Недвижимость: «рыночная жара» в 2025 году будет постепенно распространяться, сегмент Bright Spot, Ханой снижает «лихорадку» земельных аукционов

Недвижимость: выставленный на аукцион земельный участок в районе Тхань Оай, Ханой . (Источник: Vietnamnet)

Во что инвестировать в новую эпоху рынка?

На динамичном рынке 2024 год знаменует собой уверенный прогресс, создавая предпосылки для уверенного вступления вьетнамской недвижимости в новую эру. Благодаря полному юридическому коридору, прозрачной информации и постоянно растущему спросу рынок создает многообещающие вехи в ближайшем будущем.

По данным ТС. Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, президент Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, отметил, что рынок недвижимости Вьетнама в 2024 году преодолел самый сложный период, зафиксировав множество позитивных признаков восстановления. Благодаря поддержке макроэкономических факторов, эффективной политике управления и растущему рыночному спросу рынок недвижимости Вьетнама продолжает восстанавливаться, открывая возможности для устойчивого роста в будущем.

Лучшим моментом в картине рынка является возвращение большого количества брокеров и торговых площадок, а также резкий рост предложения жилья. В 2024 году на всем рынке было зарегистрировано около 81 000 выставленных на продажу товаров, что на 40% больше, чем в предыдущем году. Из них 47 000 сделок были успешными, а уровень поглощения составил впечатляющие 72%. Примечательно, что более 50% первичных сделок обусловлено инвестиционным спросом.

Прогноз рынка Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS) показывает, что «жар» на рынке недвижимости в 2025 году будет постепенно распределяться более равномерно по регионам; При этом в северном регионе по-прежнему жарко, а в южном регионе наблюдаются явные признаки повышения температуры. При этом виллы/таунхаусы постепенно становятся «фокусом» рынка. Сегмент туристической и курортной недвижимости демонстрирует больше позитивных сигналов, особенно в сегменте кондоминиумов (курортных апартаментов), когда есть действующие проекты, получившие сертификаты.

Связанные новости

Цена на золото сегодня 7 января 2025 г.: мировые и внутренние цены на золото движутся в противоположных направлениях, в ожидании новостей из США страна Южного Кавказа становится основным каналом экспорта российского золота

Сегмент промышленной недвижимости получил множество позитивных сигналов от восстановления экономики, а также возможностей, которые открылись перед многими «гигантами» мира в связи с решением выбрать Вьетнам в качестве «места базирования».

Этот явный рост не только «разогревает» традиционные направления рынка недвижимости, но и способствует развитию тенденций развития потенциальных моделей, в частности, недвижимости для здорового образа жизни. Этот сегмент предлагает курортную ценность для жизни, где физическое и психическое здоровье находятся в идеальном балансе. Модель объединяет такие удобства, как медитация, йога, онсэн, массаж и свежие зеленые зоны...

По данным Forbes, в 2023 году этот рынок оценивается в 438,3 млрд долларов США, а к 2034 году, как ожидается, достигнет 2 034,1 млрд долларов США, а среднегодовой темп роста (CAGR) составит 14,8%.

Яркое пятно промышленной недвижимости

Промышленная недвижимость продолжит оставаться ярким пятном на рынке в 2025 году, привлекая иностранный инвестиционный капитал и лидируя по количеству сделок. Этот сегмент связан с высоким спросом на аренду и стабильным ростом предложения за счет множества проектов индустриальных парков, одобренных и реализованных по всей стране. Арендные ставки продолжат расти на ключевых рынках, что будет сопровождаться высоким уровнем заполняемости.

Основной движущей силой промышленной недвижимости являются потоки прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в обрабатывающую промышленность, особенно тенденция к диверсификации цепочек поставок и переносу производства из Китая. Уверенность предприятий, осуществляющих прямые иностранные инвестиции, на рынке подкрепляется общим объемом прямых иностранных инвестиций, реализованных во Вьетнаме за первые 11 месяцев 2024 года, который оценивается в 21,68 млрд долларов США, что на 7,1% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и достигло нового рекорда за период 2019–2024 годов. Это также третий год подряд, когда Вьетнам достигает объема прямых иностранных инвестиций более 20 миллиардов долларов США.

По данным опроса JETRO (Япония), в 2024–2025 годах более 60% японских компаний во Вьетнаме планируют расширить свой бизнес во Вьетнаме, считая его наиболее привлекательным направлением для развития бизнеса в АСЕАН. Кроме того, Google планирует открыть офис во Вьетнаме в апреле 2025 года, а Nvidia открывает научно-исследовательский центр для разработки приложений искусственного интеллекта во Вьетнаме.

Таким образом, рынок промышленной недвижимости станет ярким пятном, открывающим большие инвестиционные возможности и высокий потенциал прибыли от инвестиций в недвижимость для удовлетворения жилищных потребностей рабочих, вспомогательных служб и торговли в этих областях.

Средние цены на квартиры в 4 центральных районах Ханоя выросли вдвое

По словам председателя Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама Нгуена Ван Диня, в 2024 году предложение квартир в Ханое снова начнет расти, но будет сосредоточено в основном в пригородных районах, удаленных от центра, составляя более 90%.

Предложение квартир в центральных районах, включая Хоан Кием, Ба Динь, Донг Да и Хай Ба Чунг, по-прежнему очень скудное. По предварительным данным на 2024 год, в центральной зоне было зарегистрировано всего около 400 наименований товаров для продажи, а также 3 новых проекта для продажи, что составляет всего около 30% от объема продаж 2023 года.

Предложение квартир в основных районах Ханоя всегда оставалось низким и становится все более дефицитным из-за постоянно сокращающегося земельного фонда под застройку и строгих правил по высоте и плотности застройки, что приводит к тому, что предложение становится все более дефицитным.

В частности, цены на недвижимость в центральных районах имеют тенденцию к росту ввиду большого спроса со стороны экономического и городского развития.

Средняя стоимость квартир в четырех центральных районах Ханоя выросла вдвое по сравнению с началом 2019 года, что на 30% превышает средний рост по Ханою в целом. Среди них районы Хай Ба Чунг и Донг Да являются местами с лучшими темпами роста цен за последние 5 лет.

Цены на новые проекты, выставленные на продажу за последние 3 года, также постоянно корректировались в сторону повышения, примерно на 10% после каждой фазы открытия.

Только в 2024 году в продажу поступят новые проекты элитных квартир в центральном районе по средней цене от 125 млн донгов/м2. Г-н Динь сообщил, что стоимость обслуживаемых квартир составляет около 88 млн донгов/м2 (без учета НДС и сборов за обслуживание).

В то же время цены на аренду квартир быстро росли, опережая общий рост всего рынка из-за как общей тенденции, так и дефицита, и, по оценкам, выросли примерно на 15% за тот же период.

Предварительный уровень поглощения нового предложения в 2024 году оценивается в 50%. Заполняемость арендных квартир всегда превышает 80% и постепенно увеличивается.

В долгосрочной перспективе предложение квартир в центральном районе может быть дополнено новыми многоквартирными проектами, при этом маловероятно, что они будут реализованы за счет политики реновации старых квартир и коллективных домов.

Между тем, спрос на рынке недвижимости будет продолжать расти, особенно спрос на элитное жилье со стороны среднего и высшего классов, который постоянно увеличивается вместе с экономическим развитием и со стороны группы экспертов, отслеживающих волну прямых иностранных инвестиций.

Цены на землю на аукционах в пригородах Ханоя резко упали

В конце 2024 года на аукционе были успешно проданы 26 земельных участков (зона LK2, LK6) в районе DG31/2019, деревня Йен Куан, коммуна Тан Фу, район Куок Оай. При начальной цене 4,7 млн ​​донгов/м2 аукцион завершился с самой высокой победной ценой 76,7 млн ​​донгов/м2 (в 16 раз больше начальной цены), а самой низкой — 40,7 млн ​​донгов/м2 (в 8,7 раза больше начальной цены).

По сравнению с последним земельным аукционом, который также состоялся в районе DG31/2019 деревни Йенкуан коммуны Танфу в конце ноября 2024 года, этот аукцион резко снизился: земельный участок с самой высокой победившей ценой снизился на 18 миллионов донгов, или примерно на 20%.

В частности, на предыдущем аукционе по продаже 20 участков самая высокая цена выигрыша составила почти 95 миллионов донгов/м2, самая низкая — почти 71 миллион донгов/м2.

В августе и сентябре 2024 года многочисленные аукционы в районах на окраинах Ханоя привлекли сотни участников, а в некоторых из них было зарегистрировано более 1000 участников. Земельные аукционы на окраинах Ханоя стали «горячей точкой», где выигрышные цены постоянно «достигают новых пиков», а стоимость многих участков земли превышает 100 миллионов донгов/м2. Однако накал страстей от аукционов уже не сохраняется.

Отмечается, что земельные аукционы в пригородных районах Ханоя постепенно демонстрируют признаки спада после многочисленных корректирующих действий со стороны управляющих органов. Количество участников и регистраций на аукционе существенно сократилось.

Например, в ноябре в районе Фук Тхо на аукционе по продаже 12 земельных участков в районе Док Тран (коммуна Трач Ми Лок), районе Хыонг Нам (коммуна Суан Динь) и районе Конг Чо (коммуна Тить Жанг) было подано более 120 заявок, и для участия зарегистрировались 32 покупателя. По сравнению с аукционом в августе и сентябре количество участников резко сократилось.

На этом аукционе победившая ставка за землю также резко упала. Из них 7 участков земли в районе Док Тран были успешно проданы, но самая высокая цена выигрыша составила 37,6 млн донгов/м2. Самая низкая цена выигрыша в этом районе составляет 28,8 млн донгов/м2, что всего на 20% выше стартовой цены.

Между тем, на землях Doc Tranh предыдущие аукционы постоянно «достигали новых вершин», при этом самая высокая цена выигрыша в каждой сессии превышала предыдущую: от 60 до 69,8, а затем и 75 миллионов донгов за м2 на аукционе в середине сентября.

В «горячей точке» земельных торгов в Хоайдыке Тхань Оай также снизил «ажиотаж», когда появилась серия отмен депозитов. На аукционе в ноябре 2024 года в районе Тхань Оай была зафиксирована самая высокая цена выигрыша — 75 млн донгов/м2, что на 20% меньше, чем на аукционе предыдущей недели в том же районе. По сравнению с рекордной сессией торгов в августе, когда было зафиксировано более 100 донгов/м2, эта цена снизилась примерно на 35%.

В начале декабря 2024 года премьер-министр продолжил напоминать министерствам и местным органам власти о необходимости корректировки земельных аукционов после того, как в ходе некоторых сессий были выявлены признаки инфляции цен, что нарушило работу рынка. Многим населенным пунктам также пришлось временно приостановить земельные аукционы в последние месяцы года для рассмотрения юридических вопросов.

Эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости Нгуен Ван Динь заявил, что корректировка прейскуранта цен на землю создаст «лазейку» для аукционов по продаже прав на землю.

Глядя на реальность, г-н Динь оценил, что в последнее время в Ханое, а также в некоторых населенных пунктах было много случаев, когда участники аукциона были готовы платить высокие цены, несмотря ни на что, соглашаясь потерять задаток. Поскольку, согласно статье 159 Закона о земле 2024 года, начальная цена земельных торгов определяется на основании прейскуранта цен на землю.

Между тем, прейскурант цен на землю в Ханое (до 20 декабря 2024 года) и во многих других населенных пунктах слишком низок, что приводит к очень низким стартовым ценам, а депозит, рассчитанный в размере 20% от стартовой цены, также очень низок, что создает большую привлекательность для привлечения многих участников.

Как, например, аукцион в районе Шокшон, вызвавший ажиотаж в общественном мнении, когда ставка достигала 30 млрд донгов за м2 при стартовой цене всего 2–3 млн донгов за м2. Некоторые люди готовы «конкурировать», платить высокие цены, думая, что «максимум, они потеряют задаток», создавая «конкуренцию» на торгах и вызывая разочарование, желая сорвать аукцион.

«Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды выпустило документ, призывающий и предписывающий местным органам власти оперативно пересмотреть, скорректировать и обновить списки цен на землю для обеспечения рыночных принципов. Фактически, многие населенные пункты, включая Хошимин и Ханой, объявили скорректированные списки цен на землю с повышением во много раз по сравнению со старыми списками цен на землю. Когда начальная цена на земельных аукционах приблизится к рыночной цене, а депозит соответственно увеличится, людям придется тщательно подумать, прежде чем участвовать в аукционе. Аукционы станут более профессиональными и здоровыми, вместо хаотичной ситуации, как в недавнем прошлом», - сказал г-н Динь.