Popularizarea „caselor cu 2 prețuri”; note pentru cumpărarea de apartamente fără carnete roz; găsirea de investitori pentru cel mai mare proiect de stațiune din Tuyen Quang

Propunerea de a lua în considerare adăugarea unui mecanism pentru un control mai strict al tranzacțiilor pe etaje, Tuyen Quang caută investitori pentru cel mai mare proiect urban-resort din provincie, atenție la cumpărarea de apartamente fără carnete roz pentru a evita riscurile... sunt cele mai recente știri imobiliare.

Delegații Adunării Naționale au propus luarea în considerare a adăugării unui mecanism pentru un control mai strict al tranzacțiilor care au loc la zonele de tranzacționare imobiliară. (Foto: Hoang Ha)

Casele bifamiliale sunt încă populare

Comentând proiectul Legii revizuite privind afacerile imobiliare la Sala Adunării Naționale din 29 august, dl. Le Thanh Hoan (Delegația Adunării Naționale a provinciei Thanh Hoa ) a sugerat luarea în considerare a adăugării unui mecanism pentru un control mai strict al tranzacțiilor imobiliare care au loc la bursele imobiliare. Deoarece, potrivit acestuia, situația în care bunurile sunt vândute la două prețuri este destul de frecventă.

„De la motociclete, mașini la case, nu ne este dificil să căutăm online cu prețul de vânzare al investitorului afișat public. Dar să cumperi la prețul listat este foarte dificil”, a spus dl Hoan.

Dl. Hoan a întrebat unde este valoarea reală a tranzacțiilor imobiliare promovate de companii? Acestea sunt prețurile postate peste tot pe internet, dar transformate „magic” în rate valutare, rate de transfer, prețuri pentru investitori, dar cu o sumă suplimentară care nu este menționată în contractul de vânzare-cumpărare, practic evaziune fiscală.

În ceea ce privește practica intermedierii imobiliare, dl. Hoan a declarat că proiectul de lege a continuat să perfecționeze cadrul legal important pentru a avansa spre transparență și confortul pieței imobiliare. Pe lângă echipe serioase, nu este greu de observat că activitățile de intermediere se desfășoară în multe forme bogate și diverse, fără control.

„Fenomenul așa-numiților brokeri imobiliari este larg răspândit, afectând activitățile legitime ale brokerilor imobiliari. În plus, există încă situații de activități oportuniste, profit și fixare a prețurilor de către unele grupuri de brokeraj, provocând prejudicii clienților”, a declarat dl Hoan.

Prin urmare, acest delegat al Adunării Naționale a solicitat, de asemenea, ca agenția care elaborează această lege să studieze și să completeze reglementările privind responsabilitățile organizațiilor de intermediere imobiliară și ale persoanelor fizice în direcția definirii clare a cazurilor interzise.

Mai exact, cazurile:

Deținerea unui interes direct într-un imobiliar, excluzând comisionul redus, fără a dezvălui acest interes cumpărătorului imobiliar; incitarea unei părți la încălcarea contractului de depozit sau a contractului de vânzare-cumpărare pentru a încheia un nou contract cu o altă persoană.

Creșterea sau stabilirea arbitrară a prețurilor proprietăților imobiliare pentru a profita de părțile implicate în tranzacție împotriva voinței acestora; participarea la activități de intermediere pentru a determina părțile să semneze contracte, dar fără a informa pe deplin și cu onestitate părțile implicate în tranzacție cu privire la informațiile referitoare la proprietatea imobiliară.

„Unele dintre actele interzise menționate mai sus servesc drept bază pentru analizarea responsabilității organizațiilor de intermediere imobiliară și a persoanelor fizice. În funcție de natura și încălcare, se poate lua în considerare și proceduri administrative, inclusiv urmărirea penală”, a subliniat dl Hoan.

Noua ofertă din vestul și estul orașului Hanoi va reprezenta 40% din cota de piață a apartamentelor.

Experții estimează că, în perioada următoare, noua ofertă din Vest și Est va reprezenta 40% din cota de piață a apartamentelor. În plus, produsele imobiliare din aceste zone în special și din Hanoi în general vor fi din ce în ce mai îmbunătățite.

Potrivit Savills, anul 2008 a marcat o nouă etapă în dezvoltarea Hanoiului, când capitala a devenit unul dintre cele mai mari 17 orașe din lume, după ce a fuzionat cu o suprafață totală de peste 3.300 de kilometri pătrați, de 3,6 ori mai mare decât înainte.

În 2011, Guvernul a aprobat planul general pentru construcția capitalei până în 2030, cu o viziune pentru 2050, stabilind obiectivul de a transforma Hanoiul într-un oraș sustenabil, cu o infrastructură și un sistem tehnic sincron, o competitivitate ridicată și o dezvoltare culturală armonioasă.

În același timp, vestul orașului Hanoi a avut parte de mișcări timpurii, astfel încât imaginea urbană existentă este clară, formând un val de migrație către această zonă pentru a se stabili. Dezvoltarea zonei To Huu - Le Van Luong, a Șoselei de Centură 2, a Șoselei de Centură 3 și a Șoselei de Centură 3, 5 și 4, care sunt planificate, a creat un impuls pentru dezvoltarea de proiecte imobiliare. Proiecte la scară largă s-au dezvoltat de-a lungul acestor rute în vest, cum ar fi Parcul Central The Manor, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, orașul Mailand Ha Noi.

Directorul senior de cercetare și consultanță de la Savills Hanoi Do Thu Hang a declarat că, din 2011, zona de vest din districtele Bac Tu Liem, Nam Tu Liem și Cau Giay a condus întotdeauna piața în ceea ce privește cota de piață a ofertei, cu aproximativ 30%. Prin urmare, această zonă are cea mai mare ofertă de birouri din capitală, cu o cotă de piață de 50%. În viitorul apropiat, această zonă va continua să fie centrul de dezvoltare al orașului Hanoi.

În estul orașului, conform Planificării Transporturilor Capitalei până în 2030, cu o viziune până în 2050, Hanoi va construi încă 10 poduri mari peste Râul Roșu, cu o serie de proiecte precum: Podul Vinh Tuy 2, Podul Tran Hung Dao, Podul Tu Lien, New Thang Long, Podul Thuong Cat, Hong Ha 9.

Pe de altă parte, finalizarea proiectelor de infrastructură, cum ar fi extinderea Șoselei de Centură 2 și planificarea Șoselei de Centură 4, va scurta timpul de călătorie de la Hanoi către alte localități, crescând atractivitatea în Est pentru nevoile din localitățile învecinate.

În același timp, planificarea zonei istorice a orașului a fost lansată în 2021, cu scopul de a determina necesitatea reducerii populației cu aproximativ 215.000 de persoane în perioada 2020-2030. În total, 6 proiecte de zonare urbană a zonei istorice au o scară de cercetare de peste 2.700 de hectare, cu principala cerință de control al populației, reducând populația de la 1,2 milioane de persoane (în 2009) la aproximativ 672.000 de persoane, contribuind la îmbunătățirea sistemului de infrastructură socială și a infrastructurii tehnice.

Potrivit dnei Hang, proiectele rezidențiale vor beneficia de migrația din zona istorică a centrului orașului. În special, unii foști locuitori ai cartierului vechi s-au mutat în cartierele învecinate și importante din est pentru a locui, datorită condițiilor bune de infrastructură și a transportului convenabil.

Directorul senior de cercetare și consultanță de la Savills Hanoi Do Thu Hang a estimat că, în perioada următoare, noua ofertă din zonele de vest și est va reprezenta 40% din cota de piață a apartamentelor.

În special, regiunea estică, inclusiv districtele Long Bien și Gia Lam, cu fonduri funciare și infrastructură extinse, este puternic dezvoltată, cu participarea unor investitori majori, precum Vingroup și Ecopark, care au atras cumpărători din centrul orașului Hanoi. Potrivit Savills, proporția ofertei de apartamente în est, raportată la oferta totală a întregii piețe, a crescut de la un nivel foarte scăzut în 2011 la 12% în prima jumătate a anului 2023.

În plus, această zonă are și cea mai puternică creștere a ofertei de clădiri cu înălțime mică din ultimii ani, crescând de la 8% din cota de piață a aprovizionării cu energie electrică a orașului Hanoi în 2014 la 15% în prima jumătate a anului 2023.

Între timp, prețul primar al produselor imobiliare diferă, de asemenea, între cele două regiuni. Potrivit Savills, în Vest, prețul mediu primar al apartamentelor în prima jumătate a anului 2023 a ajuns la 58 de milioane VND/m2.

Prețul mediu al apartamentelor principale în Est este de aproximativ 48 de milioane VND/m2. Pentru produsele cu înălțime redusă, prețul principal în primele 6 luni ale anului 2023 în Vest este de 157-225 milioane VND/m2 de teren, iar în Est este de 158-168 milioane VND/m2 de teren.

Potrivit dnei Do Thu Hang, diferența de preț dintre cele două regiuni se datorează faptului că regiunea estică s-a format și s-a dezvoltat mai târziu, dar destul de rapid, așadar există încă o astfel de diferență de preț față de regiunea vestică.

Tuyen Quang: Căutăm investitori pentru un proiect urban-resort cu un capital de peste 17.000 de miliarde VND

Departamentul de Planificare și Investiții al provinciei Tuyen Quang a anunțat recent căutarea de investitori pentru proiectul zonei urbane My Lam - Tuyen Quang, cu un capital total de investiție de peste 17.000 de miliarde de VND. Se așteaptă ca proiectul zonei urbane My Lam - Tuyen Quang să reprezinte un progres important în dezvoltarea socio-economică a localității și a zonelor învecinate.

Acest proiect se întinde pe o suprafață de 540 de hectare, situate în cartierul My Lam (orașul Tuyen Quang) și comuna My Bang (districtul Yen Son). Investiția totală a proiectului este de aproximativ 17.100 de miliarde VND. Costurile de compensare și sprijin pentru relocare depășesc 1.200 de miliarde VND.

Một góc thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. (Nguồn: BXD)

Un colț al orașului Tuyen Quang, provincia Tuyen Quang. (Sursa: BXD)

Calendarul de implementare a proiectului este de 4 ani de la data aprobării investiției. Durata proiectului este de 50 de ani. Investitorii pot depune oferte de acum până pe 29 septembrie.

Acesta este un proiect de construire a unei zone urbane ecologice care combină o stațiune turistică cu servicii exemplare și diverse. Exploatează elementele naturale ale peisajului verde. Anterior, pe 10 iulie, viceprim-ministrul Tran Hong Ha a semnat Decizia nr. 820/QD-TTg, prin care a aprobat politica de investiții a Proiectului Zonei Urbane Stațiunii My Lam - Tuyen Quang, sub forma unei licitații pentru investitori selectați.

Până în prezent, acesta este cel mai mare proiect de zonă urbană turistică din provincia Tuyen Quang. Se așteaptă ca proiectul să creeze un progres important în dezvoltarea socio-economică, impulsionând dezvoltarea orașului Tuyen Quang și a zonelor învecinate care au fost și sunt implementate în zonă.

Riscuri la cumpărarea și vânzarea de apartamente fără cărți roz

Conform reglementărilor, apartamentele fără carte roz pot fi cumpărate și vândute în continuare, cu excepția unor cazuri excepționale, dar în alte cazuri este obligatorie o carte roz. Prin urmare, cumpărătorii trebuie să se documenteze și să analizeze cu atenție dacă să cumpere sau nu un apartament fără carte roz pentru a evita riscurile atunci când au „pus banii în avans”.

În conformitate cu articolul 11, punctul a, clauza 1, din Legea locuinței din 2014, persoanele fizice și organizațiile au permisiunea de a cumpăra și vinde atunci când dețin un certificat (cunoscut în mod obișnuit sub numele de carte roșie sau carte roz), cu excepția următoarelor cazuri: Cumpărarea și vânzarea de locuințe viitoare; Transferul unui contract de cumpărare și vânzare de locuințe comerciale în cadrul unui proiect de investiții în construcții de locuințe, chiar dacă locuința a fost predată, dar cererea pentru o carte roz nu a fost depusă; Cumpărarea și vânzarea de locuințe sociale.

Pentru fiecare dintre excepțiile de mai sus, legea impune îndeplinirea următoarelor condiții. Mai exact, după cum urmează: Condiții pentru cumpărarea și vânzarea viitoarelor locuințe (în baza Clauzei 1, Articolul 72, Decretul 99/2015/ND-CP). Nu este necesară o carte roz a condominiului. Trebuie să existe un document din partea investitorului trimis Departamentului de Construcții pentru a-l înlocui. Acest document trebuie să îndeplinească următoarele condiții: Conținut care să ateste că condominiul este eligibil pentru vânzare; însoțit de documentele de proiect, desene de proiect, autorizații de construcție, documente de acceptare... sau documente privind eliberarea ipotecii (dacă a fost ipotecată anterior) cu angajamentul de asumare a responsabilității din partea investitorului.

Condiții pentru transferul unui contract de vânzare-cumpărare a unei locuințe comerciale în cadrul unui proiect de investiții în construcții de locuințe: Întocmit în scris, cu sau fără autentificare notarială la cererea părților. Număr de contracte: 06 copii, 03 copii păstrate la investitor, 01 copie la organul fiscal, 01 copie la cedent, 01 copie la cesionar și 01 copie la organizația notarială.

Condiții pentru cumpărarea și vânzarea de locuințe sociale (în baza articolului 63, clauza 2, din Legea locuințelor): Trebuie să existe următoarele documente: Documentele proiectului de investiții în construcții, proiectul tehnic, autorizația de construire; documentele care dovedesc finalizarea construcției fundației, alimentarea cu apă și sistemul de canalizare, electricitatea etc.

Conform reglementărilor menționate mai sus, apartamentele fără carte roz, cu excepția unor cazuri excepționale, pot fi în continuare cumpărate și vândute. În alte cazuri, este necesară o carte roz. Prin urmare, dacă nu există o carte roz și nu sunt îndeplinite condițiile de mai sus, apartamentul nu poate fi cumpărat și vândut.

Cel mai grav risc este atunci când părțile nu au voie să cumpere și să vândă apartamente, dar totuși încalcă legea și încheie un contract de vânzare-cumpărare între ele, atunci contractul respectiv va fi considerat invalid. Când contractul este declarat invalid, cumpărătorul poate „pierde” banii cheltuiți pentru a cumpăra apartamentul.

În plus, dacă vânzarea nu a fost efectuată, părțile „ocolesc” legea prin efectuarea unui contract de depozit sau autorizare, dar în realitate este vorba de o vânzare, atunci în mod similar, aceste tipuri de contracte pot fi invalide.

Prin urmare, pentru a lua în considerare dacă să cumpere un apartament fără carte roz, cumpărătorul trebuie mai întâi să ia în considerare motivul pentru care există această situație. După aflarea motivului, dacă apartamentul aparține categoriei celor fără carte roz și este cumpărat și vândut, acesta poate fi cumpărat și vândut în mod normal.

Dimpotrivă, dacă din alte motive și potențiale riscuri, cumpărătorii ar trebui să ia în considerare și să decidă să nu cumpere acel apartament.

Sursă