Reglementarea diferențelor de rentă funciară
Potrivit domnului Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA), valoarea adăugată a terenurilor (diferența de chirie funciară) este creată de două entități principale: statul și investitorii (în care investitorii privați joacă un rol foarte important). Prin urmare, politicile financiare privind terenurile și prețurile terenurilor trebuie reglementate pentru a asigura echitatea și stabilitatea socială pentru veniturile bugetului de stat și în beneficiul investitorilor.
În primul rând, statul creează valoare adăugată din teren (diferența de rentă funciară) prin planificarea utilizării terenurilor, construcții și planificare urbană, planificarea integrată a modurilor de transport (TOD) și permite conversia utilizării terenurilor în scopuri conform planificării, astfel încât investitorii să poată realiza proiecte de investiții în afaceri. Prin urmare, statul are dreptul de a reglementa această valoare adăugată din teren (diferența de rentă funciară) pentru a servi intereselor naționale și publice.
Taxele de utilizare a terenurilor reprezintă o sursă importantă de venituri pentru bugetul de stat.
De exemplu, în orașul Ho Și Min, 1 hectar de teren agricol creează o valoare de doar aproximativ 500 de milioane VND/an, dar atunci când destinația terenului este transformată în teren neagricol, 1 hectar de teren de producție, industrial, comercial, de servicii și urban creează o valoare de până la 55 de miliarde VND/an, de 100 de ori mai mare. Acest lucru este demonstrat de faptul că Districtul 7 a fost înființat în 1997 (separat de districtul agricol Nha Be). La acea vreme, veniturile bugetului de stat erau de doar 59 de miliarde VND, dar după 25 de ani, în 2022, veniturile bugetului de stat au ajuns la 5.550 de miliarde VND, de 94 de ori mai mari decât în 1997.
Prin urmare, în 2018, Guvernul a permis orașului Ho Și Min să transforme 26.000 de hectare de teren agricol în terenuri neagricole, de producție, industriale, comerciale, de servicii și urbane în perioada 2025/2020. În prezent, orașul Ho Și Min dezvoltă un proiect de conversie a 5 cartiere suburbane în zone urbane. În același timp, Adunarea Națională tocmai a emis Rezoluția 98 privind pilotarea unui număr de mecanisme și politici specifice pentru dezvoltarea orașului Ho Și Min, care vor crea condiții pentru ca orașul să se dezvolte rapid în următorii ani, inclusiv resurse funciare.
Între timp, investitorii (în principal investitori privați) creează valoare suplimentară din teren (diferența de chirie funciară) prin activități de investiții în construcții și prin afaceri de lucrări pe terenuri pentru dezvoltarea de proiecte. În principal, prin creativitatea și capacitatea financiară a investitorilor, reflectată în rata de investiții a proiectului. Cu cât rata de investiții este mai mare, cu atât valoarea proprietății imobiliare este mai mare, iar investitorii au dreptul să se bucure de valoarea suplimentară din teren (diferența de chirie funciară) după îndeplinirea obligațiilor financiare față de stat.
Prin urmare, este necesară dezvoltarea unui mecanism de reglementare a valorii adăugate a terenurilor (diferența de rentă funciară) pentru a armoniza interesele dintre stat și întreprinderi.
Transformarea taxelor de utilizare a terenurilor într-o taxă
O altă problemă care trebuie ridicată este aceea că statul ar trebui să colecteze taxele de utilizare a terenurilor și chiriile funciare doar într-un mod rezonabil și echitabil, cu scopul de a nu colecta în exces și de a nu lăsa nimic să scape printre crăpături.
Potrivit multor companii, taxele de utilizare a terenurilor reprezintă în prezent o povară pentru ele și, de asemenea, o necunoscută, deoarece durează mult timp pentru a fi plătite.
Metoda actuală de calculare a taxelor de utilizare a terenurilor îngreunează activitatea întreprinderilor și creează un mecanism de solicitare și acordare, hărțuire. Investitorii din proiecte trebuie să plătească o sumă uriașă de taxe de utilizare a terenurilor, echivalentă cu aproximativ 70% din costul compensațiilor pentru curățarea terenului, fiind aproape nevoiți să răscumpere drepturile de utilizare a terenului pentru a doua oară, iar această povară este suportată în cele din urmă de cumpărătorii de locuințe. Prin urmare, taxele de utilizare a terenurilor reprezintă o mare parte din structura costurilor locuințelor, reprezentând aproximativ 10% din costul apartamentelor, aproximativ 30% din costul caselor de oraș și aproximativ 50% din costul vilelor. Statul primește venituri mari din taxele de utilizare a terenurilor, dar pe termen lung, dacă tot terenul este predat, această sursă importantă de venituri bugetare nu va mai exista și va trebui completată și înlocuită cu impozitul pe proprietate.
În loc să se colecteze totul deodată, multe recomandări sugerează transformarea taxelor de utilizare a terenurilor într-o taxă.
Prin urmare, întreprinderile propun reglementarea taxelor de utilizare a terenurilor ca impozit perceput la conversia destinației terenurilor din terenuri agricole în terenuri rezidențiale, cu o cotă de impozitare de aproximativ 10-15%, calculată pe baza listei de prețuri ale terenurilor emise de Comitetul Popular provincial, ajustată anual cu coeficientul de ajustare a prețului terenurilor (coeficientul K) în conformitate cu prețurile pieței. Acest lucru va asigura transparența, va elimina mecanismul de tip cerere-grant și va reduce colectarea actuală foarte grea a taxelor de utilizare a terenurilor la un nivel mai rezonabil. Pe această bază, Legea privind impozitul pe proprietate (terenuri rezidențiale, locuințe) va fi completată pentru a crea o sursă stabilă și durabilă de venituri pentru bugetul de stat al provinciilor și al orașelor administrate central.
Pentru a accelera calcularea taxelor de utilizare a terenurilor, experții și companiile recomandă păstrarea metodei surplusului pentru calcularea taxelor de utilizare a terenurilor și a chiriei terenurilor pentru parcele și suprafețe de teren cu potențial de dezvoltare, la scară largă și cu o valoare de peste 200 de miliarde VND, deoarece metoda coeficientului de ajustare a prețului terenurilor nu este permisă pentru a fi aplicată acestor proiecte. De fapt, aproape 90% din proiectele imobiliare din trecut au trebuit să utilizeze metoda surplusului pentru calcularea taxelor de utilizare a terenurilor.
Legătură sursă
Comentariu (0)