Piața este martora unui „paradox” interesant, multe proiecte de apartamente sunt „vândute”, segmentul de preț de 50 de milioane VND/m2 va dispărea.

Piața a fost martora unui „paradox” interesant, proiectele de apartamente din Hanoi s-au tranzacționat bine, chiar s-au „vândut”, reglementări privind înregistrarea taxelor de utilizare a terenurilor la emiterea cărților roșii... sunt cele mai recente știri imobiliare.

Experții spun că noile apartamente din Hanoi, cu prețuri sub 50 de milioane/m2, sunt pe cale să dispară. (Foto: Linh An)

Apartamentele accesibile „dispar” treptat

Segmentul locuințelor accesibile este la mare căutare pe piață, dar oferta este extrem de deficitară. Până în 2024, aproape 67% din apartamentele noi de pe piața din Hanoi vor fi în segmentul high-end și lux.

Se preconizează că până în 2025, segmentul primar, al cărui preț este de 50 de milioane VND/m2, va dispărea. Experții cred chiar că noile apartamente din Hanoi, cu prețuri sub 50 de milioane VND/m2, vor dispărea în curând. Povestea locuințelor comerciale accesibile, despre care se aștepta să restabiliască echilibrul dintre cerere și ofertă pe piață, este acum din ce în ce mai îndepărtată.

Statisticile Asociației Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS) arată că, în trimestrul al treilea al anului 2024, indicele prețurilor apartamentelor din Hanoi a crescut cu 64% față de trimestrul al doilea al anului 2019, dublu față de creșterea din orașul Ho Chi Minh . Prețul mediu de vânzare primară se apropie de 60 de milioane VND/m2.

Dl. Nguyen Van Dinh - vicepreședinte al Asociației Imobiliare din Vietnam, a comentat că persoanele cu venituri medii din Hanoi se mută din ce în ce mai mult în cartierele periferice, unde sistemul de infrastructură de conectare nu a fost finalizat, pentru a cumpăra case. Această situație se va întâmpla și în alte zone urbane în viitorul apropiat dacă mecanismul de autorizare a proiectelor nu este replanificat. Cu toate acestea, prețurile apartamentelor din aceste zone nu mai sunt la un nivel „adecvat”.

Directorul Batdongsan.com.vn în regiunea de Sud - dl. Dinh Minh Tuan a menționat că în 2024 s-a înregistrat un „paradox” interesant: deși prețurile apartamentelor pe piața primară atât din Hanoi, cât și din Ho Chi Minh City erau mari, puterea de cumpărare era încă destul de bună. Până la 70% dintre brokeri au declarat că proiectele de apartamente din Hanoi au avut un volum de tranzacții pozitiv, chiar „vândute” în 2024. În mod similar, această cifră în Ho Chi Minh City a depășit 40%.

Acest lucru demonstrează atracția puternică a segmentului de apartamente, în special a proiectelor care răspund bine nevoilor reale de locuințe. Apartamentele sunt întotdeauna pionierii în ciclurile de redresare a pieței, deoarece vizează nevoile reale de locuințe, o nevoie care este întotdeauna prezentă și sustenabilă. Creșterea puternică a tranzacțiilor este concentrată în apartamentele cu suprafețe mici și prețuri rezonabile. În plus, proiectele alese de cumpărători sunt adesea produse finalizate, cu infrastructură completă, densitate redusă a construcțiilor, investitori reputați, un stadiu bun al plăților și politici preferențiale privind ratele dobânzii etc., a analizat dl. Tuan.

Deși segmentul apartamentelor accesibile și de gamă medie se reduce în orașele mari precum Hanoi și Ho Chi Minh City, acesta este încă segmentul principal, atrăgând un mare interes din partea cumpărătorilor reali, aflați în nevoia de a deține o casă pentru a se stabili.

Având în vedere această realitate, dezvoltarea locuințelor comerciale accesibile este încă o nevoie urgentă, în special în orașele mari. Dl. Dang Hung Vo, fost ministru adjunct al Resurselor Naturale și Mediului, a declarat că este necesar să se propună o inițiativă de cercetare și dezvoltare a segmentului locuințelor comerciale accesibile, deoarece acesta va fi un factor important pentru a ajuta piața imobiliară să se stabilizeze și să fie sustenabilă.

Ar trebui să investesc în apartamente cu servicii de închiriat?

În cadrul seminarului „Potențialul apartamentelor de închiriat”, desfășurat în după-amiaza zilei de 23 decembrie, Dr. Nguyen Van Dinh, președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam, a declarat că prețurile imobiliarelor din zona centrală sunt pe o tendință ascendentă. Prețul mediu al apartamentelor în cele 4 districte centrale ale orașului Hanoi s-a dublat față de începutul anului 2019, cu 30% mai mare decât creșterea medie înregistrată la nivelul întregului Hanoi.

De exemplu, Hai Ba Trung și Dong Da sunt cele două districte cu cea mai bună rată de creștere a prețurilor din ultimii 5 ani, datorită nivelului relativ bun al prețurilor în comparație cu proiectele nou deschise în zonele suburbane. Proiectele nou deschise în ultimii 3 ani și-au ajustat continuu prețurile, cu aproximativ 10% după fiecare fază de deschidere. Proiectele noi de apartamente au fost deschise spre vânzare în 2024, cu prețuri comune de la 125 de milioane VND/m2. Apartamentele cu servicii au un preț de aproximativ 88 de milioane VND/m2 (fără TVA și taxe de întreținere).

În contextul creșterii prețurilor apartamentelor, dacă aveți peste 5 miliarde VND în numerar, ar trebui să treceți la investiții în apartamente de închiriat cu servicii hoteliere?

Dl. Le Dinh Chung, director general al SGO Home, a declarat că mulți investitori tind să caute proprietăți imobiliare cu profit dublu, cu venituri stabile din chirii și profit din creșterea activelor.

Prin urmare, dacă aveți 5,5 miliarde VND, sugerează dl. Chung, investitorii pot găsi o proprietate imobiliară flexibilă care generează flux de numerar și poate fi folosită pentru locuit sau închiriere. Cu o proprietate imobiliară atât de flexibilă, nu va fi dificil să o vindeți ulterior.

Potrivit domnului Chung, apartamentele cu servicii hoteliere din centrul orașelor mari, precum Hanoi și Ho Chi Minh City, au atras atenția în ultimii ani datorită veniturilor stabile provenite de la oaspeții pe termen lung, experți și comunitatea străină.

Mai mult, prețul apartamentelor cu servicii este cu 35-70% mai mic decât cel al pieței din același segment, însă prețul de închiriere al apartamentelor cu servicii este cu 25-50% mai mare decât cel al apartamentelor pe termen lung. Acest lucru arată că apartamentele cu servicii de închiriat sunt produse imobiliare care aduc o eficiență ridicată a investițiilor.

Proiectul zonei turistice în valoare de peste 2.500 de miliarde de VND din Binh Dinh are un investitor.

Pe 23 decembrie, o știre de la biroul Comitetului Popular al provinciei Binh Dinh anunța: Vicepreședintele Comitetului Popular al provinciei, Nguyen Tu Cong Hoang, a semnat Decizia nr. 4428/QD-UBND prin care se aprobă rezultatele licitației drepturilor de utilizare a terenurilor pentru implementarea Proiectului Punctul nr. 2 (2-2), zona turistică de plajă Nhon Ly - Cat Tien.

Acesta este un proiect cu un capital de investiție minim estimat la peste 2.215,57 miliarde VND (excluzând banii câștigați la licitație pentru drepturile de utilizare a terenurilor), implementat în comuna Cat Chanh, districtul Phu Cat, zona economică Nhon Hoi, provincia Binh Dinh.

Prin urmare, investitorul selectat este Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (cu sediul în orașul Quy Nhon, Binh Dinh), cu un preț de licitație câștigător de 368.823 miliarde VND, o diferență de aproape 21 de miliarde VND (20.877 miliarde VND) față de prețul de pornire de 347.946 miliarde VND.

Suprafața planificată pentru proiect este de peste 40 de hectare; din care, suprafața terenului destinat serviciilor turistice (teren pentru vile turistice, teren pentru servicii de stațiuni, teren pentru hoteluri, teren pentru piețe, teren pentru construcții de servicii comerciale, teren pentru piscine) este de peste 14,4 hectare, suprafața terenului verde este de peste 15,3 hectare, suprafața terenului destinat infrastructurii de trafic și a celei tehnice (teren pentru trafic, teren pentru infrastructură tehnică, teren pentru parcări) este de aproape 5,6 hectare, iar suprafața terenului de plajă și de suprafață a apei este de 4,8 hectare. Forma de utilizare a terenului este aceea că statul arendează terenuri și colectează arenda funciară o singură dată pe întreaga perioadă de arendă prin licitație a drepturilor de utilizare a terenurilor.

La finalizare, Binh Dinh va avea mai multe proiecte de stațiuni de lux, cum ar fi: vile turistice, hoteluri, proiecte de servicii staționale, proiecte de servicii comerciale (restaurante, magazine de suveniruri, karaoke, afaceri generale) spre vânzare, închiriere, leasing cu opțiune de cumpărare și alte activități comerciale, conform reglementărilor, pentru a satisface nevoile turiștilor în materie de cazare, stațiuni, divertisment și recreere.

Acest proiect promite, de asemenea, să creeze un impuls pentru dezvoltarea turismului local, prin construirea multor elemente importante, cum ar fi: hoteluri, vile de resort, piețe și servicii comerciale...

Potrivit liderilor provinciei Binh Dinh, aceasta este, de asemenea, o zonă cu mult potențial, dar care nu a fost exploatată pe deplin. Provincia Binh Dinh a avut numeroase politici legate de atragerea și solicitarea de investiții. Pornind de acolo, au fost create condiții pentru ca investitorii cu suficientă capacitate și experiență să investească în zonă, astfel încât să se dezvolte în conformitate cu direcțiile Consiliului Popular Provincial din fiecare perioadă.

Reglementări privind datoria privind taxa de utilizare a terenurilor la emiterea cărții roșii

Trebuie luate în considerare reglementările privind înregistrarea taxelor de utilizare a terenurilor la acordarea Certificatelor de Drept de Utilizare a Terenurilor (cărți roșii) și dreptul de proprietate asupra activelor atașate terenurilor.

Articolul 18, clauza 11, din Decretul 101/2024/ND-CP prevede plata taxelor de utilizare a terenurilor la acordarea Certificatelor de drept de utilizare a terenurilor și de proprietate asupra activelor atașate terenurilor (cunoscute în mod obișnuit sub numele de cărți roșii), care se implementează după cum urmează:

a) Subiecții eligibili pentru plata taxei de utilizare a terenurilor la emiterea primului Certificat de drept de utilizare a terenurilor și de proprietate asupra bunurilor atașate terenului sunt persoanele fizice și gospodăriile care utilizează în prezent terenuri și au nevoie de înregistrarea datoriilor, iar moștenitorii, conform prevederilor legale, care au nevoie de înregistrarea datoriilor, vor continua să aibă datoriile înregistrate;

b) Suma taxei de utilizare a terenului înregistrată în creanță pentru cazul specificat la punctul a al prezentei clauze este suma totală a taxei de utilizare a terenului plătibilă la momentul emiterii Certificatului de drept de utilizare a terenului și de proprietate asupra activelor atașate terenului;

c) Ordinea și procedurile de înregistrare, plată și lichidare a datoriilor aferente taxelor de utilizare a terenurilor, precum și perioada de plată a datoriei aferente taxelor de utilizare a terenurilor pentru gospodăriile și persoanele fizice care au dreptul la datorii aferente taxelor de utilizare a terenurilor, așa cum este prevăzut în prezenta clauză, se vor implementa în conformitate cu prevederile legii privind taxa de utilizare a terenurilor și colectarea chiriei funciare;

d) În cazul în care persoanei i se alocă teren pentru strămutare, datoria aferentă taxelor de utilizare a terenurilor se înregistrează în conformitate cu prevederile Decretului privind compensarea, sprijinul și strămutarea în cazul recuperării terenurilor de către Stat;

d) Înregistrarea datoriei aferente taxei de utilizare a terenurilor pentru subiecții specificați la punctul a al prezentei clauze se aplică de la 1 august 2024 până la 31 iulie 2029. Plata și anularea datoriei aferente taxei de utilizare a terenurilor se efectuează în conformitate cu prevederile legii privind colectarea taxei de utilizare a terenurilor și arenda funciară.

Sursă: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html