Tranzacții efectuate prin intermediul unui birou notarial.
Potrivit experților, cumpărătorii de locuințe, în special cei care achiziționează proprietăți în construcție, se confruntă în prezent cu multe riscuri și sunt ușor de înșelat. În primul rând, calitatea casei poate să nu fie la fel de bună ca cea anunțată. Un alt risc este că, în cazul cumpărătorilor, certificatul de proprietate nu poate fi primit la timp. Conform legii, dezvoltatorul trebuie să elibereze certificatul cumpărătorului în termen de 3 luni de la predare. În realitate, dacă are noroc, va dura 3 ani, dar multe proiecte durează decenii fără a primi certificatul. Un alt risc este că dezvoltatorul poate construi conform specificațiilor de proiectare sau chiar poate ipoteca certificatul de proprietate al cumpărătorului către o bancă. Cumpărătorii află doar atunci când nu pot rambursa creditul, iar banca execută silit proprietatea. Prin urmare, sunt necesare reglementări pentru a proteja cumpărătorii de proprietăți în construcție.
În prezent, există reglementări care impun băncilor să ofere garanții pentru cumpărătorii de locuințe aflate în faza de proiect. Prin urmare, dacă dezvoltatorul nu livrează proprietatea, banca va despăgubi clientul. Cu toate acestea, majoritatea dezvoltatorilor ignoră acest lucru. Prin urmare, garanțiile bancare trebuie reconsiderate. Multe țări din întreaga lume nu impun acest lucru, permițând cumpărătorilor să aleagă între o garanție bancară sau o asigurare de răspundere civilă de la o companie de asigurări. În plus, dezvoltatorii solicită adesea ca plățile în avans ale clienților să fie depuse într-un cont blocat. Dezvoltatorul poate retrage acești bani doar la predarea proprietății. Capacitatea financiară actuală a dezvoltatorilor este foarte scăzută și inadecvată. Acest lucru duce la lipsa resurselor necesare pentru a strânge capital prin diverse alte surse.
La Biroul Notarial nr. 3, se procesează tranzacții imobiliare.
Profesor asociat Dr. Nguyen Ngoc Dien, de la Universitatea de Economie și Drept (Universitatea Națională din Vietnam, Ho Chi Minh City), susține că proprietățile imobiliare reprezintă un activ de mare valoare care atrage întotdeauna atenția oamenilor. Tranzacțiile legate de proprietăți imobiliare se confruntă întotdeauna cu riscuri de insecuritate, documente falsificate și numeroase litigii și pierderi între părți; prin urmare, este necesar un cadru juridic strict.
Pentru a asigura siguranța, în țările dezvoltate, tranzacțiile sunt efectuate prin intermediul serviciilor de notarizare, care implică o înțelegere aprofundată a statutului juridic al proprietății, asigurarea tranzacțiilor în siguranță, evitarea pierderilor și furnizarea de asigurări pentru serviciile de notarizare. Acest lucru este legat de un sistem juridic foarte strict, în urma unui lanț de aprovizionare cu revizuiri efectuate de notarul public.
În Vietnam, potrivit profesorului asociat Dr. Nguyen Ngoc Dien, implementarea modelului actual de servicii de notarizare este soluția cea mai optimă și rezonabilă. În viitor, accentul ar trebui pus pe rafinarea în continuare a acestui model, construirea unor cadre juridice pentru conectarea diferitelor etape, creșterea autenticității și verificării și asigurarea celui mai înalt nivel de securitate pentru toate părțile implicate, similar modelelor adoptate în țările avansate.
Eliminați cerința obligatorie de a trece prin bursă.
Dr. Luu Quoc Thai, lector la Universitatea de Drept din Ho Chi Minh City, consideră că, pentru a asigura siguranța, transparența și controlul utilizării avansurilor, plățile pentru cumpărarea și vânzarea de locuințe construite în viitor trebuie efectuate prin intermediul băncilor. Această măsură ar putea înlocui garanțiile bancare dacă investitorul este obligat să transfere întreaga plată în avans într-un cont escrow. Fondurile ar fi distribuite doar în funcție de progresul construcției proiectului investitorului. Această soluție ar contribui, de asemenea, la reducerea costurilor asociate cu garanțiile bancare și la minimizarea tranzacțiilor „dubioase” care vizează spălarea banilor în domeniul imobiliar.
Între timp, potrivit profesorului Dang Hung Vo, fost ministru adjunct al Resurselor Naturale și Mediului , în prezent, pentru vânzarea caselor aflate în construcție (fără certificate de proprietate), dezvoltatorii vând prin intermediul firmelor de brokeraj. Pentru proprietățile care au deja certificate de proprietate, toate tranzacțiile trebuie să treacă printr-un birou notarial.
Notarii sunt autorizați de stat să furnizeze servicii publice; aceștia ocupă o poziție judiciară, acționând ca „paznici”, ghidând părțile să efectueze tranzacțiile în conformitate cu reglementările, asigurând legalitatea și siguranța. Bursele imobiliare, pe de altă parte, sunt servicii private, cărora le lipsesc instrumentele administrative și de management statal pentru a asigura conformitatea legală, ceea ce duce la litigii și riscuri atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători. „Trebuie să codificăm legea într-un mod care să asigure implementarea eficientă a acesteia, mai degrabă decât să aplicăm mecanic tranzacțiile prin intermediul burselor. Prin urmare, reglementările privind tranzacțiile imobiliare prin intermediul burselor ar trebui eliminate din proiectul de lege modificat privind afacerile imobiliare”, a declarat profesorul Dang Hung Vo.
Tranzacțiile imobiliare nu ar trebui să fie obligate să treacă printr-o bursă.
Potrivit notarului public Hoang Manh Thang, șeful Biroului Notarial nr. 7 (Ho Chi Minh City), sistemul notarial actual și bursele imobiliare diferă prin natură, amploare, produse și servicii, precum și proceduri. Notarizarea este un serviciu public organizat de stat, un instrument de gestionare și reglementare statală, un mecanism de apărare și are valoare juridică, probatorie și de circulație. Bursele imobiliare private, pe de altă parte, deservesc tranzacții imobiliare, operează la scară mică, depind de companii imobiliare și se bazează în principal pe acorduri orale sau scrise, ceea ce poate duce cu ușurință la consecințe economice și juridice grave, litigii și fraude.
Cea mai mare îngrijorare este că brokerii de la bursă ar putea ascunde informații nefavorabile din punct de vedere juridic sau ar putea oferi publicitate părtinitoare. În cazul unor litigii sau dacă produsele sunt defecte sau întârziate, cine este responsabil? Tranzacțiile efectuate prin intermediul burselor nu au mecanisme care să garanteze siguranța juridică și securitatea tranzacțiilor. Prin urmare, acest aspect nu poate fi inclus în viitoarele proiecte de modificare a Legii privind afacerile imobiliare.
Majoritatea nu este de acord cu cerința obligatorie ca tranzacțiile imobiliare să treacă printr-un ring de tranzacționare, deoarece ringurile de tranzacționare actuale nu au capacitatea de a verifica legalitatea tranzacțiilor. Această reglementare este ineficientă și ar trebui abrogată.
Scurtă prezentare generală la ora 12:00, pe 16 iunie: Un buletin de știri cuprinzător.
Legătură sursă
