În proiectul de lege pentru modificarea și completarea unui număr de articole din Legea funciară, pe care Ministerul Agriculturii și Mediului tocmai l-a înaintat Guvernului, unul dintre conținuturile care au atras atenția publică este propunerea de ajustare a drepturilor utilizatorilor de terenuri atunci când autoritățile au anunțat recuperarea terenurilor, dar nu au luat încă o decizie.
Înăspriți tranzacțiile funciare în așteptarea recuperării terenurilor.
În realitate, în așteptarea achiziției terenurilor, proprietarii pot transfera, dona sau contribui cu drepturile lor de utilizare a terenurilor (certificatul de proprietate funciară) sub formă de capital. Cu toate acestea, acest lucru poate duce la cumpărarea și vânzarea de terenuri în așteptarea unei compensații, cu scopul de a exploata politica în scop personal.
Pentru a aborda această problemă, Ministerul propune ca cei care primesc drepturi de utilizare a terenurilor sub formă de transfer, donație sau contribuție de capital să aibă dreptul la compensații, sprijin și relocare doar în limitele celor al căror teren a fost expropriat anterior.
Potrivit Ministerului Agriculturii și Mediului, înăsprirea tranzacțiilor funciare în perioada de așteptare a achiziției de terenuri va reduce speculațiile și va asigura echitatea în politicile de compensare și de defrișare a terenurilor.
Există o situație în care mulți oameni acumulează terenuri agricole, așteptând ca acestea să fie incluse în schema de planificare pentru a putea primi despăgubiri. (Imagine ilustrativă)
Recent, după intrarea în vigoare a Legii Funciare din 2024, a apărut pe piață o situație în care mulți oameni „acumulează terenuri în așteptarea compensațiilor”, în special în jurul zonelor planificate pentru infrastructură, zone industriale, autostrăzi, șosele de centură, aeroporturi etc. Acest lucru se datorează faptului că noua lege schimbă modul în care prețurile terenurilor sunt determinate pentru a fi mai aproape de prețurile pieței și adaugă, de asemenea, numeroase reglementări privind sprijinul pentru relocare, compensațiile pentru proprietăți și costurile investițiilor în terenuri.
Dl. Pham Duc Toan - CEO al companiei EZ Property - a comentat că, chiar înainte de aplicarea Legii funciare din 2024, piața imobiliară a văzut deja persoane fizice, grupuri și organizații care cumpărau terenuri în așteptarea schimbărilor aduse de noua lege.
Dl. Toan a menționat că Legea funciară din 2024 a perfecționat mecanismele și politicile de gestionare și utilizare a terenurilor agricole prin extinderea limitei de primire a transferurilor de drepturi de utilizare a terenurilor agricole la maximum de 15 ori limita de alocare a terenurilor din localitate.
Și imediat ce majoritatea obstacolelor au fost înlăturate, terenurile agricole au început să fie din nou căutate. A devenit ceva obișnuit ca multe companii să cumpere acest tip de teren în localități pentru a construi ferme, modele agricole de înaltă tehnologie sau modele industriale. Alternativ, mulți investitori au cumpărat terenuri agricole în așteptarea defrișării terenurilor și a despăgubirilor la prețuri mari.
Împărtășind aceeași opinie, dl. Nguyen Quang Huy - CEO al Facultății de Finanțe și Bănci (Universitatea Nguyen Trai) a evaluat, de asemenea, că, în realitate, de-a lungul anilor, ori de câte ori apar informații despre planificare sau proiecte mari de infrastructură, piața observă adesea un val de acaparare pe termen scurt a terenurilor pentru a profita de diferențele de compensare. Acest lucru nu numai că duce la creșterea rapidă a prețurilor terenurilor în comparație cu valoarea lor reală, dar crește și costurile de defrișare a terenurilor, afectând direct eficiența investițiilor publice și progresul proiectelor.
Mai important, dacă speculațiile bazate pe informațiile de planificare sunt permise să continue, piața va dezvolta treptat o mentalitate de „investiții bazate pe așteptările politicilor”, în loc să se bazeze pe nevoile reale de utilizare a terenurilor și pe valoarea reală de exploatare a terenului. Acest lucru este în detrimentul dezvoltării stabile a economiei .
„ Modificarea Legii funciare, inclusiv ajustarea drepturilor utilizatorilor de terenuri, va contribui la reducerea acestei situații ”, a prezis dl Huy.
Despăgubirile ar trebui să se bazeze pe prețurile terenurilor la momentul anunțării planificării.
Dacă speculațiile bazate pe informațiile de planificare sunt permise să continue, piața va dezvolta treptat o mentalitate de „investiții bazate pe așteptările politicilor”, în loc să se bazeze pe nevoile reale de utilizare a terenurilor și pe valoarea reală de exploatare a terenului. Acest lucru este în detrimentul dezvoltării stabile a economiei.
Dl. Nguyen Quang Huy - Director General al Facultății de Finanțe și Bănci (Universitatea Nguyen Trai)
Comentând modificările propuse la Legea funciară, experții consideră că, în contextul în care piața imobiliară intră într-o fază de restructurare către o mai mare transparență și o dezvoltare durabilă, modificările planificate la Legea funciară, în special conținutul privind controlul tranzacțiilor funciare în perioada de așteptare a achiziției de terenuri pentru a limita „cumpărarea și vânzarea în așteptarea compensațiilor”, demonstrează un efort lăudabil din partea agenției de administrare în îmbunătățirea cadrului instituțional și reducerea distorsiunilor pieței.
Totuși, potrivit domnului Nguyen Quang Huy, pentru a limita speculațiile „care anticipează compensațiile”, abordarea ar trebui să se concentreze pe controlul beneficiilor care apar după anunțul achiziției terenului, mai degrabă decât pe interzicerea absolută a tranzacțiilor.
În primul rând, este necesar să se stabilească în mod clar un „interval legal” de la data notificării oficiale de achiziție a terenului sau a anunțării planificării. După acest interval, tranzacțiile pot fi efectuate în continuare, dar dreptul de a primi compensații, sprijin sau politici de relocare ar trebui determinat în funcție de utilizatorul inițial al terenului. Această abordare menține transparența pieței și reduce stimulentele speculative pe termen scurt.
În plus, transparența informațiilor este crucială. Atunci când informațiile privind planificarea nu sunt disponibile public și în mod constant, apar adesea disparități în accesul la informații, oferind unui anumit grup de speculanți un avantaj față de piață. Prin urmare, este necesar să se promoveze digitalizarea datelor funciare, să se dezvăluie public informațiile privind planificarea în timp real și să se asigure accesul egal al cetățenilor la informații.
Pe lângă instrumentele administrative, ar trebui efectuate cercetări suplimentare privind instrumentele financiare, cum ar fi impunerea unor taxe mari asupra tranzacțiilor pe termen scurt sau valoarea adăugată rezultată din schimbările în planificare. Aceasta este o soluție ușoară, dar are eficacitate pe termen lung și este, de asemenea, în conformitate cu tendințele moderne de guvernanță din multe țări.
Totuși, potrivit domnului Huy, măsurile de control trebuie concepute armonios, deoarece dreptul de a transfera terenuri rămâne un drept de proprietate legitim al oamenilor. Scopul ar trebui să fie limitarea exploatării politicilor în scopuri personale, nu perturbarea tranzacțiilor civile legitime.
În plus, propunerea ca cei care primesc drepturi de utilizare a terenurilor sub formă de transfer, donație sau contribuție de capital să aibă dreptul la compensații, sprijin și relocare doar în limitele celor al căror teren a fost expropriat anterior este o abordare destul de rezonabilă și fezabilă.
Experții prevăd că modificarea Legii Funciare va reduce speculațiile funciare și acumularea de bunuri în așteptarea despăgubirilor.
Aspectul pozitiv este că această propunere are un impact direct asupra stimulentelor speculative. Atunci când beneficiile compensatorii nu vor mai crește odată cu revânzarea terenurilor în perioada premergătoare recuperării terenurilor, atractivitatea „cumpărării în așteptarea compensațiilor” va scădea semnificativ.
Totuși, pentru ca politica să fie pe deplin eficientă, este nevoie de un sistem interconectat de date funciare, reglementări clare privind termenele limită de „finalizare a drepturilor” și o transparență și o monitorizare sporite ale tranzacțiilor neobișnuite în zonele în care terenurile sunt pregătite pentru achiziție.
„ Dacă ar fi implementată în mod cuprinzător, aceasta nu ar fi doar o soluție pentru a aborda un fenomen de piață pe termen scurt, ci ar contribui și la construirea unui mediu imobiliar mai transparent, la reducerea speculațiilor și la direcționarea resurselor funciare către o dezvoltare economică mai substanțială și mai sustenabilă pe termen lung ”, a subliniat dl Huy.
Un lider al unei companii imobiliare din Hanoi a sugerat, de asemenea, că, pentru a reduce speculațiile funciare în așteptarea despăgubirilor, Legea funciară ar trebui să ofere despăgubiri doar în funcție de utilizarea actuală a terenului la momentul anunțării planificării și să nu includă creșteri anormale de prețuri după publicarea informațiilor despre proiect. În același timp, cei care cumpără terenuri după anunțarea planificării ar trebui să aibă, de asemenea, drepturile lor de despăgubire limitate.
Sursă: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html
Comentariu (0)