Прогнозируется расцвет рынка недвижимости со второй половины 2024 года
Менеджеры, эксперты и инвесторы прогнозируют улучшение рынка недвижимости со второй половины 2024 года благодаря таким факторам, как: принятие 3 важных законов о недвижимости; снижение процентных ставок и, как ожидается, их сохранение на низком уровне, при этом сохраняется возможность снижения процентных ставок по кредитам; постепенное повышение доверия и ликвидности, особенно в сегменте квартир; развитие инфраструктуры способствует восстановлению рынка недвижимости. В частности, с точки зрения капитала ожидается дальнейшее снижение процентных ставок по кредитам до низких уровней, а льготная кредитная политика коммерческих банков для покупателей жилья может способствовать повышению спроса и увеличению ликвидности рынка. Кроме того, ожидается, что снижение процентных ставок по кредитам снизит финансовое давление, тем самым восстанавливая деловую активность инвесторов в недвижимость.
Кроме того, ожидается, что правовая политика минимизирует трудности. Правительство приняло ряд документов и положений для устранения юридических трудностей, таких как Декрет № 08 о переговорах и продлении срока погашения облигаций, Декрет № 10, дополняющий правила выдачи сертификатов на курортную недвижимость и кондоминиумы, проект строительства 1 миллиона единиц социального жилья...
Что касается ликвидности, эксперты и инвесторы также ожидают улучшения ликвидности в 2024 году в сегменте квартир средней и доступной ценовой категории, социального жилья в центре и провинции на окраинах центра, поскольку новое предложение не улучшилось, а спрос на реальное жилье вырос; инвесторы снова начинают торговать, когда процентные ставки по кредитам снижаются.
Фактически, ожидается, что развитие инфраструктуры будет способствовать восстановлению рынка недвижимости. Одновременно реализуются такие ключевые мегапроекты, как этап строительства скоростной автомагистрали «Север-Юг» (2021–2025 гг.), международный аэропорт Лонгтхань, кольцевая дорога Хошимина №3 и кольцевая дорога Ханоя №4. Это решит текущие инфраструктурные проблемы во Вьетнаме, способствуя развитию бизнеса. Проекты скоростных автомагистралей будут способствовать улучшению связей между экономическими регионами, привлекая больше инвестиций во Вьетнам.
Ожидается, что ускорение развития инфраструктурных проектов приведет к повышению стоимости объектов недвижимости, расположенных вблизи государственных инвестиционных проектов. Компания Agriseco оценила потенциальные области привлечения инвестиционного капитала после завершения крупных проектов скоростной автомагистрали «Север-Юг», аэропорта Лонгтхань и других: Хошимин, Ба Риа — Вунгтау, Донгнай, Лонган , Хайфон, Куангнинь, Хынгйен и Бакнинь. Среди инвесторов, владеющих крупными земельными фондами, расположенными вблизи проектов, которые могут получить выгоду, — VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR, DIG.
Еще одно ожидание заключается в том, что сегмент квартир с реальным спросом в центре города или на окраинах городского центра с развитой инфраструктурой восстановится в начале 2024 года благодаря: Реальному спросу населения по-прежнему много, когда предложение и темпы поглощения постепенно восстанавливаются; Ожидается снижение процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья; Поправка к Циркуляру 06 позволяет покупателям жилья брать кредиты в банках для погашения долгов перед другими банками; Стимулирующей политике инвесторов в недвижимость (снижение цен продажи, продление графиков платежей).
Между тем, ожидается, что предложение квартир и цены на них продолжат расти в центральных и периферийных городах с выгодным местоположением. Ожидается, что предложение новых квартир в Ханое и Хошимине достигнет 16 000 единиц, что на 55% больше, чем в предыдущем году, и 9 000 единиц, что на 3,4% больше, соответственно, в 2024 году. Они будут в основном в среднем и элитном сегментах. Ожидается, что цены на квартиры продолжат расти на 3–8% в годовом исчислении из-за большого разрыва между спросом и предложением.
Ожидается, что в 2024 году предложение социального жилья будет представлено 108 проектами с общим количеством квартир около 48 000, что почти в 4 раза превышает показатель 2023 года. Жилье будет построено в провинциях Донгнай, Лонган, Бакнинь, Хайфон и Куангнинь благодаря постоянной реализации правительством политики поддержки увеличения предложения социального и доступного жилья. Ожидается, что разрыв между предложением и спросом сохранится в 2024 году, но в условиях дефицита предложения, проекты квартир с разумными ценами и полным пакетом юридических документов по-прежнему будут привлекать покупателей.
Рынок земли по-прежнему остается каналом привлечения денежных потоков
Несмотря на то, что рынок недвижимости сталкивается со многими трудностями, это общая картина. Однако в сегментах недвижимости земля по-прежнему остаётся каналом привлечения денежных потоков и создания очень высокой ликвидности. Кроме того, в настоящее время банки снизили процентные ставки, и в 2024 году ожидается постепенное восстановление промышленности. Земля также является сегментом с устойчивой, долгосрочной стоимостью, накопленной за годы, поэтому инвесторы в этот сегмент всё чаще занимают выжидательную позицию.
По мнению экспертов, рынок земли во всех сегментах остаётся стабильным, привлекая инвесторов, а канал продажи земли обеспечивает долгосрочную ценность, поэтому ему доверяют. Согласно отчёту DKRA по исследованию рынка, в 2023 году на земельном рынке будет реализовано 22 проекта с предложением около 1850 участков, что на 73% меньше, чем в 2022 году и является самым низким показателем за последние 5 лет. Потребление достигло около 751 участка, что составляет примерно 41% от общего объёма вновь открытого предложения, что на 84% меньше, чем в предыдущем году. Сделки в основном совершались в сегменте недвижимости по цене от 12,9 до 14,9 млн донгов за м² и общей площадью от 70 до 90 м².
Кроме того, Национальная ассамблея недавно приняла Закон о торговле недвижимостью (с поправками), вступающий в силу с начала 2025 года, регулирующий ужесточение раздела и продажи земли, что также свидетельствует о постепенном внедрении корректировки земельной лихорадки. С количеством раздела и продажи земли в городских районах в последние годы, это ужесточение земельной лихорадки затрагивает весь рынок с севера на юг, и земля больше не может стать свидетелем такого количества земельных лихорадок, как раньше. В частности, согласно пункту 6 статьи 31 проекта Закона о торговле недвижимостью (с поправками), не будет разрешено передавать права землепользования физическим лицам в районах, районах и городах особых городских территорий, а также городских территорий типа I, типа II и типа III. Сфера применения расширена по сравнению с действующими правилами (в городских территориях особого типа и городских территориях типа I, находящихся в прямом подчинении центрального правительства).
Комментируя данное положение, большинство экспертов отметили, что оно, вероятно, будет способствовать увеличению давления на рынок новых предложений разделенных земель в ближайшем будущем.
Между тем, по мнению некоторых инвесторов, пересмотренный Закон о недвижимости окажет существенное влияние на рынок недвижимости, способствуя повышению прозрачности купли-продажи, особенно при разделе и продаже земельных участков. В частности, закон способствует усилению государственного контроля за разделом и продажей земельных участков; обеспечению единообразия в архитектурной эстетике и градостроительстве (дома должны быть построены на участке до продажи покупателям); обеспечению рационального и эффективного использования земельных ресурсов, чтобы избежать их расточительства, и т. д.
Кроме того, ожидается, что недавно принятый пересмотренный Закон о земле окажет значительную пользу рынку недвижимости, особенно с точки зрения большей прозрачности на этапах развития недвижимости.
Согласно отчету, рынок недвижимости в последнее время столкнулся со многими трудностями из-за высоких процентных ставок, потери доверия инвесторов после событий, связанных с корпоративными облигациями, правовых проблем и ужесточения кредитных потоков в недвижимость, когда Государственный банк снизил норматив краткосрочного капитала для средне- и долгосрочных кредитов или выпустил Циркуляр 06. Однако, как анализируют эксперты, вышеуказанные причины несколько ослабнут в 2024 году, тем самым поддерживая тенденцию к восстановлению рынка недвижимости, хотя сценарий перегрева снова не повторится.
Принятие вызова рынка в 2024 году
Однако исследователи рынка также отметили некоторые проблемы на рынке недвижимости в 2024 году.
Во-первых, потребительский спрос на недвижимость восстанавливается, но всё ещё медленнее, чем ожидалось. Согласно данным Государственного банка, объём задолженности по потребительским кредитам на недвижимость (личным кредитам на покупку жилья) снижается как по масштабам, так и по пропорциям.
Во-вторых, объём облигаций с приближающимся сроком погашения остаётся высоким. В 2024 году объём корпоративных облигаций с приближающимся сроком погашения будет весьма значительным и оценивается примерно в 330 000 млрд донгов. Масштаб облигаций с приближающимся сроком погашения примерно на 20% выше, чем в 2023 году, и сосредоточен во второй половине 2024 года. Риск неликвидности в ближайшие годы может возрасти, если компании продолжат откладывать или продлевать сроки погашения долга.
В-третьих, многие проекты в сфере недвижимости на местах сталкиваются с трудностями в реализации. В некоторых крупных населённых пунктах около 70–80% проектов временно приостановлены.
В-четвертых, предложение сократилось, но это сопровождается нерациональной структурой продукта, нехваткой доступного жилья для малообеспеченных людей в городских районах, особенно нехваткой жилья для рабочих и социального жилья.
В-пятых, предприятия испытывают трудности с доступом к капиталу.
Макроэкономические показатели, мировая экономика и Вьетнам демонстрируют признаки восстановления, и прогнозируется улучшение ситуации в 2024–2025 годах. Более того, благодаря решительным мерам, принятым правительством, министерствами, секторами и местными органами власти, постепенно появляются позитивные сигналы с рынка. Учитывая вышеперечисленные проблемы и трудности, рынку всё ещё требуется время для их полного решения.
Ссылка на источник
Комментарий (0)