Reglementați în mod clar depozitele pentru a proteja oamenii

MĂREȘTE VALOAREA DEPOZITULUI CU 20 - 30%

Conform articolului 23 din proiectul de Lege privind afacerile imobiliare (modificată), supus comentariilor Adunării Naționale , agenția de elaborare a propus două opțiuni privind principiile comercializării lucrărilor de locuințe și construcții care se vor forma în viitor. Opțiunea 1, investitorul în proiecte imobiliare are voie să colecteze avansuri de la clienți numai atunci când lucrările de locuințe și construcții au îndeplinit toate condițiile pentru a fi puse în funcțiune și au efectuat tranzacții în conformitate cu prevederile prezentei legi. Opțiunea 2, investitorul în proiecte imobiliare are voie să colecteze avansuri în conformitate cu acordul cu clienții numai atunci când proiectul are un proiect de bază evaluat de o agenție de stat, iar investitorul deține unul dintre documentele privind drepturile de utilizare a terenurilor. Suma maximă a avansului nu depășește 10% din prețul de vânzare sau din prețul de leasing-cumpărare.

Depozitele trebuie reglementate în mod clar pentru a proteja oamenii atunci când cumpără proprietăți imobiliare.

Avocatul Nguyen Dang Tu, de la Trilaw LLC, a analizat faptul că, pentru opțiunea 1, natura depozitului conform Codului Civil este de a asigura îndeplinirea obligațiilor civile. În consecință, o parte (deponentul) transferă celeilalte părți (depozitarul) o sumă de bani sau o proprietate într-un anumit interval de timp pentru a confirma acordul părților și pentru a asigura încheierea sau executarea unui contract civil. Pentru tranzacțiile imobiliare, depozitul are rolul de a asigura semnarea unui contract de vânzare-cumpărare imobiliară. Dacă reglementarea este ca în opțiunea 1 de mai sus, acesta nu mai este necesar, deoarece atunci când proiectul este calificat pentru a fi pus în funcțiune, părțile pot semna imediat un contract de vânzare-cumpărare imobiliară fără a fi nevoie să efectueze un depozit. Prin urmare, această opțiune 1 își propune să limiteze riscurile pentru clienți, să crească responsabilitatea investitorilor și să elimine investitorii care nu au suficientă capacitate financiară, dar aplicarea sa la depozite este inutilă. Condițiile pentru ca un proiect să fie eligibil pentru operațiune comercială ar trebui să se aplice doar semnării unui contract de vânzare-cumpărare.

Opțiunea 2 este oarecum mai „deschisă” pentru investitori în efectuarea tranzacțiilor cu depozit. Cu toate acestea, pentru a proteja interesele clienților, proiectul ar trebui să adauge conținut pentru a limita depozitele la un nivel adecvat (aproximativ 20-30%). Deoarece actualul Cod Civil nu prevede un depozit minim sau maxim pentru tranzacțiile imobiliare. Acest lucru a dus la haosul recent pe piața depozitelor imobiliare. Unii investitori, prin intermediul depozitelor, solicită clienților să depună până la 95% din valoarea proprietății imobiliare pentru a mobiliza capital deghizat. Cu toate acestea, atunci când apar litigii, investitorii nu pot plăti depozitul clienților și întârzie rambursarea banilor către aceștia. Mulți clienți au, de asemenea, dificultăți în a-și recupera principalul, ca să nu mai vorbim de solicitarea investitorilor de a plăti depozitul. De obicei, în multe cazuri de mobilizare pentru cumpărarea și vânzarea de proiecte funciare, procedurile legale nu au fost finalizate, dar depozitul este de până la 95% din valoare, dar contractul nu este semnat la timp și nu mai există posibilitatea de rambursare, oamenii denunță, investitorul este urmărit penal și oamenii pierd bani. Există, de asemenea, multe cazuri în care investitorul acceptă un avans de 10%, dar când prețurile terenurilor și locuințelor cresc, mulți investitori sunt dispuși să returneze avansul fără a continua semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Există, de asemenea, cazuri de avansuri mici, când proprietățile imobiliare îngheață și scad prețul, clienții sunt, de asemenea, dispuși să piardă avansul. „Proiectul ar trebui să prevadă că, pentru a semna un avans, investitorul trebuie să furnizeze o scrisoare de garanție bancară prin care se angajează să ramburseze clientul avansul atunci când investitorul încalcă acordul. Această propunere va crea mai multe condiții pentru ca investitorii să mobilizeze capital și, de asemenea, va asigura drepturile clienților atunci când investitorul își încalcă angajamentele”, a sugerat avocatul Tu.

Avansurile vor fi acceptate doar atunci când proiectul este eligibil pentru demarare.

Potrivit domnului Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, în cazul opțiunii 1, scopul depozitului este de a asigura executarea contractului, însă, în realitate, după semnarea contractului, există rareori cazuri în care deponentul este fraudat de beneficiarul depozitului. Motivul este că, de multe ori, contractul este verificat îndeaproape de părți și implementat în conformitate cu prevederile legale. La semnarea contractului, depozitul este adesea dedus din plata inițială a tranzacției. Opțiunea 2 are ca scop depunerea pentru a asigura semnarea contractului. În realitate, înainte de semnarea contractului, există adesea cazuri în care deponentul este fraudat de beneficiarul depozitului și nu execută contractul, provocând prejudicii deponentului. În prezent, ambele opțiuni, 1 și 2, sunt corecte, așadar este necesară integrarea ambelor opțiuni într-un singur regulament privind depozitele pentru a asigura semnarea contractului sau a depozitelor pentru a asigura executarea contractului, pentru a proteja drepturile și interesele legitime ale clienților care cumpără, imobiliare în regim de leasing cu opțiune de cumpărare, locuințe disponibile sau locuințe care urmează să fie formate în viitor.

Prin urmare, dl. Chau a propus combinarea a două opțiuni într-una singură, în următoarea direcție: „Investitorii în proiecte imobiliare au voie să colecteze garanții de la clienți atunci când casele și lucrările de construcție au îndeplinit condițiile pentru a fi puse în funcțiune și au efectuat tranzacții în conformitate cu reglementările pentru a asigura executarea contractului, sau investitorii în proiecte imobiliare au voie să colecteze garanții pentru a asigura semnarea contractului, conform acordului cu clienții, doar atunci când proiectul are un proiect de bază evaluat de o agenție de stat, iar investitorul deține unul dintre documentele privind drepturile de utilizare a terenurilor specificate în Clauza 2, Articolul 24 din prezenta Lege. Contractul de garanție trebuie să precizeze clar prețul de vânzare sau prețul de leasing-cumpărare al casei sau al lucrărilor de construcție. Suma maximă a garanției este conform reglementărilor guvernamentale , dar nu depășește 10% din valoarea imobilului”.

„Legile privind afacerile imobiliare din 2006 și 2014 nu reglementează depozitele care apar înainte de momentul în care proiectul imobiliar este eligibil pentru încheierea unui contract sau pentru mobilizarea capitalului pentru vânzarea viitoarelor locuințe, în special a terenurilor. Prin urmare, a existat o situație în care speculanții, brokerii de terenuri și întreprinderile necinstite au profitat de clauza 1, articolul 328 din Codul Civil din 2015, care nu reglementează valoarea și rata depozitelor, astfel încât au primit depozite de la clienți cu valori mari, în unele cazuri de până la 90-95% din valoarea proprietății tranzacționate. Speculatorii, brokerii de terenuri și întreprinderile necinstite au înființat chiar și proiecte «fantomă» fără o bază legală în scopul fraudei, provocând pierderi uriașe clienților și perturbând ordinea socială, un exemplu tipic fiind cazul de fraudă care a avut loc la compania Alibaba”, a declarat dl Le Hoang Chau.

Dr. Nguyen Van Dinh, vicepreședintele Asociației Imobiliare din Vietnam, a declarat că proiectul de lege revizuit privind afacerile imobiliare trebuie să aibă reglementări mai clare privind depozitele, în special momentul depunerii, pentru a evita ca investitorii să profite de această lacună pentru a mobiliza ilegal bani. „Am studiat depozitele de pe piața imobiliară din multe țări din întreaga lume , toate țările permit depozitele. Dar depozitul este transferat într-un cont comun pentru o terță parte, cum ar fi o bancă, pentru a fi gestionat și supravegheat. Dacă investitorul nu își îndeplinește angajamentul, cum ar fi să nu construiască sau să nu poată semna un contract conform legii, atunci clientul își poate primi banii înapoi în totalitate”, a spus dl Dinh.

Clienții se pot bucura de dobândă la suma depozitului pe durata depunerii acestuia în bancă, clienții neavând griji că vor pierde bani. Suma depozitului nu depășește 20% din valoarea contractului. Acest lucru limitează situația în care investitorii nu au făcut altceva decât să mobilizeze mulți bani de la clienți în stilul „prinderii hoțului cu mâinile goale”.

Dr. Nguyen Van Dinh, vicepreședinte al Asociației Imobiliare din Vietnam

Legătură sursă: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm