Рынок недвижимости «потеплеет», когда законы вступят в силу в ближайшее время

Подача позитивных сигналов

Г-жа Джанг До, директор по консалтингу Savills Vietnam, считает, что Закон о земле 2024 года привнесёт революционные изменения, способствуя повышению эффективности, прозрачности и более гибкому подходу к оценке земли. Корректируя цены в соответствии с рынком и расширяя полномочия местных органов власти в принятии решений, новый закон способствует совершенствованию процесса оценки земли, принося пользу как рынку, так и государственному бюджету. Это увеличит предложение недвижимости, поможет сократить дисбаланс между спросом и предложением и снизить цены на жильё и землю.

В будущем, после завершения формирования базы данных о ценах на землю, информация о купле-продаже также будет опубликована. Тогда покупатели и продавцы смогут получить доступ к информации о сделках, что поможет участникам рынка получить чёткое представление о ситуации и повысит прозрачность рынка недвижимости. Кроме того, купля-продажа недвижимости станет проще, что повысит ликвидность рынка.

«Принятые законы, связанные с недвижимостью, которые, как ожидается, вступят в силу в ближайшее время, а также ряд проектов транспортной инфраструктуры, в которые продолжают инвестировать и которые вводятся в эксплуатацию, крупные проекты, готовящиеся к выходу на рынок, и уверенность возвращающихся покупателей — все это даст положительные сигналы рынку недвижимости в этом году», — сказала г-жа Джанг До.

Ожидается, что ряд законов, связанных с недвижимостью, вступающих в силу в ближайшее время, будут способствовать скорейшему восстановлению рынка.

Разделяя эту точку зрения, доктор Чан Вьет Ань, проректор Университета Хунг Вуонг, отметил, что новые Законы о земле, Жилищном законодательстве и Законе о торговле недвижимостью окажут положительное влияние на рынок, бизнес, людей и государство. В частности, Закон о земле облегчает компаниям доступ к земельным фондам для реализации проектов. Закон о торговле недвижимостью чётко устанавливает, что депозит для покупки будущего жилья не должен превышать 5% от стоимости контракта, что снижает размер предоплаты при аренде будущего жилья (не более 50%); частным лицам, занимающимся малым бизнесом в сфере недвижимости, не требуется создавать компанию; для брокерских компаний в сфере недвижимости достаточно одного человека с брокерским сертификатом...

Закон также способствует очищению рынка посредством регулирования: риелторы обязаны участвовать в торгах недвижимостью на биржах, не могут заниматься свободной деятельностью, а комиссионные должны перечисляться через банк. Инвесторы обязаны публично раскрывать информацию о проектах в сфере недвижимости до их запуска в эксплуатацию. При торговле продуктами фактическая цена сделки должна быть зафиксирована в договоре. Одновременно необходимо ужесточить правила раздела и продажи земельных участков (вплоть до городских территорий 3-го типа)...

Кроме того, Закон о жилье поможет расширить доступ населения к жилью, добавив новые субъекты, что создаст благоприятные условия для приобретения недвижимости во Вьетнаме вьетнамцами, проживающими за рубежом, и иностранцами. Закон также предусматривает ряд положений, способствующих развитию сегмента социального жилья, добавляя субъектов, которые могут покупать и арендовать такое жилье. В то же время, ужесточаются правила в сфере управления и развития жилищного фонда, например, требование о том, чтобы мини-квартиры были оснащены комплексной системой пожаротушения и разрабатывали проект... Эти меры способствуют очищению и прозрачности рынка, защите инвесторов от мошенничества и его устойчивому развитию.

«На самом деле, есть признаки того, что у рынка есть все предпосылки для роста, такие как поддержка со стороны высших эшелонов власти, скорое вступление в силу законов, касающихся рынка, решимость инвесторов и укрепление доверия клиентов/инвесторов. Все эти факторы взаимодействуют, способствуя более быстрому восстановлению рынка», — сказал доктор Тран Вьет Ань.

Рынок восстановится к концу 2024 года.

Оглядываясь на историю развития рынка недвижимости, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, отметил: «В период с 2017 по 2023 год четыре года с 2020 по 2023 год были самыми сложными для рынка. Причиной тому стали пандемия COVID-19 и геополитические конфликты в некоторых регионах. Эти конфликты повышают риск инфляции, снижают совокупный спрос, нарушают глобальную цепочку поставок, тем самым напрямую влияя на внутреннюю экономику и рынок недвижимости».

«В первом квартале 2023 года рынок недвижимости показал отрицательные 16,2%, во втором квартале 2023 года – 11,5%, а в третьем квартале 2023 года – 8,7%. К концу 2023 года рост рынка недвижимости составил 6,38%. К первому кварталу 2024 года количество новых проектов жилья было слишком малым, а проектов социального жилья по-прежнему не хватало. С настоящего момента и до конца года рынок жилья в Хошимине по-прежнему подвержен риску дисбаланса спроса и предложения. В частности, разница фаз приводит к острой нехватке доступного коммерческого и социального жилья», – отметил г-н Чау.

В этом контексте, чтобы помочь рынку скорейшего восстановления и развития, правительство предложило Национальной ассамблее разрешить досрочное вступление в силу законов о земле, жилье и операциях с недвижимостью с 1 июля 2024 года.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, когда законы, регулирующие рынок недвижимости, вступят в силу в ближайшее время, необходимо оперативно издать соответствующие указы, циркуляры и инструкции. Это обеспечит последовательность, единство и близость правовой системы к реальности, что позволит решить большинство правовых проблем 148 проектов в сфере недвижимости в Хошимине и сотен других проектов по всей стране. Ведь именно юридические проблемы составляют 70% текущих трудностей бизнеса. «Если законы вступят в силу в ближайшее время, они окажут положительное влияние, способствуя восстановлению и реорганизации рынка недвижимости примерно с конца 2024 года и возвращению к нормальной работе примерно с середины 2025 года, что связано с задержками в разработке политики и процедур инвестирования и реализации проектов в сфере недвижимости», — предсказал г-н Чау.

Фактически, рынок постепенно восстанавливался в последние месяцы, но существует дифференциация по сегментам и регионам. Наиболее быстрыми темпами восстанавливался сегмент квартир, особенно проекты, ориентированные на реальный спрос. Ханой – это регион, который быстро восстановился как по ценам, так и по количеству сделок. В Хошимине ситуация несколько медленнее, но также есть позитивные сигналы.

С настоящего момента и до конца года предложение продолжит динамично расти. Спрос на жилье останется высоким, пока экономический рост будет двузначным. Процесс урбанизации, особенно в крупных городах, таких как Ханой, Хошимин, Дананг, Хайфон, Биньзыонг, Донгнай... идет быстрыми темпами. Торговые площадки и брокеры недвижимости также возобновили свою деятельность. Люди, нуждающиеся в жилье и инвестициях, больше не ждут дальнейшего снижения цен на рынке, а начинают «охотиться» за недвижимостью. Ожидается, что с вступлением в силу новых законов в ближайшие месяцы рынок недвижимости вскоре вернется к «новой норме» и быстро восстановится.

Если законы будут вскоре введены в действие, они окажут положительное влияние, способствуя восстановлению и перестройке рынка недвижимости примерно с конца 2024 года и возвращению к нормальной работе около середины 2025 года из-за задержек в разработке политик и процедур для инвестиций и реализации проектов в сфере недвижимости.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин

Возможности все еще очень велики.

Статистика показывает, что с 1990 года по настоящее время мировая цена на золото выросла примерно в 30 раз, а цены на недвижимость в США и мире – примерно в 100 раз. Во Вьетнаме с 1990 года по настоящее время цены на недвижимость в отдалённых районах выросли примерно в 100 раз, а в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, – примерно в 400 раз. Это очень серьёзный рост. Цены выросли из-за ограниченного предложения. Кроме того, накопление активов во Вьетнаме – одно из самых высоких в мире. Это означает, что по-прежнему существуют прекрасные инвестиционные возможности.

Экономист Ле Сюань Нгиа

Источник: https://thanhnien.vn/bat-dong-san-se-am-len-khi-cac-luat-co-hieu-luc-som-185240526215554209.htm