Într-un raport adresat Comitetului permanent al Adunării Naționale privind implementarea politicilor și legilor privind gestionarea pieței imobiliare și dezvoltarea locuințelor sociale din 2015 până la sfârșitul anului 2023, Ministerul Finanțelor a evidențiat numeroase lacune, deficiențe și limitări în mobilizarea capitalului de investiții pentru construcția de proiecte de locuințe comerciale, transferul proiectelor de investiții, precum și transferul de proprietăți imobiliare.

Riscuri la transferul proiectelor de investiții

În ceea ce privește mobilizarea capitalului pentru construcția de proiecte de locuințe comerciale, Ministerul Finanțelor a declarat că anterior, conform prevederilor legii privind locuințele, investitorilor li se permitea să semneze contracte, documente de aport de capital sau contracte și documente de cooperare investițională cu organizații și persoane fizice pentru a investi în construcția de locuințe, iar contribuitorii de capital sau participanții la cooperarea investițională aveau dreptul să împartă produsele imobiliare pe baza raportului de aport de capital convenit.

Cu toate acestea, conform reglementărilor actuale, investitorilor nu li se permite să aplice mobilizarea de capital pentru a diviza produsele imobiliare sau să acorde prioritate înregistrării, depozitării și beneficierii dreptului de a cumpăra locuințe sau să divizeze drepturile de utilizare a terenurilor în cadrul proiectului pentru partea mobilizată de capital, cu excepția cazului în care se contribuie cu capital pentru a înființa o nouă entitate juridică care va fi desemnată de stat ca investitor al unui proiect de construcție de locuințe.

După finalizarea construcției fundației casei conform prevederilor Decretului 71, investitorului i se permite să semneze un contract de vânzare-cumpărare a viitoarelor case și construcții care să înlocuiască contractele de aport de capital semnate anterior.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
Potrivit Ministerului Finanțelor, există numeroase modalități de a eluda legea, ceea ce face dificilă verificarea valorii reale a tranzacțiilor de transfer imobiliar de către agențiile statului. Foto: Hoang Ha

După semnarea contractului de vânzare-cumpărare a viitoarelor locuințe sau lucrări de construcții, contribuitorul la capital are dreptul să transfere contractul de vânzare-cumpărare a viitoarelor locuințe sau lucrări de construcții.

Ministerul Finanțelor a declarat însă că, în realitate, agențiile statului nu au reușit încă să controleze faptul că investitorii continuă să semneze contracte (sub diverse forme) cu persoane fizice. Incidentul este descoperit de persoanele fizice doar atunci când acestea au nevoie să transfere și să depună documente către autoritățile fiscale.

În plus, există cazuri în care investitorii acceptă să plătească impozit pe venit (IPV) în numele cumpărătorului, colectează IPV de la cumpărător la transferul contractului de aport de capital, dar nu plătesc impozit la bugetul de stat.

În ceea ce privește transferul proiectelor de investiții, Ministerul Finanțelor a precizat că contribuabilii sunt persoanele juridice care transferă drepturi de investiții, exploatează o parte sau întregul proiect de investiții către alte organizații sau persoane fizice sub formă de separare, fuziune, conversie a afacerilor sau transfer de aport de capital, sub rezerva reglementării legislației privind terenurile, investițiile, locuințele și afacerile imobiliare.

În cazul în care organizația cedentă este o întreprindere de stat, aceasta trebuie să respecte, de asemenea, prevederile legii privind gestionarea și utilizarea capitalului de stat investit în producție și afaceri la întreprinderi și legea privind gestionarea activelor publice.

Potrivit Ministerului Finanțelor, această activitate este supusă multor riscuri, cum ar fi declararea de către organizație a unor prețuri de transfer care nu corespund prețurilor reale, cauzând pierderi la bugetul de stat; transferul de proiecte atunci când acestea nu îndeplinesc condițiile de transfer prevăzute de lege; vânzarea de active fără licitații, cauzând pierderi de active publice ale statului; și utilizarea terenurilor în scopuri greșite.

O persoană fizică este un membru contribuitor la capital sau un acționar fondator căruia i se alocă inițial teren de către stat, cu taxe de utilizare a terenurilor colectate, sau teren închiriat de către stat (plătit anual sau plătit într-o singură sumă) pentru a realiza un proiect de investiții. După o serie de transferuri de contribuții la capital și acțiuni, toți membrii contribuitori inițiali la capital sau acționarii fondatori sunt înlocuiți.

De fapt, întreprinderea care implementează proiectul de investiții nu s-a schimbat (codul fiscal al întreprinderii nu s-a schimbat), dar contribuitorii de capital ai întreprinderii s-au schimbat. Se poate spune că proiectul imobiliar este, în esență, vândut prin intermediul transferului de capital al contribuitorilor de capital sau al acționarilor fondatori.

Ministerul Finanțelor a declarat că activitățile contribuabililor menționați mai sus prezintă numeroase riscuri fiscale, cauzând pierderi de venituri la bugetul de stat și riscând încălcarea prevederilor legii privind administrarea terenurilor.

Dificultate de verificare a valorii reale a tranzacției de transfer

În ceea ce privește prețul de transfer al proprietății imobiliare, Ministerul Finanțelor a subliniat că, pentru calcularea impozitului, contribuabilii au declarat prețul de transfer, care nu era în concordanță cu prețul real de transfer. Cumpărătorul și vânzătorul au folosit un contract scris de mână, semnat de ambele părți, în care se consemna prețul real al tranzacției, pentru a preveni litigiile în instanță.

„Prin urmare, este foarte dificil pentru agențiile statului competente să verifice valoarea reală a tranzacțiilor de transfer imobiliar, mai ales că autoritățile fiscale nu au în prezent funcția de investigare”, se arată în raportul Ministerului Finanțelor.

În cazul contractului de transfer al contractului de cumpărare și vânzare de case și lucrări de construcții în viitor, valoarea contractului de cumpărare și vânzare de case și lucrări de construcții în viitor de la a doua parte la terță parte este egală doar cu prețul de achiziție de la investitor. Sau, atunci când carnetul a fost emis, contribuabilul este dispus să declare un preț mai mic decât cel al investitorului, ceea ce duce, de asemenea, la pierderi de venituri la calcularea veniturilor bugetare.

În ceea ce privește metoda de cumpărare și vânzare a proprietăților imobiliare și a proiectelor imobiliare, Ministerul Finanțelor a declarat că investitorul este de acord să permită cumpărătorului să semneze din nou contractul pentru viitoarea casă cu un nou cumpărător pentru a evita impozitul pe venit din transferul proprietății imobiliare.

„Investitorul eludează reglementările Legii locuințelor privind limita numărului de locuințe pe care străinii le pot deține prin semnarea unor contracte de închiriere pe termen lung, iar chiriașul are drepturi depline ca proprietar al locuinței; tranzacția imobiliară propriu-zisă este legalizată prin cumpărarea de acțiuni, apoi prin divizarea afacerii”, se arată în raport.

Pentru autorizarea transferului de bunuri imobiliare, contribuabilul care transferă bunuri imobiliare nu semnează un contract de transfer, ci semnează un contract de autorizare (prin care persoana autorizată are dreptul de a deține, dreptul de a utiliza și dreptul de a dispune de bunurile imobiliare) pentru a evita impozitul pe venitul persoanelor fizice provenit din transferul de bunuri imobiliare.

Cifrele de la Ministerul Finanțelor arată că veniturile din impozitul pe venitul persoanelor fizice din transferurile de proprietăți imobiliare în perioada 2017-2022 au crescut față de veniturile din anul precedent.

Mai exact, în 2017, veniturile au fost de 10.818 miliarde VND. În 2018, veniturile au fost de 12.963 miliarde VND, o creștere de 19,82%. În 2019, veniturile au fost de 14.447 miliarde VND, o creștere de 11,44%. În 2020, veniturile au fost de 16.213 miliarde VND, o creștere de 12,22%. În 2021, veniturile au fost de 21.142 miliarde VND, o creștere de 30,4%. Cea mai mare valoare a fost înregistrată în 2022, când veniturile au fost de 34.746 miliarde VND, o creștere de 64,34% față de 2021.

Numai în 2023, veniturile din impozitul pe venit vor scădea la doar 18.618 miliarde VND din cauza dificultăților de pe piață și a scăderii tranzacțiilor.