Piața imobiliară din Vietnam are nevoie urgentă de creșterea cererii totale și de crearea ofertei.

Recent, Guvernul a avut multe soluții solide pentru a sprijini piața imobiliară să se redreseze și să se impună. În special, în Rezoluția 33, Guvernul a propus numeroase soluții specifice și detaliate pentru „salvarea” pieței. De fapt, piața a primit și ea unele semnale pozitive, dar nu a reușit să se impună.

Într-o declarație adresată reporterilor de la ziarul Jurnalistă și de Opinie Publică, dl. Le Hoang Chau - președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA) - a declarat: „În primele 7 luni ale anului 2023, piața imobiliară a continuat să se confrunte cu numeroase dificultăți.”

+ Cum evaluați piața imobiliară de la începutul anului 2023 până în prezent?

- Deși piața imobiliară a dat semne de îmbunătățire după soluțiile luate de Guvern pentru depășirea dificultăților, în general, în ultimele 7 luni, piața s-a confruntat în continuare cu numeroase dificultăți, lichiditate slabă și ofertă foarte limitată.

Principalele motive sunt problemele juridice nerezolvate și accesul limitat la capital, o serie de incidente din a doua jumătate a anului 2022 care au afectat încrederea investitorilor și, în general, o serie de probleme fundamentale ale pieței nu au fost rezolvate, cum ar fi problemele juridice, oferta limitată, dezechilibrul dintre cerere și ofertă etc.

De fapt, Vietnamul nu a exploatat cu adevărat întregul potențial și punctele forte ale pieței imobiliare. Imobiliarele industriale, turistice și de divertisment sunt concentrate doar în anumite regiuni, fără a crea o forță motrice și o atracție pe scară largă în toate zonele țării.

Piața imobiliară din Vietnam are nevoie urgentă de creșterea cererii și de crearea de surse de aprovizionare. Imaginea 1

Dl. Le Hoang Chau previzionează că piața imobiliară vietnameză va rămâne lentă până la sfârșitul anului 2023 și se va putea redresa și dezvolta într-un mod mai sănătos, mai transparent și mai standardizat doar începând cu al doilea sau al treilea trimestru al anului 2024, datorită progreselor din mediul juridic; perspectivelor pozitive de creștere economică; și dezvoltării sincrone și moderne a infrastructurii.

Multe segmente ale pieței de investiții se confruntă încă cu bariere și obstacole majore. Resursele potențiale de terenuri nu au fost exploatate optim. Imobiliarele din parcurile industriale, zonele economice, zonele de procesare a exporturilor și zonele de înaltă tehnologie se dezvoltă încă cu prudență și într-un ritm moderat, cu rate de ocupare scăzute.

Cererea de locuințe pentru toate clasele sociale este foarte mare, în special pentru locuințe pentru persoanele cu venituri mici și medii, dar nivelul de răspuns este limitat.

+ Puteți analiza mai clar dificultățile pieței în perioada actuală?

- În prezent, există 3 dificultăți și obstacole principale care împiedică piața imobiliară să se impună.

În primul rând, dificultăți legate de politici și legi, cum ar fi dificultățile legate de legislația funciară, dificultățile datorate legislației privind planificarea și unele dificultăți legate de legislația privind investițiile.

De exemplu, în ceea ce privește planificarea, unele proiecte cu planuri detaliate la scara 1/500 au fost aprobate, dar nu sunt în concordanță cu planurile de zonare și cu planurile generale și sunt în curs de revizuire, ajustare și actualizare conform reglementărilor.

Sau, multe proiecte se confruntă cu dificultăți, obstacole și implementare lentă din cauza reglementărilor privind metodele de evaluare a terenurilor; În multe cazuri, a fost anunțată planificarea utilizării terenurilor, dar nu există un plan anual de utilizare a terenurilor la nivel de district...

În al doilea rând, sunt dificultățile legate de fluxul de capital. În special, accesul la credite pentru afacerile imobiliare încă nu este ușor, în principal din cauza a 3 probleme: ratele ridicate ale dobânzii, legalitatea proiectelor și încrederea în lichiditatea pieței. De fapt, rata reală a dobânzii este de aproximativ 11-12%/an.

Reducerea recentă a ratelor dobânzilor cu 0,5-2% reprezintă un efort considerabil din partea Guvernului și a sistemului bancar. Această mișcare are un efect pozitiv asupra economiei și afacerilor imobiliare.

Totuși, scurtarea duratei proiectului cu 1 an poate ajuta companiile să economisească până la 12-15% din costurile de capital aferente dobânzilor. Ca să nu mai vorbim de economiile la salarii, utilaje și echipamente etc. pe tot parcursul anului.

Reglementările stricte privind controlul riscurilor pentru creditele imobiliare contribuie la o piață mai sănătoasă, mai aproape de nevoile reale și la evitarea bulelor de prețuri.

Cu toate acestea, în prezent, capacitatea financiară a majorității afacerilor imobiliare este limitată, capitalul propriu este scăzut, iar operațiunile se bazează în principal pe capitalul bancar, ceea ce duce la dificultăți în accesarea capitalului de credit.

Rata dobânzii la împrumuturile din cadrul pachetului de 120.000 de miliarde VND pentru locuințe sociale este prea mare (8,7% pentru companii, 8,2% pentru cumpărătorii de locuințe pe an), ceea ce cauzează dificultăți investitorilor și cumpărătorilor de locuințe.

În al treilea rând, dificultățile legate de cererea agregată și încrederea pieței. Se poate observa că cererea agregată a scăzut brusc în majoritatea segmentelor, în special în locuințele de lux, imobiliarele turistice, stațiunile de lux și terenurile. Încrederea pieței a scăzut brusc.

Conform unui sondaj preliminar realizat de Asociația Imobiliară din Vietnam, două treimi dintre întreprinderile de dezvoltare de proiecte nu au avut aproape nicio activitate de dezvoltare de proiecte noi în ultimul an.

Între timp, firmele de brokeraj imobiliar și-au redus personalul cu aproximativ 50-70%. Investitorii, majoritatea, nu au investit în piața imobiliară în perioada recentă.

+ Deci, ce recomandări aveți pentru a ajuta piața imobiliară să aibă succes?

- Cea mai urgentă problemă acum este creșterea cererii totale și crearea unei surse cheie de aprovizionare pentru piața imobiliară vietnameză. Cea mai mare cerere pe piața imobiliară vietnameză este în prezent segmentul locuințelor comerciale accesibile. Prin urmare, pentru a crește cererea totală, este necesar să se dezvolte acest tip rapid, puternic și diversificat.

Totuși, în viitorul imediat, Guvernul trebuie să implementeze eficient soluții pentru a sprijini piața imobiliară, conform Programului de Redresare și Dezvoltare Socio-Economică pentru 2023 și perioada 2023-2025.

În plus, finalizarea urgentă a revizuirii procedurilor juridice pentru proiectele imobiliare care sunt în întârziere/suspendate și gestionarea temeinică a acestora în 2022 și 2023 pentru a crea condițiile necesare reimplementării proiectelor, asigurând aprovizionarea cu bunuri a pieței.

De asemenea, sper că Statul va excepta de la autorizațiile de construcție pentru lucrările de proiecte de investiții în zonele cu planificare detaliată aprobată 1/500, conform Punctului h, Clauza 1, Articolul 2 din Rezoluția Guvernului nr. 43/NQ-CP din 6 iunie 2014 privind o serie de sarcini cheie de reformare a procedurilor administrative în formarea și implementarea proiectelor de investiții care utilizează terenuri pentru îmbunătățirea mediului de afaceri.

În ceea ce privește capitalul de credit, cred că băncile comerciale trebuie, de asemenea, să își mărească sprijinul pentru ratele dobânzilor/comisioanele pentru tranzacțiile imobiliare cu plăți electronice și plăți fără numerar.

În plus, propun ca rata dobânzii la creditele pentru piața imobiliară în perioada 2023 - 2025 să fie următoarea: Pentru segmentul locuințelor comerciale pretabile pentru venituri, se recomandă să fie sub 7%/an.

Segmentul locuințelor sociale: Pentru companii, rata recomandată este sub 6%/an; pentru cumpărătorii de locuințe, rata recomandată este sub 4,5%/an. Pentru segmentul imobiliar turistic și de stațiuni, rata recomandată este sub 9%/an. În cele din urmă, pentru segmentul imobiliar rezidențial de lux și alte segmente, rata recomandată este între 9-10%/an.

Orientarea și încurajarea tendinței de emitere de obligațiuni către public în locul emisiunilor private; continuarea gestionării stricte a încălcărilor legate de obligațiunile corporative, anularea depozitelor și declararea „prețului dublu” în transferurile de proprietăți imobiliare, atât pentru a spori descurajarea, cât și pentru a asigura drepturile investitorilor, reducând pierderile bugetare; perfecționarea cadrului juridic pentru a proteja investitorii în obligațiuni corporative și certificate de fonduri.

În cele din urmă, recomand promovarea emiterii de certificate de proprietate pentru active imobiliare turistice și de stațiune către investitori secundari, pentru a elibera rapid resurse de ordinul zecilor de miliarde de dolari și a stimula dezvoltarea sectorului imobiliar turistic și de stațiune, în baza Decretului nr. 10/2023/ND-CP de modificare și completare a unui număr de articole din decretele care ghidează implementarea Legii funciare.

+ Mulțumesc foarte mult!

Viet Vu (Implementare)

Sursă