Randamentul chiriilor de apartamente scade brusc, investitorii trebuie să își schimbe strategia

Rata de rentabilitate a închirierilor de apartamente este acum de doar 3%-4%, mult mai mică decât în ​​urmă cu câțiva ani.

Timp de mulți ani, cumpărarea unui apartament de închiriat a fost o alegere sigură, aducând un venit lunar stabil pentru mulți oameni, în special clienții de vârstă mijlocie. Aceștia văd acest lucru nu doar ca pe o modalitate de a conserva activele, ci și ca pe un canal de profit sustenabil datorită creșterii valorii apartamentelor în timp. Cu toate acestea, în ultimii ani, problema profiturilor din chirii se schimbă rapid, când prețul de achiziție al unui apartament „crește vertiginos”, în timp ce prețul de închiriere crește doar „ca un melc”.

Randamentul chiriilor de apartamente a scăzut cu mai mult de jumătate

Un sondaj realizat de un reporter de la ziarul Lao Dong arată că, în doar ultimii 3-4 ani, prețurile apartamentelor din orașul Ho Chi Minh au crescut cu 30%-50%, unele proiecte chiar s-au dublat. Între timp, prețurile chiriilor au crescut doar cu 10%-15%. Această diferență a cauzat o scădere bruscă a ratei profitului din chirii, în multe cazuri cu doar 2%-3%/an, mai mică decât rata dobânzii la depozitele de economii.

Prețurile apartamentelor sunt din ce în ce mai mari, dar randamentele chiriilor sunt la un nivel minim istoric.

Dna Thanh Dung (care locuiește în cartierul Xuan Hoa) a declarat că în perioada 2015-2016 a cumpărat două apartamente cu două dormitoare în cadrul proiectului Masteri Thao Dien (cartierul An Khanh) pentru doar 2,4 miliarde VND/apartament. După ce a finalizat amenajările interioare, le-a închiriat pentru 1.000 USD/lună. Cu toate acestea, după pandemie, prețul de închiriere a scăzut la 19 milioane VND/lună.

Dimpotrivă, valoarea apartamentului a crescut vertiginos. În aprilie 2025, ea a vândut unul pentru 6,9 miliarde VND, o creștere de aproape 290% față de momentul în care l-a cumpărat. Doar câteva luni mai târziu, noul proprietar l-a transferat pentru 8 miliarde VND, în timp ce prețul actual de închiriere al acestei case a crescut doar cu 1-2 milioane VND față de momentul în care a vândut-o. Rata de rentabilitate a chiriei de capital la 10%/an este acum de doar aproximativ 3,5%.

Nu doar Masteri Thao Dien, ci și multe zone care odinioară erau „paradisuri” pentru închirierea de apartamente se află într-o situație similară. În zona urbană Phu My Hung (în cartierele Tan Hung și Tan My), unde rata profitului era de 6%-9%/an, mulți proprietari de case s-au retras. Dna Minh, o investitoare de lungă durată, a declarat că deține 2-3 apartamente aici, dar le-a vândut pe toate anul acesta.

„Anterior, un apartament nou cu două dormitoare, cu un preț de aproximativ 4,2-4,5 miliarde VND, putea fi închiriat cu ușurință pentru 20-21 de milioane VND/lună. Acum, acest preț este dificil de menținut, multe apartamente costă acum doar 17-18 milioane VND/lună din cauza concurenței din partea ofertei noi. Închirierea nu mai este la fel de «bună» ca înainte și trebuie să declar 5% impozit în fiecare lună, așa că am decis să vând pentru a investi în alte canale” - a spus ea.

În segmentul mai accesibil, cum ar fi apartamentele Phu My (cartierul Phu Thuan), prețul unui apartament cu două dormitoare este de aproximativ 3,8-3,9 miliarde VND, dar prețul de închiriere este de doar 12 milioane VND/lună, adică un randament de aproximativ 4%. Proiectele din Districtul 8, Binh Tan și vechiul District 9 sunt similare, cu prețuri de 2,7-3,5 miliarde VND/apartament, dar prețul de închiriere este de doar 8-10 milioane VND/lună, cu un randament de 3%-3,3%.

Nu la fel de „ușor” ca înainte

Dna Huong, director de vânzări al unei companii specializate în închirierea de apartamente în zona Phu My Hung, a recunoscut că nivelul actual al prețurilor este prea mare în comparație cu veniturile din chirii. „Chiriașii actuali preferă apartamentele noi în locul celor vechi, dar costul investițiilor de capital a crescut rapid în ultimii 4-5 ani. Prin urmare, deși cererea de închirieri nu a dispărut, rata de rentabilitate pentru investitori a scăzut semnificativ”, a spus ea.

Imaginea generală a pieței reflectă, de asemenea, această tendință. Conform unui raport al CBRE Vietnam, în al doilea trimestru al anului 2025, prețul mediu al unui apartament principal din Hanoi a ajuns la 79 de milioane VND/m², în creștere cu 13% față de aceeași perioadă a anului trecut; prețul unui apartament secundar a ajuns la 50 de milioane VND/m², în creștere cu 15%.

În orașul Ho Chi Minh, prețul primar a ajuns la 82 de milioane VND/m², în creștere cu 29%; prețul secundar a fost de 53 de milioane VND/m², în creștere cu 33%. Între timp, randamentul brut al chiriei în cele două orașe mari a fost de doar 3,4%-3,7% în primele 6 luni ale anului. Această cifră este semnificativ mai mică decât cea din Bangkok - Thailanda (6,2%), Kuala Lumpur - Malaezia (5,1%), Seul - Coreea (4,3%) și doar mai mare decât cea din Hong Kong - China (3,2%) și Singapore (3,3%).

Dl. Vo Huynh Tuan Kiet, directorul departamentului de marketing pentru proiecte rezidențiale al CBRE Vietnam, a explicat că principalul motiv al scăderii randamentelor chiriașe este oferta limitată de locuințe noi, în special în orașul Ho Chi Minh - unde, în primul și al doilea trimestru al anului 2025, au fost deschise spre vânzare doar 1.676 de apartamente noi, cel mai mic număr din 2015.

Majoritatea sunt concentrate în segmentul mediu-superior, ceea ce duce la creșterea prețurilor. Deși Hanoi are o ofertă mai abundentă (1.400 de unități în al doilea trimestru), 100% dintre acestea se află în segmentul high-end și lux, ceea ce duce, de asemenea, la creșterea prețurilor.

Pe lângă factorii de cerere și ofertă, costurile suplimentare, cum ar fi întreținerea, administrarea și taxele, erodează, de asemenea, profiturile investitorilor. Ca să nu mai vorbim de faptul că tendința închirierilor pe termen scurt prin Airbnb și dezvoltarea puternică a locuințelor sociale și a locuințelor accesibile reduc cererea de închirieri de apartamente pe termen lung, în special în segmentul mediu.

Cu toate acestea, unii experți consideră că există încă oportunități dacă investitorii știu cum să aleagă. Dl. Ta Trung Kien, directorul companiei Wowhome, a comentat: „Dacă alegeți proiectul potrivit, recent predat, cu o locație bună și multe facilități, rata de închiriere poate ajunge în continuare la 4%-5%/an, împreună cu o creștere a prețului de 10%-15%/an. Important este că nu puteți cumpăra în vrac ca înainte, ci trebuie să calculați cu atenție fiecare produs.”

O licărire de lumină

CBRE a remarcat că apartamentele de clasă medie din cartierele Di An, Lai Thieu și Thu Dau Mot din orașul Ho Chi Minh atrag multă atenție, datorită cererii reale de locuințe și chirii din partea inginerilor și experților din parcurile industriale. Profiturile din chirii în aceste zone sunt destul de atractive, în timp ce prețurile imobiliarelor au încă loc de creștere pe termen lung, în urma dezvoltării industriale.

Sursă: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm