Hanoi este aproape „dispărut” din cauza apartamentelor cu prețuri sub 60 de milioane de VND/m2

Fotografie: Ngoc Hien

La anunțul privind principalele date de piață imobiliară pentru al treilea trimestru al anului 2025, dna Nguyen Hoai An - director senior al CBRE Vietnam, a comentat: „Piața apartamentelor din Hanoi intră într-o perioadă de creștere puternică atât în ceea ce privește amploarea, cât și prețul, reflectând o schimbare clară în structura produselor și în comportamentul de cumpărare a locuințelor”.

Conform CBRE, în al treilea trimestru al anului 2025, oferta totală de apartamente nou lansate în Hanoi a depășit 10.300 de apartamente, marcând al doilea trimestru din ultimii 5 ani în care oferta nouă a depășit pragul de 10.000 de unități. În primele 9 luni ale anului, oferta totală a ajuns la aproape 21.100 de unități, o creștere de 10% față de aceeași perioadă din 2024. În special, au existat până la 2.000 de apartamente cu un preț de vânzare de peste 120 de milioane VND/m2 (fără TVA și taxa de întreținere, reducere), un număr record de când CBRE a început să monitorizeze piața.

Prețul de vânzare al unui apartament nou depășește 90 de milioane de VND/m2

Raportul arată că prețul mediu de vânzare al apartamentelor noi din Hanoi a depășit 90 de milioane de VND/m2, mai mare decât prețul mediu din orașul Ho Chi Minh în aceeași perioadă. Acesta este cel mai mare preț înregistrat vreodată pe piața apartamentelor din capitală. Comparativ cu al doilea trimestru, este cu aproximativ 14% mai mare decât trimestrul precedent, iar comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, creșterea este de până la 40%.

Reprezentantul CBRE a declarat că creșterea prețurilor de vânzare reflectă în mod clar schimbarea structurii pieței, când cea mai mare parte a noii oferte este concentrată în zone cu locații favorabile, infrastructură bună și dezvoltate de investitori cu potențial puternic.

Nu doar zonele centrale precum Tay Ho, Cau Giay, Long Bien, ci și zonele suburbane precum Dan Phuong (Hanoi) și Van Giang ( Hung Yen ) au înregistrat prețuri comune între 70 și 110 milioane VND/m2; zonele îndepărtate de centru s-au apropiat și ele de pragul de 70 - 80 milioane VND/m2. Diferența de preț dintre zonele centrale și cele suburbane se reduce din ce în ce mai mult, arătând că nivelul general al prețurilor de pe piață a intrat într-o nouă fază.

Cu toate acestea, în ciuda creșterii mari a prețurilor, activitățile de tranzacționare și cumpărare sunt încă intense. Mai exact, volumul total al tranzacțiilor a depășit 11.100 de apartamente în trimestrul al treilea, cel mai mare din 2018. Rata medie de absorbție a atins 70-80%, ceea ce arată că cererea de investiții și acumularea de active rămâne stabilă, fără semne de încetinire.

Potrivit CBRE, mulți investitori au profitat de sentimentul pozitiv al pieței pentru a lansa agresiv portofoliile de produse existente, în special în proiecte din apropierea centrului și de-a lungul noilor rute de trafic. Acest lucru a determinat creșterea continuă a prețurilor, în special în zonele care odinioară erau considerate „accesibile”.

Riscuri potențiale pentru sustenabilitate

Pe piața secundară, prețul mediu de transfer a ajuns la aproximativ 58 de milioane VND/m2, în creștere cu 19% față de aceeași perioadă a anului trecut. Deși această creștere este mai lentă decât „anul fierbinte” 2024, prețurile locuințelor au avut încă o tendință de creștere în ultimele două trimestre, arătând că cererea rămâne stabilă - în special din partea cumpărătorilor cu scopuri de investiții pe termen lung.

Experții spun că această tendință de creștere a prețurilor provine din trei motive principale. În primul rând, deficitul de oferte noi în segmentele medii și inferioare a forțat un număr mare de cumpărători să se orienteze către piața secundară - unde există deja apartamente predate, locații bune și statut juridic clar. În al doilea rând, mentalitatea de „a se menține” a investitorilor după perioada de escaladare a prețurilor a determinat scăderea volumului real al tranzacțiilor, dar creșterea prețului listat. Și în al treilea rând, cererea de investiții pe termen lung rămâne stabilă datorită ratelor scăzute ale dobânzii, determinând mulți investitori să aleagă imobiliarele ca refugiu sigur.

Hà Nội gần như — Dna Nguyen Hoai An, director principal al filialei CBRE Hanoi. Foto: Ngoc Hien

Totuși, dacă prețurile secundare continuă să crească într-un ritm ridicat, în timp ce cererea reală este comprimată, piața se poate confrunta cu riscul unui dezechilibru. Este important să se diversifice oferta și să se extindă segmentul de prețuri rezonabile pentru a menține sustenabilitatea.

CBRE prognozează că în trimestrul al patrulea al anului 2025, Hanoi va avea aproximativ 11.000 de apartamente noi, ceea ce va aduce oferta totală anuală la peste 32.000 de unități. Această ofertă va apărea în zonele suburbane, cu prețuri de 50-60 de milioane VND/m2, contribuind la „răcirea” pieței anul viitor.

„Decalajul” locuințelor accesibile este în creștere

„Dacă 2023-2024 a fost o perioadă de lipsă de ofertă și sete de produse, atunci 2025 va fi martorul unei inversări, când oferta va fi abundentă, dar prețul va fi împins prea sus în comparație cu accesibilitatea medie. Acesta este «ciclul de remodelare» al pieței, când segmentele high-end și lux domină absolut, în timp ce segmentele mid-range și accesibile aproape că dispar”, a comentat dna Hoai An.

Mai exact, 95% din oferta actuală are un preț de peste 60 de milioane VND/m2, segmentul sub 60 de milioane reprezentând doar mai puțin de 5% din piață. Prin urmare, acest decalaj creează o presiune mare asupra cererii reale de locuințe, în special pentru tineri și gospodăriile cu venituri medii.

Per total, piața imobiliară din Hanoi rămâne sănătoasă datorită ratelor dobânzilor scăzute, creșterii creditării și unei macroeconomii stabile. Cu toate acestea, creșterile rapide ale prețurilor și dezechilibrul dintre segmente reprezintă provocări majore atât pentru agențiile de administrare, cât și pentru companii.

Trecând spre perioada 2026-2027, dacă politicile de credit, planificare și impozitare sunt reglementate corespunzător, Hanoi poate intra într-un ciclu de dezvoltare sănătoasă în care calitatea produselor și sustenabilitatea sunt priorități de top.

Sursă: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm