Determinarea prețurilor terenurilor: Chiar și auditul este dificil

Pe 18 octombrie, a avut loc la Hanoi Forumul „Promovarea redresării și dezvoltării economice: puncte cheie și rolul auditului de stat”. Una dintre temele importante ale Forumului a fost „Gestionarea terenurilor și stabilirea prețurilor terenurilor - deficiențe din practică și activități de audit de stat”, prezidat de adjunctul auditorului general de stat Ha Thi My Dung și de adjunctul ministrului resurselor naturale și mediului Le Minh Ngan.

La Forum, nu doar reprezentanții investitorilor imobiliari s-au „plâns” de dificultăți, ci și unele provincii și orașe mari au împărtășit dificultățile pe care le-au întâmpinat aceste autorități.

Prin urmare, se așteaptă ca Atelierul să „identifice” dificultățile și problemele în determinarea prețurilor terenurilor și, de acolo, să propună soluții pentru Auditul de Stat.

„Gestionarea terenurilor și evaluarea terenurilor - Deficiențe din practică și prin activități de audit de stat”, prezidat de auditorul general adjunct de stat Ha Thi My Dung și ministrul adjunct al resurselor naturale și mediului Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu

Provinciile și orașele au, de asemenea, dificultăți în a determina prețurile terenurilor.

În cadrul atelierului, Comitetul Popular din Hanoi a declarat că, în ultima vreme, această agenție a implementat temeinic descentralizarea și autorizarea pentru a spori inițiativa Comitetelor Populare la nivel de district în achiziția de terenuri; defrișarea amplasamentelor; determinarea prețurilor specifice terenurilor ca bază pentru compensații și relocare; rezolvarea promptă a problemelor legate de achiziția de terenuri, compensații, sprijin, relocare și implementarea proiectelor de investiții publice în oraș (proiectele Șoselei de Centură 3 și 4; proiecte feroviare etc.).

Prin practică, Comitetul Popular al orașului Hanoi apreciază că aplicarea prețurilor terenurilor rezidențiale pentru a determina prețurile de închiriere a terenurilor pentru unitățile de servicii publice care au trecut la autonomie financiară conform prevederilor punctului d, clauza 3 din Decretul Guvernului 44/ND-CP din 15 mai 2014 este inadecvată.

Între timp, Comitetul Popular al Provincial Khanh Hoa are, de asemenea, dificultăți în „corectarea greșelilor” în stabilirea prețurilor terenurilor pentru multe proiecte anterioare.

Comitetul Popular Provincial Khanh Hoa a comentat că evaluarea terenurilor este estimarea valorii terenurilor în formă monetară pentru un scop de utilizare definit, la un moment dat. Evaluarea terenurilor joacă un rol important atât în ​​economie, cât și în activitățile statului de gestionare a terenurilor.

Pe lângă sarcina de a determina prețurile specifice ale terenurilor pentru a servi la colectarea taxelor de utilizare a terenurilor, a chiriilor funciare, a compensațiilor și a sprijinului pentru relocare în zonă, provincia Khanh Hoa trebuie să îndeplinească și sarcina de a determina prețurile terenurilor pentru a remedia proiectele care înregistrează încălcări, conform concluziilor Comitetului Central de Inspecție și ale Inspectoratului Guvernamental. Aceasta este o sarcină nouă, specială și foarte dificilă pentru determinarea prețurilor specifice ale terenurilor din provincie.

Această agenție a împărțit munca de determinare a prețurilor specifice terenurilor pentru a depăși proiectele încălcate și proiectele de colectare a taxelor de utilizare a terenurilor. Comitetul permanent al Comitetului Provincial de Partid și Comitetul Popular Provincial au coordonat îndeaproape activitățile, dar acestea sunt încă lente și nu au îndeplinit cerințele sarcinilor atribuite din cauza unor probleme: Proiectele datorate ajustărilor de planificare, modificărilor structurii și formei de utilizare a terenurilor trebuie să redetermine prețurile terenurilor; Probleme cu documentele legale privind investițiile, terenurile, planificarea construcțiilor, detaliile, tipurile de terenuri; Nu există date privind prețurile terenurilor de pe piață,...

Departamentul de Planificare și Dezvoltare a Resurselor Funciare din cadrul Ministerului Resurselor Naturale și Mediului a evaluat că cadrul prețurilor terenurilor și tabelul prețurilor terenurilor au fost elaborate în conformitate cu reglementările, ținând cont de prețurile comune ale terenurilor de pe piață.

Cu toate acestea, prin rezultatele sintetizate ale Rezoluției nr. 19-NQ/TW, care sintetizează implementarea Legii funciare din 2013, se arată că, până în prezent, o serie de prevederi legale privind prețurile terenurilor nu au mai fost eficiente în practică, dezvăluind o serie de limitări, cum ar fi o serie de metode de determinare a prețurilor terenurilor care nu sunt adecvate condițiilor reale de informare privind piața drepturilor de utilizare a terenurilor și nu sunt potrivite pentru gestionarea de către stat a prețurilor terenurilor în contextul unei baze de date incomplete a prețurilor terenurilor;

Investitorii se „plâng” de dificultăți

Vorbind la atelier, dl. Le Hoang Chau - președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA) - a prezentat o evaluare a stării actuale a „determinării prețului terenurilor” pentru a „determina prețurile specifice ale terenurilor” în conformitate cu prevederile Legii funciare din 2013.

Participanți la atelierul de lucru „Gestionarea terenurilor și stabilirea prețurilor terenurilor - Deficiențe din practică și activități de audit de stat” în cadrul Forumului „Promovarea redresării și dezvoltării economice: blocaje și rolul auditului de stat”. Fotografie: Hoang Tu.

Potrivit domnului Le Hoang Chau, Legea funciară din 2013 și Decretul 44/2014/ND-CP au stipulat „5 metode de evaluare a terenurilor” și „aplicarea metodelor de evaluare a terenurilor”, dar acestea nu sunt complete, specifice, apropiate de situația practică, unele prevederi nu sunt cu adevărat „standard”, cum ar fi stipularea „metodei de scădere”, în timp ce aceasta este doar o tehnică de calcul a „metodei de comparație”; sau nu au stipulat „metoda de evaluare a terenurilor în masă”, în timp ce, în realitate, statul a aplicat „metoda de evaluare a terenurilor în masă” pentru a calcula prețurile terenurilor din „cadrul prețurilor terenurilor” sau „tabelul prețurilor terenurilor”; sau au aplicat „metoda coeficientului de ajustare a prețului terenurilor” doar proiectelor în care parcelele și loturile de teren au o valoare mai mică de 30; 20; 10 miliarde VND conform „tabelului prețurilor terenurilor”, dar nu s-au aplicat proiectelor în care parcelele și loturile de teren au o valoare mai mare.

Aplicarea „metodelor de evaluare a terenurilor” nu oferă rezultate fiabile. De exemplu, același proiect realizat de aceeași unitate de consultanță în evaluarea terenurilor aplică două „metode de evaluare a terenurilor” diferite pentru a „determina prețul terenului”, ceea ce dă adesea două rezultate diferite cu o diferență de aproximativ 20%; sau un proiect realizat de două unități de consultanță în evaluarea terenurilor și aplicarea aceleiași „metode de evaluare a terenurilor” pentru a „determina prețul terenului” dă, de asemenea, două rezultate foarte diferite.

Dl. Chau a dat exemplul unui proiect urban din provincia Binh Thuan, unde prima agenție de stat a evaluat terenul la 900 de miliarde de VND, a doua agenție de stat a inspectat și evaluat terenul la până la 1.800 de miliarde de VND, iar a treia agenție de stat a reinspectat și evaluat terenul la peste 3.000 de miliarde de VND.

Deoarece stabilirea prețurilor terenurilor îngreunează munca multor investitori, dl. Le Hoang Chau a evaluat rolul foarte important al Auditului de Stat în îndeplinirea sarcinii de auditare a activității de „determinare a prețurilor terenurilor, evaluare a prețurilor terenurilor, stabilire a prețurilor terenurilor” pentru „determinarea prețurilor specifice ale terenurilor în vederea calculării taxelor de utilizare a terenurilor, a chiriilor funciare pentru proiectele care utilizează terenuri, pentru „evaluarea și confirmarea exactității și onestității informațiilor financiare publice, a activelor publice sau a rapoartelor financiare referitoare la gestionarea și utilizarea finanțelor publice, a activelor publice, respectarea legii și eficiența în gestionarea și utilizarea finanțelor publice și a activelor publice”.

Chiar și auditul este problematic.

Regiunea de Audit de Stat I a precizat că în prezent, conform reglementărilor, avem 5 metode de evaluare a terenurilor. Practica auditului arată că: în principal localitățile utilizează metoda comparației pentru calcularea prețurilor specifice terenurilor la compensarea terenurilor; metoda surplusului pentru evaluarea terenurilor în zonele de planificare; metoda venitului în evaluarea terenurilor agricole și metoda coeficientului de ajustare a prețului terenurilor pentru parcelele mici și de valoare scăzută.

În multe localități, există o întârziere în stabilirea prețurilor specifice ale terenurilor. Momentul de aprobare a prețurilor terenurilor pentru colectarea taxelor de utilizare a terenurilor este adesea mult mai târziu decât momentul alocării terenurilor. Există proiecte care au durat 2-3 ani fără aprobarea prețului terenurilor.

În multe cazuri, prețurile terenurilor nu sunt sau nu au fost ajustate în timp util atunci când există o ajustare a planificării care afectează prețurile terenurilor sau când se încheie ciclul de stabilizare a prețurilor de închiriere a terenurilor pe 5 ani. Întârzierea evaluării terenurilor duce la nemobilizarea la timp a taxelor de utilizare a terenurilor în bugetul de stat.

În urma auditurilor, s-a constatat că, în multe proiecte, prețurile terenurilor nu au fost evaluate în mod corespunzător - mult mai mici decât prețul de licitație sau prețul de referință al pieței la momentul evaluării. În multe cazuri, selectarea unor active comparabile diferite, combinată cu o cuantificare și o ajustare inadecvate a diferiților factori, a redus valoarea terenului evaluat.

Există proiecte care selectează active comparabile la un moment dat departe de momentul evaluării, dar nu includ factorul de ajustare a prețului comparativ la nivelul din momentul evaluării. Multe proiecte preiau informațiile despre prețul activelor comparabile conform contractului de vânzare-cumpărare de la notariat, ceea ce nu asigură fiabilitatea și acuratețea informațiilor despre preț din contract în comparație cu prețul real al tranzacției.

În plus, mulți factori incluși în evaluare nu au o bază clară sau nu sunt determinați în conformitate cu realitatea, cum ar fi: rata de investiție, rata de ocupare, marja de profit standard a investitorului, raportul costurilor de vânzare, coeficientul de actualizare a fluxului de numerar...

Auditul de Stat al Regiunii I a evaluat practica și a arătat dificultățile și insuficiențele în determinarea costurilor investițiilor în dezvoltare prin metoda excedentului la evaluarea terenurilor. Auditul a arătat că nu a existat consecvență între localități: unele localități au fost stabilite conform ratei de investiție, altele conform estimării detaliate; unele localități au efectuat calcule provizorii și au solicitat decontări detaliate.

Rolul Auditului de Stat

Dr. Vu Dinh Anh a apreciat că evaluarea terenurilor în general și metodele de evaluare a terenurilor în special reprezintă unul dintre principalele subiecte de audit ale Auditului de Stat în ultima vreme.

Auditul acestui conținut trebuie să respecte îndeaproape cerințele Rezoluției Centrale privind abrogarea cadrului prețurilor terenurilor (cadrul prețurilor terenurilor stipulat în Decretul 96/2019/ND-CP constituie baza pentru ca localitățile să emită listele de prețuri ale terenurilor pentru perioada 2020-2024), să dispună de mecanisme și metode pentru determinarea prețurilor terenurilor conform principiilor pieței și să stipuleze funcțiile, sarcinile și responsabilitățile agenției responsabile de determinarea prețurilor terenurilor.

În consecință, Guvernul Central elaborează criterii și proceduri pentru inspectarea și supravegherea localităților în elaborarea tabelelor de prețuri ale terenurilor. Consiliile Populare Provinciale decid, inspectează și supraveghează implementarea prețurilor terenurilor.

„Auditul de Stat efectuează un audit al evaluării terenurilor, al independenței consiliului de evaluare a terenurilor, al capacității organizațiilor de consultanță în evaluarea terenurilor, al capacității și eticii evaluatorilor, precum și al respectării reglementărilor pentru a asigura publicitatea și transparența, cum ar fi: prețurile publice ale terenurilor, tranzacții obligatorii prin intermediul platformelor de tranzacționare, plata prin bănci, fără numerar;…” - Dr. Vu Dinh Anh și-a exprimat opinia cu privire la rolul Auditului de Stat în determinarea prețurilor terenurilor.

Sursă: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html