Implementarea Legii funciare din 2024: Așteptări de deblocare a resurselor

După mulți ani de implementare, persoanele care au cumpărat terenuri în cadrul proiectului urbanistic al companiei Bach Dat An încă nu au primit cărțile roșii. Foto: H. QUANG

Vremea brokerilor de terenuri și a vânzării de „orez verde” s-a terminat.

Aproximativ 200 de întâlniri cu cetățenii organizate de agențiile provinciale pentru a gestiona problemele apărute în urma proiectelor investite de compania Bach Dat An sunt cazuri tipice ale consecințelor unei perioade de „explozie” a așa-numitelor proiecte de dezvoltare urbană.

Până în acest moment, deși autoritățile au depus eforturi și responsabilități considerabile, iar cei mai înalți lideri ai provinciei au emis un „ultimatum”, va mai dura ceva timp pentru a se gestiona complet cazul Bach Dat An.

Nu doar Bach Dat An, ci și multe dintre cele aproape 200 de proiecte rezidențiale și urbane din provincie, investite în prezent de companii, se confruntă cu probleme la diferite niveluri.

Nimeni nu a calculat încă cifrele (nici măcar estimările) pagubelor aduse Statului, oamenilor și chiar întreprinderilor, dar risipa uriașă de resurse, în special a resurselor funciare, și consecințele sociale sunt realități evidente. Și va mai dura mulți ani pentru ca autoritățile de la toate nivelurile să rezolve consecințele unei perioade în care proiectele erau peste tot!

Legea funciară din 2024 și legile privind afacerile imobiliare și locuințele (modificate), care intră în vigoare de la 1 august 2024, impun o interdicție absolută a parcelării și vânzării de terenuri în sectoarele tuturor orașelor și comunelor.

În același timp, proiectele de construcții urbane și de locuințe sunt, de asemenea, înăsprite încă din etapa de autorizare și de implementare. În special, se impune cerința de dezvăluire publică și transparență în opinia publică, detalii complete despre legalitatea, amploarea și progresul implementării proiectului.

Revocarea proiectelor de „îmbrățișare a teritoriilor”

Conform Legii funciare din 2024, investitorii în proiecte care nu dau terenuri în folosință sau sunt în întârziere în utilizarea terenurilor față de programul înregistrat în proiectul de investiții vor primi o prelungire a termenului de utilizare a terenurilor pentru o perioadă de maximum 24 de luni și trebuie să plătească statului o sumă suplimentară corespunzătoare taxei de utilizare a terenurilor și chiriei terenurilor pentru perioada prelungită.

Dacă investitorul nu a dat terenul în folosință după perioada prelungită, statul va recupera terenul fără despăgubiri pentru teren, activele atașate terenului și costurile de investiție rămase pentru teren.

Conform analizei experților, odată cu noile reglementări legale, va exista o „selectare” strictă pentru investitorii imobiliari; întreprinderile mici cu resurse financiare limitate, afacerile oportuniste și neprofesioniste vor fi eliminate din joc.

Situația vânzării de „orez verde” în scop lucrativ nu va mai exista. Deoarece, întreprinderile pot deschide proiecte spre vânzare doar atunci când și-au îndeplinit pe deplin obligațiile față de stat și au îndeplinit condițiile de infrastructură prevăzute.

Legea revizuită privind afacerile imobiliare interzice, de asemenea, brokerii imobiliari amatori și liber-profesioniștii (care au fost numiți mult timp „brokeri de terenuri” de către public). Aceasta previne situația zidarilor și a vânzătorilor de legume care „comercializează” și ei terenuri; sau răspândirea pe scară largă a „agenților” imobiliari din mediul rural în oraș, care a fost ceva obișnuit de mult timp.

Gândire urbană

Începând cu 1 august 2024, statul nu va mai acorda licențe pentru proiecte de lotizare a terenurilor în cartierele orașelor și comunelor. Investitorii în proiecte funciare sunt obligați să se concentreze pe zonele rurale de la periferia orașelor și comunelor.

Având în vedere limitările semnificative privind spațiul de dezvoltare, precum și constrângerile legale mai stricte asupra proiectelor imobiliare, analiștii au prognozat că prețurile terenurilor vor crește în viitorul apropiat, cauzând dezavantaje pentru persoanele cu venituri mici care au o nevoie reală de terenuri rezidențiale.

În special, odată ce politica de „impunere a unor impozite mari asupra persoanelor care dețin multe case și terenuri, dar nu le utilizează eficient”, conform Rezoluției 18 a celui de-al 13-lea Comitet Executiv Central, nu a fost instituționalizată prin lege, speculațiile funciare ar putea fi în continuare atractive pentru mulți oameni.

Quang Nam a suferit consecințe grave din cauza dezvoltării urbane rampante din trecutul recent și cu siguranță va învăța multe lecții valoroase.

Cea mai evidentă dintre acestea este deșertificarea răspândită și persistentă în multe zone urbane, în ciuda finalizării infrastructurii; situația în care majoritatea oamenilor cumpără terenuri în cadrul proiectelor în principal în scopul speculațiilor comerciale; pierderea terenurilor pentru producție, în timp ce proiectele sunt abandonate și în paragină timp de mulți ani; povestea socială a multor gospodării și persoane care sunt foarte frustrate de nevoia de a se stabili și de a-și câștiga existența, dar prețurile terenurilor sunt prea departe de a fi atinse...

Urbanizarea și dezvoltarea urbană sunt tendințe inevitabile. Însă cum, în ce direcție și cu o foaie de parcurs potrivită fiecărei etape de dezvoltare este o problemă pe care fiecare localitate trebuie să o ia în considerare pentru a exploata cât mai eficient resursele funciare, conform orientării Partidului, și pentru a rezolva armonios problemele sociale.

Rețineți că în Lista proiectelor care atrag investiții și prioritățile de atragere a investițiilor din Quang Nam în perioada 2024 - 2025 (Decizia nr. 1221-QD/UBND, din 21 mai 2024 a Comitetului Popular Provincial), din 233 de proiecte din localități, există până la 40 de proiecte care atrag investiții în dezvoltarea urbană, în mare parte sub formă de zone de piață, zone rezidențiale urbane (afaceri funciare).

Este dificil de stabilit câte sau câte puține proiecte sunt cu adevărat necesare și urgente, care este ținta (speculanții de afaceri sau nevoile de locuințe ale locuitorilor locali), inclusiv problemele input - output ale proiectului, dar cu siguranță acestea vor fi aspecte care nu pot fi ignorate, când localitățile din provincie sunt mult prea „conștiente” și au fost nevoite să plătească prețul cu proiectele de parcelare și vânzare a terenurilor.

O altă prognoză demnă de remarcat a experților, după intrarea în vigoare a celor trei legi referitoare la terenuri menționate mai sus, este că proprietățile imobiliare industriale vor atrage puternic investitori autohtoni și străini în perioada următoare.

Planificarea urbană a provinciei Quang Nam a stabilit dezvoltarea a peste 10 mii de hectare de terenuri industriale de acum până în 2030. Practica a dovedit că terenurile industriale au promovat și promovează cea mai înaltă eficiență, generând profituri și contribuind cel mai mult la dezvoltarea socio-economică locală.

----------------------
Lecția 3: Când terenul agricol este „dezlănțuit”

Sursă: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html