Orașul Ho Și Minh finalizează procentul de costuri și profituri ca bază pentru evaluarea terenului.

Aceasta este una dintre bazele importante pentru determinarea prețurilor terenurilor folosind metoda surplusului pentru proiectele imobiliare din orașul Ho Chi Minh.

Orașul Ho Și Minh finalizează procentul de costuri și profituri ca bază pentru evaluarea terenului.

Aceasta este una dintre bazele importante pentru determinarea prețurilor terenurilor folosind metoda surplusului pentru proiectele imobiliare din orașul Ho Chi Minh.

Vicepreședintele Comitetului Popular din orașul Ho Și Min, Bui Xuan Cuong, a semnat și a emis recent Decizia nr. 49/2025 care stipulează factorii care formează veniturile din dezvoltare, factorii care estimează costurile de dezvoltare în determinarea prețurilor specifice ale terenurilor conform metodei surplusului și factorii care afectează prețurile terenurilor la determinarea prețurilor terenurilor din oraș.

Profitul investitorilor este egal cu 15% din costul total al investiției în construcții

Pentru factorii de estimare a costurilor de dezvoltare, decizia este de a se oferi procentele (%) pentru a determina costurile de afaceri; cheltuielile cu dobânzile, profiturile investitorilor ținând cont de capitalurile proprii, riscurile de afaceri pentru grupurile de proiecte cu aceleași scopuri principale de utilizare a terenurilor ca tipurile de proiecte.

În cadrul căruia, orașul împarte fiecare segment specific, inclusiv locuințe înalte; case înșiruite, vile; lotizări de terenuri, vânzări de terenuri; parcuri industriale, clustere industriale; birouri, comerț - servicii, hoteluri. În funcție de fiecare tip de proiect, vor exista reglementări procentuale diferite.

Costurile cu dobânzile, profiturile investitorilor, ținând cont de capitalul propriu și de riscurile de afaceri, vor fi calculate prin înmulțirea a 15% cu costul total al investiției în construcție. Foto: Le Toan

Mai exact, costurile de marketing, publicitate și vânzări vor fi calculate la 2% din veniturile totale pentru toate segmentele.

Costurile de administrare și operare vor fi aplicate la o cotă de 15% din veniturile totale din chirii, fiind valabile pentru proiectele de locuințe înalte; proiectele de investiții în parcuri industriale și clustere industriale; proiectele de investiții în birouri, comerț și servicii. În special pentru proiectele de case înșiruite și vile; proiectele de parcelare și vânzarea de terenuri, rata va fi aplicată la 5% din veniturile totale din chirii.

În special, cheltuielile cu dobânzile, profitul investitorului ținând cont de capitalul propriu și riscul afacerii vor fi calculate prin înmulțirea a 15% cu costul total al investiției în construcție, costul afacerii și valoarea dreptului de utilizare a terenului. Această rată se aplică tuturor segmentelor menționate mai sus.

Pentru proiectele de investiții hoteliere, medicale, educaționale , sportive sau proiecte cu caracteristici specifice, organizația care implementează determinarea prețului terenurilor va propune procentul factorilor de marketing, publicitate, costuri de vânzare; costuri de operare și management; costuri cu dobânzile la credite, profiturile investitorilor, ținând cont de capitalurile proprii, riscurile de afaceri și alte costuri, în Raportul explicativ privind elaborarea planului de prețuri ale terenurilor, spre examinare și decizie a Consiliului de Evaluare a Prețurilor Terenurilor.

Proiecte care nu sunt vândute în primul an

În ceea ce privește factorii care formează veniturile din dezvoltare, Decizia nr. 49/2025 prevede și momentul începerii vânzărilor, momentul vânzărilor și rata vânzărilor pentru fiecare segment.

Totuși, această rată se aplică numai cazurilor în care documentele privind politicile de investiții sau documentele de licitație pentru implementarea proiectelor de investiții sau deciziile de aprobare sau acceptare a proiectelor de investiții nu au specificat momentul vânzării; momentul începerii vânzării și comercializării produselor și serviciilor; iar deciziile de aprobare a planificării detaliate a construcției nu au specificat rata de ocupare.

Prin urmare, data de începere a vânzărilor este din primul an al proiectului, iar procentul de vânzări este alocat în funcție de suprafața construită, inclusiv suprafața subsolului.

În ceea ce privește perioada și rata de vânzare, proiectele de locuințe înalte cu o suprafață construită sub 50.000 m2 vor avea o perioadă de vânzare de 2 ani, cu o rată de 40% în primul an și 60% în al doilea an. În ceea ce privește proiectele de case înșiruite și vile cu o scară mai mică de 100 de unități și proiectele care împart și vând parcele mai mici de 200 de parcele, rata de vânzare va fi de 100% în termen de 1 an.

Pentru proiecte de mare anvergură cu o perioadă de vânzare mai lungă, de la 4 la 5 ani, și care nu permit vânzarea în primul an, inclusiv: proiecte de locuințe înalte cu o suprafață construită de 150.000 m2 sau mai mult; proiecte de case înșiruite și vile cu peste 1.000 de produse.

Pentru proiectele de investiții în birouri, spații comerciale și servicii, rata de ocupare este de 75% pentru spații de birouri și de 70% pentru spații comerciale.

Pentru proiectele de investiții în hoteluri, asistență medicală , educație, cultură, sport sau proiecte speciale, organizația care implementează stabilirea prețului terenurilor va propune alți factori pentru estimarea veniturilor din dezvoltare în Raportul explicativ privind elaborarea planului de prețuri ale terenurilor, pentru ca Consiliul de Evaluare a Prețurilor Terenurilor să îi examineze și să decidă.

Metoda excedentului se implementează prin scăderea veniturilor totale estimate din dezvoltare a costului total estimat de dezvoltare al parcelei sau suprafeței de teren, pe baza celei mai eficiente utilizări a terenului (coeficientul de utilizare a terenului, densitatea construcției, numărul maxim de etaje ale clădirii), conform planului de utilizare a terenului și planului detaliat de construcție aprobat de autoritatea competentă.

Venitul total din dezvoltarea unui teren sau a unei suprafețe de teren se determină pe baza estimărilor prețurilor de transfer, prețurilor de închiriere a terenurilor, prețurilor de închiriere a spațiilor, prețurilor afacerilor cu produse și servicii, fluctuațiilor prețurilor de transfer, prețurilor de închiriere a terenurilor, prețurilor de închiriere a spațiilor, prețurilor afacerilor cu produse și servicii în perioada de implementare a proiectului și a altor factori generatori de venituri, inclusiv: momentul vânzărilor; ora de începere a vânzărilor, activitatea cu produse și servicii; rata vânzărilor; rata de ocupare.

Prețurile comerciale ale produselor și serviciilor se aplică în cazurile în care prețurile de transfer, prețurile de închiriere a terenurilor și prețurile de închiriere a spațiilor nu pot fi colectate.

Sursă: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html