Încă poți investi în imobiliare fără mult capital

La conferința de presă ordinară a Ministerului Finanțelor din după-amiaza zilei de 18 iunie, dl. Bui Hoang Hai, vicepreședintele Comisiei de Stat pentru Valori Mobiliare, a declarat că a colaborat cu VPS Securities Company și a solicitat ca această unitate să înceteze imediat distribuirea certificatelor de valori mobiliare sub formă de proprietăți imobiliare subdivizate.

Potrivit liderului Comisiei de Stat pentru Valori Mobiliare, în prezent nu există reglementări privind această metodă de investiții imobiliare. „Agenția de administrare evaluează aceasta ca fiind un tip cu multe riscuri și solicită VPS să înceteze distribuirea acestui produs”, a declarat dl Hai.

Această persoană a mai spus că piețele externe au reglementări specifice pentru a controla și limita riscurile asociate acestui tip de afaceri, dar în Vietnam nu există încă astfel de reglementări.

Dl. Nguyen Duc Chi, ministrul adjunct al Finanțelor, a declarat, de asemenea, că ministerul a dat instrucțiuni Comisiei de Valori Mobiliare cu privire la această problemă.

Potrivit domnului Chi, legile actuale nu prevăd nicio interdicție, dar din perspectiva unei agenții de management de stat, Comisia de Valori Mobiliare are responsabilitatea de a monitoriza îndeaproape activitățile societăților de valori mobiliare.

Furnizarea de servicii de către aceste companii trebuie să se încadreze în domeniile și industriile autorizate. Dacă se află în afara acestui domeniu de aplicare, vor trebui să înceteze activitatea pentru ca conducerea să poată face o evaluare cuprinzătoare, a afirmat dl. Chi.

Modelul de subdivizare a investițiilor imobiliare constă, în esență, în vânzarea de proprietăți imobiliare către numeroși investitori sub forma divizării de acțiuni. Acest model a apărut pe piața vietnameză acum 4-5 ani. Câteva modele care au funcționat similar anterior sunt Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

Recent, Fnest JSC oferă servicii de investiții imobiliare prin intermediul aplicației SmartOne a companiei VPS Securities.

Pentru a participa, clienții trebuie să fie investitori VPS. În consecință, fiecare proprietate imobiliară este evaluată de unitatea de afaceri și convertită în acțiuni care pot fi vândute investitorilor principali din unitatea Fnest. În această situație, 1 Fnest este echivalent cu 10.000 VND. De exemplu, o proprietate imobiliară evaluată la 25 de miliarde VND va fi echivalentă cu 2,5 milioane Fnest. Portofoliul imobiliar oferit de Fnest este destul de divers, de la vile, case comerciale, la apartamente...

Într-o discuție cu reporterul VietNamNet , avocata Mai Thao de la firma de avocatură TAT a evaluat că punctul forte al acestui model constă în faptul că atinge ținta potrivită, atingând psihologia investitorilor care nu trebuie să investească mult capital, dar pot totuși investi în imobiliare după cum doresc pentru a deține o parte din proprietate.

„Pe lângă adăugarea unei noi înfățișări afacerilor imobiliare tradiționale, combinată cu platforme tehnologice 4.0, cu promisiunea de a aduce mai multă valoare clienților decât afacerile imobiliare, cred că crearea unei astfel de forme «hibride» pe piața imobiliară poate cauza cu ușurință instabilitate în această activitate comercială, iar disputele pot apărea cu ușurință atunci când nu există un coridor legal specific care să o reglementeze” - a declarat avocata Mai Thao, precizând că acesta este dezavantajul acestui model, la care părțile implicate în tranzacție trebuie să fie atente, precum și agențiile de management de stat trebuie să aibă, de asemenea, avertismentele necesare pentru oameni atunci când participă la tranzacție.

fnest vietnamnet.png
Fnest prezintă proprietăți imobiliare, inclusiv apartamente, case comerciale, vile în Hanoi și Ho Chi Minh City, toate fiind listate în prezent ca fiind vândute. Investitorii care doresc să cumpere vor trebui să cumpere pe piața secundară (cumpărare și revânzare). Captură de ecran din 20 iunie.

Avocații analizează faptul că, în esență, acest tip de afaceri pe piața imobiliară reprezintă o formă de mobilizare a capitalului pentru întreprinderi. Aceștia consideră imobiliarele ca un canal de investiții financiare pentru a atrage bani de pe piață pentru a obține cu ușurință capital de lucru. Prin urmare, din punct de vedere legal, pe lângă condițiile care trebuie asigurate pentru a aduce imobiliare pe piață, au folosit conceptul de „acțiuni” care poate induce în eroare investitorii cu privire la dreptul de proprietate asupra respectivelor imobiliare.

„În realitate, investitorii dețin doar o parte din valoarea imobiliară convertită în bani sub formă de acțiuni, conform acordului părților. În prezent, legea nu are reglementări privind împărțirea proprietății imobiliare în acțiuni, astfel încât pot apărea cu ușurință dispute privind proprietatea și administrarea viitoare a imobiliarelor”, a declarat avocata Mai Thao.

În ceea ce privește valoarea profiturilor și a lichidității, avocatul a spus că acest lucru demonstrează doar un angajament unidirecțional din partea unității care vinde modelul, fără nicio măsură de garanție pentru investitori, astfel încât retragerea capitalului atunci când este nevoie este dificilă pentru micii investitori. În plus, trebuie plătite comisioane de servicii, iar gestionarea prețurilor de operare pentru acest model nu este nici ea clară și transparentă.

Cine este responsabil în caz de litigiu?

În ceea ce privește problema cine este responsabil în cazul litigiilor legate de proprietăți imobiliare de investiții, avocata Mai Thao a declarat că soluționarea se bazează pe două mecanisme: acordul și soluționarea în instanță sau arbitraj.

Mai exact, temeiul pentru soluționarea litigiilor în cauză va depinde de termenii din contract și de alte documente anexate contractului, dacă există. Dacă părțile au reglementări clare privind drepturile și responsabilitățile părților care nu încalcă prevederile legii, acestea vor fi aplicate. Se vor lua în considerare reglementările legale relevante pentru a determina responsabilitățile părților atunci când participă la acest model de tranzacție, atunci când cele două părți nu au reglementări specifice.

„În ceea ce privește responsabilitățile, cele două unități, Fnest și compania de valori mobiliare, trebuie să își asume responsabilitatea principală pentru soluționarea litigiilor pentru a asigura drepturile investitorilor, a respecta reglementările referitoare la domeniul imobiliar și alte legi relevante. În cazul unei încălcări, aceasta va fi soluționată conform contractului și se vor acorda despăgubiri (dacă există) pentru daunele aduse investitorilor atunci când drepturile sunt încălcate”, a declarat avocatul.

Experții au subliniat, de asemenea, că una dintre problemele modelului este evaluarea proprietăților imobiliare. Prin urmare, evaluarea proprietăților imobiliare este o activitate independentă care ajută părțile să aibă o bază de soluționare atunci când apar litigii sau investitorii să își cunoască capacitatea financiară de a investi în mod corespunzător.

Totuși, pentru a limita disputele, experții recomandă investitorilor să acorde atenție verificării documentelor legale ale imobilului, solicitând investitorului să le furnizeze direct (Certificat de utilizare a terenului, certificat de proprietate asupra locuinței, autorizație de construire, proces-verbal de acceptare a proiectului etc.); informațiile de mai sus pot fi consultate la autoritățile competente, cum ar fi Departamentul Construcțiilor, Departamentul de Resurse Naturale și Mediu și birourile notariale, pentru a verifica dacă imobilul nu este în litigiu, ipotecat sau garantat de investitor.

În plus, investitorii trebuie să ia în considerare și termenii contractului investitorului, deoarece contractul este un acord între părți, conform prevederilor Codului Civil. Dacă ramurile specifice de drept nu au reglementări directe, se va aplica Codul Civil.

În plus, este necesară consultarea cu experți precum avocați specializați în finanțe, investiții și imobiliare pentru a avea o viziune obiectivă și a evalua proiectul. În cazul unor litigii care necesită litigii sau arbitraj, este necesară consolidarea probelor necesare și aplicarea unor măsuri de urgență pentru a evita disiparea activelor investitorului.

Mii de oameni au „căzut în capcana” ratelor dobânzilor incredibile ale directorului general al companiei Nhat Nam, Vu ​​Thi Thuy. Cu profituri uriașe de până la 5 - 7%/lună, echivalentul a 60 - 84%/an, compania imobiliară Nhat Nam a venit și cu multe alte trucuri pentru a câștiga încrederea investitorilor și a însuși sume deosebit de mari de bani.
Depunând miliarde pentru a cumpăra case în Hanoi, clienții au descoperit că investitorul a „distrus” în mod arbitrar planificarea. După ce au depus fonduri pentru a cumpăra case în proiectul urban Thanh Ha - Cienco 5 (Hanoi) în urmă cu mulți ani, clienții au descoperit că aceste parcele de teren erau planificate ca vile.