile imobiliare. În același timp, este necesară îmbunătățirea capacității de aplicare a legii a agențiilor locale, consolidarea descentralizării și delegării autorității în ajustarea politicilor, asigurând flexibilitatea adecvată fiecărei regiuni și etape de dezvoltare.

Blocajele în curățarea terenurilor trebuie, de asemenea, rezolvate într-un mod transparent și eficient, scurtând timpul de implementare, asigurând în același timp drepturile oamenilor. Pe lângă luarea în considerare a abolirii regulamentului privind colectarea a 5,4%/an a taxelor suplimentare de utilizare cu întârziere a terenurilor pentru proiectele cu decizii de alocare sau arendă a terenurilor înainte de 1 august 2024, este necesar să se emită în curând o metodă clară și stabilă de determinare a prețurilor terenurilor, care va contribui la reducerea costurilor de dezvoltare a proiectelor și va crea loc pentru scăderea prețurilor locuințelor - a propus VARS.

În plus, este necesară diversificarea canalelor de mobilizare a capitalului pentru piața imobiliară, reducând dependența de creditul bancar. Restructurarea pieței obligațiunilor corporative pentru a deveni un canal eficient de capital pe termen mediu și lung este, de asemenea, una dintre direcțiile necesare. În același timp, este necesar să se promoveze formarea Fondului Național pentru Locuințe, să se încurajeze dezvoltarea Trusturilor de Investiții Imobiliare (REIT) pentru a crea o sursă stabilă și transparentă de capital pentru piață.

Dl. Nguyen Van Dinh - Președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam (VARS) a subliniat că recenta creștere a prețurilor locuințelor reflectă în mod clar dezechilibrul dintre cerere și ofertă. În timp ce cererea reală de locuințe reprezintă majoritatea, oferta este concentrată în segmentul high-end. Lipsa produselor accesibile a împins prețurile în sus, ducând la un fenomen prelungit de „supraîncălzire”.

Pentru a „frâna” creșterea prețurilor, este necesară deblocarea surselor rezonabile de aprovizionare, în special a ofertei de locuințe accesibile în zonele urbane și suburbane. Împreună cu aceasta, este necesară diversificarea surselor de capital de investiții, dezvoltarea unor canale de mobilizare pe termen mediu și lung, cum ar fi fondurile fiduciare de investiții (REIT) sau fondurile naționale pentru locuințe, în loc să se depindă de creditul bancar.

„Atunci când problemele juridice vor fi rezolvate, oferta va crește și fluxurile de capital vor deveni mai stabile, piața imobiliară se va dezvolta sănătos și durabil, atât satisfăcând nevoile de locuințe ale oamenilor, cât și contribuind pozitiv la creșterea economică”, a subliniat dl Dinh.

Una dintre problemele care necesită o atenție deosebită este aceea că locuințele sociale și locuințele accesibile trebuie să fie prioritizate în planificare, susținute de politici specifice de stimulare. În același timp, dezvoltarea urbană trebuie să meargă mână în mână cu dezvoltarea infrastructurii de transport - în special a liniilor de centură, a metroului și a autostrăzilor - pentru a extinde spațiul urban, a reduce densitatea populației și a diminua presiunea asupra prețurilor terenurilor în zona centrală.

În același timp, este necesară dezvoltarea unei piețe profesionale a închirierilor de locuințe, reducerea mentalității de „a fi nevoit să deții o casă pentru a-ți stabiliza viața” și diversificarea opțiunilor de locuințe pentru oameni.

În plus, agențiile de management trebuie să dezvolte un set de indicatori și criterii de avertizare timpurie pentru a monitoriza evoluțiile pieței imobiliare. Acest sistem de monitorizare va ajuta la detectarea promptă a semnelor de „deviere”, cum ar fi speculațiile, creșterile neobișnuite de prețuri sau dezechilibrele dintre cerere și ofertă, luând astfel în mod proactiv măsurile de intervenție adecvate, în loc să gestioneze pasiv atunci când apar riscuri pe piață.

În cele din urmă, VARS consideră că este necesară accelerarea construirii unei baze de date naționale unificate și transparente privind terenurile și locuințele. Aceasta este o bază importantă pentru a ajuta agențiile de management, cercetătorii și întreprinderile să analizeze, să prognozeze și să opereze piața cu precizie și promptitudine.

Atunci când sistemul de date va fi deschis și interconectat între ministere, sectoare și localități – inclusiv informații privind planificarea, tranzacțiile, valorile, legalitatea și schimbările în destinația terenurilor – acesta va contribui la îmbunătățirea transparenței, la reducerea speculațiilor și la protejarea drepturilor persoanelor și a întreprinderilor.

Sursă: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm