 |
| Datele cercetărilor Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam arată că segmentul apartamentelor accesibile (cu prețuri sub 25 de milioane VND/m2) - locuințele accesibile - a „dispărut”. (Foto: Linh An) |
Nevoile de locuințe accesibile sunt „abandonate”
Piața imobiliară vietnameză s-a „încălzit” treptat datorită impulsului oferit de noile politici de ofertă și de sprijin din partea guvernului . Cu toate acestea, creșterea ofertei - contribuită în principal de segmentul de lux, a satisfăcut doar o mică parte din nevoile de locuințe ale populației, în timp ce nevoile majorității oamenilor - locuințe accesibile - sunt „abandonate”, ceea ce face ca dezechilibrul dintre cerere și ofertă să fie din ce în ce mai grav.
Datele de cercetare ale Asociației Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS) arată că segmentul apartamentelor accesibile (cu prețuri sub 25 de milioane VND/m2) - locuințele accesibile - a „dispărut” în ultimii ani și este foarte dificil, sau chiar imposibil, să reapară în Hanoi și Ho Chi Minh City.
Mai exact, statisticile VARS arată că în perioada 2018-2023, nu numai că a scăzut continuu cantitatea de apartamente, dar și structura ofertei de apartamente în cele două zone urbane speciale este din ce în ce mai dezechilibrată. Structura ofertei se „înclină” din ce în ce mai mult către segmentul high-end și lux.
În Hanoi, înainte de atingerea acestei etape, proporția apartamentelor accesibile nou lansate a ajuns la 35% în 2018, a scăzut la 20% în 2019 și doar 12% în 2020. În 2021 și 2022, oferta de apartamente accesibile din Hanoi a continuat să scadă, ajungând la doar aproximativ 4% din oferta totală de apartamente lansate spre vânzare.
În orașul Ho Și Min , din 2018, proporția apartamentelor accesibile ca preț a scăzut brusc, cu o rată de două cifre, de la 20% în 2018 la 0,5% în 2020, înainte de a dispărea complet în 2021.
Până în primele 9 luni ale anului 2024, oferta de apartamente din Hanoi a cunoscut o redresare semnificativă, însă dezechilibrul dintre cerere și ofertă a devenit și mai grav atunci când aproximativ 80% din oferta de apartamente deschise spre vânzare în Hanoi și Ho Chi Minh City în primele 9 luni ale anului 2024 a avut un preț de vânzare de 50 de milioane VND/m2 sau mai mult.
În ciuda prețului ridicat, proiectele nou lansate sau lansările noi au atins rate de vânzare foarte bune, deoarece cererea de apartamente, atât pentru locuit, cât și pentru investiții, a rămas întotdeauna ridicată și în trend ascendent. Unele proiecte de apartamente au înregistrat rate de absorbție de până la 99% chiar în momentul lansării oficiale.
Această situație face ca prețurile apartamentelor să crească continuu și să atingă un nou nivel, la un nivel ridicat atât pe piața primară, cât și pe cea secundară, mult dincolo de accesibilitatea și rata de creștere a veniturilor majorității oamenilor.
Cercetările privind indicele prețurilor apartamentelor, care reflectă fluctuațiile prețurilor medii de vânzare ale proiectelor din eșantionul de 150 de proiecte selectate și observate de VARS, arată, de asemenea, că, începând cu trimestrul al treilea al anului 2024, prețul mediu de vânzare al grupului de proiecte eșantion din Hanoi este aproape de 60 de milioane VND/m2, o creștere de 64,0% față de trimestrul al doilea al anului 2019.
Prețul mediu de vânzare al grupurilor de proiecte din orașul Ho Chi Minh a crescut de la 49,2 milioane VND/m2 la 64,2 milioane VND/m2, reflectând o creștere de 30,6% față de perioada de bază.
În Da Nang, indicele prețurilor de piață din Da Nang a înregistrat o creștere de 46,2% în trimestrul al treilea, mai mare decât cea din orașul Ho Chi Minh, cu peste 50% din noua ofertă din trimestrul al treilea la prețuri peste 80 de milioane VND/m2.
Astfel, se poate spune că în orașele mari, deși cererea de locuințe la prețuri accesibile este foarte mare și nesatisfăcută, oferta de apartamente de lux nu este însă redundantă și satisface doar o anumită parte a cererii.
Care este cauza?
VARS consideră că este dificil ca locuințele accesibile să „apară” în zonele centrale ale orașului Hanoi și Ho Chi Minh, deoarece numărul proiectelor de locuințe aprobate pentru investiții în ultimii ani poate fi „numărat doar pe degete”. În 2023 și începutul anului 2024, nu vor fi implementate aproape niciun proiect nou în segmentul locuințelor accesibile, iar proiectele imobiliare implementate se concentrează în principal pe segmentul high-end.
Explicând motivul, VARS a spus:
În primul rând , principalul motiv pentru care locuințele accesibile nu primesc prea multă atenție din partea dezvoltatorilor imobiliari este acela că marja de profit din acest segment este mai mică decât cea a segmentelor de lux.
Pentru a construi locuințe accesibile, dezvoltatorii trebuie să optimizeze costurile de la fondul funciar, construcție și operare. Între timp, calculele dezvoltatorilor de proiecte arată că, cu o marjă de profit de doar aproximativ 15%, dacă capitalul stagnează timp de 1-2 ani sau vânzările sunt amânate timp de 1-2 ani, dezvoltatorii vor pierde bani.
În plus, fondurile funciare centrale sunt din ce în ce mai rare, în prezent și în viitor, fiind situate în principal în zone urbane mari, cu o serie de infrastructuri și utilități publice care necesită investiții, plus că costurile de producție, în special cele ale terenurilor, sunt în creștere, prețurile neputând fi accesibile.
În al doilea rând , deși Guvernul a introdus numeroase politici pentru a încuraja dezvoltarea locuințelor sociale și a locuințelor accesibile, procedurile legale legate de terenuri și planificare reprezintă încă bariere majore. Procesul complicat și îndelungat de acordare a licențelor, împreună cu fondul funciar din ce în ce mai limitat pentru dezvoltarea de locuințe în orașele mari, îi obligă pe dezvoltatorii de proiecte să analizeze cu atenție înainte de a investi în acest segment.
În plus, politicile de sprijin financiar pentru cumpărătorii de locuințe din acest segment nu au fost implementate în mod sincron. Pachetele de sprijin financiar pentru persoanele cu venituri medii și mici, cum ar fi ratele dobânzilor preferențiale și sursele de împrumut, se confruntă încă cu multe dificultăți de accesare și proceduri complicate.
În al treilea rând , proiectele de lux aduc marje de profit mari și nu sunt greu de vândut. Deoarece cererea de locuințe de lux, incluzând atât nevoi rezidențiale, cât și investiționale, este foarte mare, din partea grupului de clienți cu venituri mari este în continuă creștere odată cu dezvoltarea economică și cu străinii din valul de investiții străine, precum și din partea vietnamezilor de peste mări, pe baza noului coridor legal care „relaxează” condițiile de proprietate pentru acest grup.
De fapt, numărul clienților dispuși să plătească un preț premium pentru a deține cele mai limitate și de înaltă calitate produse din cadrul proiectului nu este mic. Acest lucru face ca segmentul locuințelor accesibile să fie mai puțin atractiv pentru dezvoltatorii de proiecte.
Predarea a peste 12,5 hectare de teren pentru Proiectul de Locuințe Urbane din Duy Tien
Comitetul Popular al provinciei Ha Nam a emis recent o decizie de alocare a unui teren de 125.012,07 m2 către Societatea pe Acțiuni Trung Dong Construction Investment (Compania Trung Dong) pentru implementarea proiectului de construire a unei zone de locuințe urbane în orașul Duy Tien. Dintre aceștia, 11.979,28 m2 sunt destinați construcției de locuințe sociale.
Conform Deciziei, Comitetul Popular al provinciei Ha Nam a alocat companiei Trung Dong 125.012,07 m2 de teren în sectoarele Hoang Dong și Tien Noi, orașul Duy Tien, pentru implementarea proiectului de construire a unei zone de locuințe urbane. Dintre aceștia, 82.882,5 m2 de teren vor fi utilizați pentru construirea de lucrări de infrastructură tehnică și socială, inclusiv: locuințe sociale (11.979,28 m2), cămine culturale, școli, terenuri verzi, lucrări de suprafață a apei și de trafic... conform planificării detaliate aprobate.
După investițiile în construcții, lucrările de infrastructură neutilizate de investitori vor fi predate autorităților locale și agențiilor specializate pentru gestionare conform reglementărilor.
În plus, Comitetul Popular al provinciei Ha Nam a atribuit, de asemenea, 42.129,57 metri pătrați de teren rezidențial companiei Trung Dong, cu o perioadă de utilizare a terenului de 50 de ani. Cesionarul drepturilor de utilizare a terenului rezidențial și cumpărătorul caselor atașate drepturilor de utilizare a terenului rezidențial au dreptul să utilizeze terenul în mod stabil și permanent.
În plus, Comitetul Popular Provincial a închiriat, de asemenea, 10.409,48 metri pătrați de teren în cartierul Tien Noi companiei Trung Dong în scopul activităților comerciale și de servicii, în conformitate cu legea, pe o perioadă de 50 de ani.
Comitetul Popular al provinciei Ha Nam a declarat că metoda de alocare și arendă a terenurilor nu constă în licitarea drepturilor de utilizare a terenurilor și nici în selectarea investitorilor pentru implementarea proiectelor care utilizează terenuri. Comitetul Popular al provinciei Ha Nam a solicitat Comitetului Popular al orașului Duy Tien să se coordoneze cu autoritățile din districtele Hoang Dong și Tien Noi, cu Departamentul de Resurse Naturale și Mediu pentru a determina limita și a preda terenul companiei Trung Dong și, în același timp, să accelereze progresul recuperării terenurilor și al defrișării amplasamentelor pentru suprafața de teren rămasă din limitele proiectului.
Comitetul Popular Provincial a solicitat, de asemenea, companiei Trung Dong să își concentreze resursele pentru implementarea rapidă a proiectului. După finalizarea lucrărilor proiectului, compania va trebui să predea lucrările de infrastructură și terenul neutilizat administrației locale.
Departamentele și agențiile relevante vor continua să coordoneze și să sprijine compania în derularea procedurilor de investiții, plata taxelor de utilizare a terenurilor și implementarea proiectului în conformitate cu legea.
Proiectul de Locuințe Urbane din orașul Duy Tien este unul dintre proiectele importante pentru dezvoltarea infrastructurii urbane, satisfacerea nevoilor de locuințe ale oamenilor și contribuția la promovarea dezvoltării socio-economice a localității.
Hanoi: Abolirea a 2 decizii referitoare la licitația drepturilor de utilizare a terenurilor
Comitetul Popular din Hanoi a emis recent Decizia nr. 67/2024/QD-UBND prin care se abrogă două decizii privind regulamentele privind autoritatea de aprobare a prețului de pornire pentru licitarea drepturilor de utilizare a terenurilor, pentru alocarea de terenuri cu taxe de utilizare a terenurilor sau pentru închirierea de terenuri în Hanoi. Decizia intră în vigoare la 1 decembrie 2024.
Mai exact, Comitetul Popular din Hanoi a abrogat în întregime Decizia nr. 19/2019/QD-UBND din 15 octombrie 2019 a Comitetului Popular al orașului, care reglementează autoritatea de aprobare a prețului de pornire pentru licitația drepturilor de utilizare a terenurilor, pentru alocarea de terenuri cu taxe de utilizare a terenurilor sau pentru închirierea de terenuri în orașul Hanoi.
În același timp, orașul a abrogat și Decizia nr. 07/2023/QD-UBND din 21 aprilie 2023 a Comitetului Popular al orașului privind modificarea articolului 1 din Decizia nr. 19/2019/QD-UBND din 15 octombrie 2019 privind regulamentul privind autoritatea de aprobare a prețului de pornire al licitației pentru drepturile de utilizare a terenurilor în vederea alocării de terenuri cu taxe de utilizare a terenurilor sau a închirierii de terenuri în orașul Hanoi.
În consecință, prin Decizia nr. 07/2023/QD-UBND, Comitetul Popular din Hanoi va aproba prețul de pornire pentru licitația drepturilor de utilizare a terenurilor, pentru alocarea terenurilor cu taxe de utilizare a terenurilor sau pentru închirierea terenurilor cu o plată unică pentru întreaga perioadă de închiriere, aplicată parcelelor sau suprafețelor de teren cu o valoare de 30 de miliarde VND sau mai mult.
Decizia intră în vigoare la 1 decembrie 2024.
![[Foto] Prim-ministrul Pham Minh Chinh primește delegația Semiconductor Manufacturing International (SEMI)](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/06/1762434628831_dsc-0219-jpg.webp)
Comentariu (0)