Недвижимость «выдерживает шторм»

«За более чем 20 лет работы в сфере недвижимости я никогда не сталкивался с таким трудным периодом», — воскликнул владелец бизнеса, обращаясь к автору. Это заявление отчасти отражает трудности, с которыми сталкиваются как компании, так и те, кто работает в сфере недвижимости. Тем не менее, они всё ещё стойки и находят способы преодолеть тяжёлые времена.

Г-жа Фам Тхи Нгуен Тхань, генеральный директор акционерной компании Dat Xanh Real Estate Services (Dat Xanh Service), отметила, что в настоящее время компания занимает первое место среди брокерских компаний по недвижимости, занимая долю рынка около 33%. Однако тот факт, что Dat Xanh — крупное подразделение, не означает, что у неё нет трудностей. Компания менее сложна, чем другие предприятия, благодаря накопленному за 20 лет работы на рынке капиталу.

По словам г-жи Тхань, прошедший период стал для риелторов настоящим «наводнением», и никто не чувствовал себя «здорово». Конечно, даже в «опасной ситуации» всё ещё есть «возможности», и компании внедрили множество решений, чтобы пережить «зиму».

« Наша система простирается с севера на юг. До того, как начались проблемы с кредитованием, у нашей компании было около 70 дочерних компаний. Когда рынок стал сложным, мы регулярно и непрерывно проводили масштабную и глубокую реструктуризацию всей системы, от уровня группы до компаний-участников, чтобы сохранить только самые здоровые «ячейки» для преодоления сложного периода», — сказала г-жа Тхань.

Эта компания использовала свой опыт, накопленный во время карантина, связанного с COVID-19, для разработки сценариев действий в чрезвычайных ситуациях. Когда ситуация на кредитном рынке ухудшилась, компания немедленно применила ряд сценариев на более высоком уровне, чем во время пандемии.

Компания скорректировала свою деятельность, сузила направления бизнеса, масштабы, зоны деятельности, выбрала линейки продуктов, а также сократила и оптимизировала неэффективные отделы. Даже те отделы, которые работали эффективно, но не были срочными, были вынуждены отдавать приоритет более срочным ресурсам.

По словам г-жи Тхань, компания сосредоточилась на оптимизации финансовых и кадровых ресурсов. Компания провела ряд мероприятий по переходу от модели с фиксированными затратами к модели с переменными затратами.

« Мы были полны решимости быстро сменить обстановку, чтобы выжить, ведь мы все сидели в лодке, чтобы пережить шторм. Что бы ни делало лодку тяжёлой, нам пришлось её спустить, чтобы она оставалась как можно легче», — поделилась г-жа Тхань.

Что касается кадровых ресурсов, компания оптимизировала работу всех отделов и подразделений. Каждый сотрудник должен выполнять 2-3 задачи, даже если эти задачи совершенно разные. Компания также постоянно оптимизировала работу брокерского персонала. В период своего расцвета Dat Xanh Service выплачивала заработную плату более чем 7000 торговых представителей и более чем 10 000 сотрудников. Однако в ходе реструктуризации компания сократила более 60% персонала для оптимизации системы.

« Нам не нужно всё это сокращать, но мы переходим с постоянных затрат на переменные. Мы выплачиваем зарплату 40% наших сотрудников, оставшиеся 60% уволятся, но есть люди, которые продолжают продавать продукцию компании в качестве соавторов », — поделилась г-жа Тхань.

Таким образом, деятельность компании Dat Xanh Service по-прежнему гарантирована благодаря оставшемуся основному персоналу. Компания по-прежнему выплачивает заработную плату, поддерживает систему социального обеспечения и поощряет выдающихся сотрудников. Однако, если кто-то из сотрудников работает неэффективно, он вынужден «попрощаться» с компанией.

Генеральный директор Dat Xanh Service отметил, что компания также оптимизирует управление денежными потоками. Ведь для брокерской компании основным источником дохода являются брокерские комиссии. Однако в последнее время брокерские компании столкнулись с «проблемами» из-за несвоевременной уплаты комиссий инвесторами.

« Наша система обслуживает более 200 инвесторов, поэтому мы задолжали много комиссий. В настоящее время мы сосредоточены на взыскании задолженности, чтобы вернуть деньги. Сумма, которую необходимо взыскать, составляет более 1000 миллиардов донгов », — сказала г-жа Тхань.

Кроме того, предприятия также фокусируются на решениях по созданию новых источников дохода, диверсификации продуктов и услуг, расширению рынков и увеличению клиентской базы.

Г-жа Данг Фыонг Ханг, генеральный директор CBRE Vietnam, отметила, что за 30 лет работы подразделения на вьетнамском рынке компания стала свидетелем множества перемен, взлётов и падений. Кризис 1997–1998 годов, ставший крупным финансовым кризисом в Азии, серьёзно повлиял на рынок недвижимости. В период с 2008 по 2009 год рынок недвижимости также был «заморожен» на долгие годы.

« У Таиланда больше трудностей, чем у Вьетнама, с точки зрения источников клиентов, но он не сталкивается с трудностями с точки зрения законности, доступа к капиталу или финансовым ресурсам, как Вьетнам », — сказала г-жа Ханг.

По словам г-жи Ханг, компании, занимающиеся недвижимостью в Таиланде, постоянно продают свою продукцию за границу, чтобы найти клиентов. Поначалу результаты относительно позитивные.

Туристы из России и Китая вернулись в Таиланд , чтобы купить недвижимость, особенно в район Пхукета, который вызвал большой интерес у покупателей.

Во Вьетнаме отдел продаж недвижимости CBRE также столкнулся с многочисленными трудностями в последнее время. Компании пришлось пересмотреть все внутренние вопросы.

Первый — управление затратами. Практически каждую неделю компания собирается для обсуждения этого вопроса. Второй — анализ продукции: если продукт хорошо продаётся, но юридический статус неясен, у инвестора возникают проблемы, сбор средств займёт много времени. Поэтому выбор продукции для продажи также тщательно прорабатывается.

Кроме того, CBRE расширяет свою деятельность на вторичном рынке благодаря обширной базе клиентов с реальными потребностями в жилье. На вторичном рынке сделки относительно стабильны. Основные клиенты CBRE — иностранцы из стран Азии, Европы, Америки и Ближнего Востока.

« Иностранные клиенты часто не сталкиваются с юридическими трудностями или доступом к капиталу, как во Вьетнаме. Их волнует только безопасность инвестиций и высокая прибыль», — сказала г-жа Ханг.

По словам г-жи Ханг, в последнее время иностранные покупатели стали проявлять меньше интереса к недвижимости в Хошимине из-за высоких цен. Однако они больше интересуются недвижимостью в Северном регионе из-за более привлекательных цен.

По словам г-на Нгуена Ван Диня, председателя Вьетнамской ассоциации брокеров недвижимости (VARS), помимо решений, которые применяют предприятия, таких как реструктуризация, сокращение персонала и оптимизация расходов, в настоящее время очень важной задачей является выход на новые рынки.

Некоторые проекты были «заморожены» и неактивны, поэтому брокерам не нужно продолжать их развивать, а нужно осваивать новые рынки. Г-н Динь считает, что инвестиционный спрос во Вьетнаме по-прежнему очень высок. Однако этот спрос временно неактивен и ждёт возможности резко вырасти. Когда спрос появится, он резко вырастет.

« Я вижу, что некоторые вьетнамские компании, занимающиеся недвижимостью, вышли на международный рынок. Они связываются с местными брокерами, чтобы привлечь инвесторов на зарубежные рынки. Недавно, на встрече по обмену опытом, посвящённой бизнес-планам на зарубежных рынках в Куангнине , одна компания сразу же нашла 100 партнёров для реализации этого плана », — рассказал г-н Динь.

По словам г-на Диня, в настоящее время миллионы людей в мире работают удалённо онлайн. Эти люди часто ищут туристические направления с доступными ценами, чтобы и отдохнуть, и поработать. Благодаря низким ценам на проживание, как сегодня во Вьетнаме, туристы из США, Европы, Кореи, Японии и других стран готовы приезжать в нашу страну, чтобы получить новые впечатления. Важно, чтобы брокеры налаживали контакт с клиентами.

Г-жа Фам Фыонг Ханг, генеральный директор CBRE Vietnam, отметила, что сейчас настало время, когда брокерам по недвижимости необходимо повышать качество, стандартизировать навыки, повышать доверие клиентов и повышать уровень брокеров.

« Брокеры — первые люди, с которыми клиенты сталкиваются при совершении сделки. Если брокеры ведут себя непрофессионально и не могут завоевать доверие клиентов, сделка «провалится», даже если продукт хороший, а инвестор — надежный. Именно брокеры восстанавливают доверие клиентов и рынка», — сказала г-жа Ханг.

Разделяя точку зрения г-жи Ханг, г-н Фам Лам, председатель совета директоров и генеральный директор DKRA Vietnam, отметил, что повышение качества брокерских услуг является чрезвычайно важным вопросом сегодня. Он проработал брокером в Хошимине почти 20 лет и стал свидетелем множества взлётов и падений рынка.

Г-н Лэм осознал, что рынок недвижимости сталкивается с трудностями на любом этапе. Даже во времена «процветания» часто возникают проблемы и возникают последствия.

По словам г-на Лэма, несмотря на множество трудностей на рынке, он по-прежнему чувствует себя уверенно и оптимистично. Его компания перешла из режима «затягивания пояса» в режим «вкушения мёда и лежания на терниях». Это более «напряжённый» и опасный режим. Однако бизнес не тщетно борется, а упорно, настойчиво и методично.

По словам г-на Лэма, сейчас для частных лиц и компаний, работающих на рынке недвижимости, самое время «потренироваться», понять, действительно ли им нравится работа, и правильно ли они её выбрали. Также сейчас самое время «отсеять» тех, кто не испытывает энтузиазма к работе. Однако те, кто любит свою работу и прилагает усилия, получат хорошие возможности.

Г-н Лэм считает, что сейчас также хорошее время для агентов по недвижимости, чтобы оценить трудности, с которыми сталкиваются клиенты, сопровождать их и укреплять их доверие. Когда рынок станет более теплым, клиенты не будут игнорировать тех, кто предан своему делу и полон энтузиазма.

« Раньше, когда я работал продавцом, у меня были клиенты, с которыми я работал пять лет, прежде чем они покупали мои продукты. Я всегда давал им советы и поддержку, когда они в этом нуждались. Возможно, клиент не купит сразу, но в какой-то момент он почувствует, что продукт ему подходит, соответствует его платежеспособности, и тогда он заплатит» , — признался г-н Лэм.

По словам г-жи Фам Тхи Нгуен Тхань, генерального директора Dat Xanh, чтобы стать успешным брокером по недвижимости, необходимо обладать действительно глубокими знаниями. Помимо понимания законодательства о недвижимости, брокер должен обладать знаниями в области экономики, политики, общества, а также навыками коммуникации и понимать психологию клиентов...

Брокеры должны идти в ногу со временем и общаться с клиентами, когда хотят обсудить вопрос, интересный многим. Без достаточных знаний и понимания очень сложно удержаться в профессии, особенно в нынешний период. Хороший брокер — это человек с глубокими знаниями, а не просто «брокер», как его часто называют.

Раньше брокеры могли найти клиентов, сидя на одном месте, но теперь они не могут найти клиентов нигде. Из-за этого некоторые брокеры потеряли уверенность в себе и своей профессии. Самое важное для брокера, чтобы оставаться в профессии, сейчас — это верить в себя.

« Я считаю, что рынок, подобно синусоиде, переживает взлёты и падения. Наши предки часто говорили: «После худшего приходит лучшее». Сейчас самое время для каждого бизнеса и каждого человека переоценить свои сильные и слабые стороны и пополнить необходимые знания и навыки», — поделилась г-жа Тхань.

Г-жа Фам Фыонг Ханг, генеральный директор CBRE Vietnam, отметила, что в настоящее время в карманах инвесторов по-прежнему много денег, а цены на жильё во Вьетнаме ниже, чем в Гонконге, Сингапуре или на Ближнем Востоке. Однако инвесторы по-прежнему «сдержаны» из-за текущих проблем. Правительство и соответствующие ведомства также предложили решения для устранения «узких мест». Однако политические решения пока не оказали существенного влияния на рынок.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), отметил, что с середины 2022 года на рынке недвижимости наблюдаются признаки «зоны шторма» и надвигающегося кризиса. В связи с этим VARS дала весьма настойчивые рекомендации по изменению правового регулирования.

« Мы дали рекомендации и приняли участие в разработке поправок к Закону о земле, Закону о сделках с недвижимостью, Закону о жилье, Закону об инвестициях и т. д. Мы собрали и обобщили проблемы и дублирования в нормативных актах, на основе которых мы предложили решения», — сказал г-н Динь.

По словам г-на Диня, VARS также в срочном порядке анализировала трудности каждого проекта для решения оставшихся вопросов. Ассоциация также предложила правительству решения по устранению препятствий для бизнеса.

Правительство рассмотрело эти предложения и предоставило льготный кредитный пакет в размере 120 000 миллиардов донгов. Это важный кредитный пакет для поддержки инвесторов и покупателей социального жилья, остро нуждающихся в капитале.

По словам г-на Диня, с начала 2023 года и по настоящее время Госбанк корректировал процентные ставки пять раз, и после каждой корректировки Госбанк должен отслеживать динамику и корректировать её соответствующим образом. Однако г-н Динь отметил, что текущая процентная ставка по мобилизационным кредитам высока и достигает 8% годовых. В то же время, прибыль от операций с недвижимостью составляет всего 8–10%.

« Никто не настолько глуп, чтобы вкладывать деньги в недвижимость в этот сложный период. Я считаю, что процентная ставка должна быть ниже 5%, чтобы была надежда на возвращение инвесторов на рынок недвижимости», — поделился г-н Динь.

По словам председателя VARS, в последнее время это подразделение также вынесло множество рекомендаций по юридическим вопросам, касающимся курортной недвижимости, поскольку инвесторы тратят деньги, но не признаются владельцами. Инвесторы не могут доказать, что являются владельцами курортной недвижимости, и, следовательно, не могут торговать или покупать и продавать её, что приводит к потере доверия к этому сегменту.

Недавно Правительство издало Постановление № 10 о признании права собственности на гостиничные апартаменты, апартаменты в курортных комплексах (кондотели), офисные здания, курортные виллы и т.д., соответствующие условиям, установленным законом. Это весьма позитивное изменение, отвечающее потребностям граждан и бизнеса.

За последние несколько месяцев рынок недвижимости продемонстрировал позитивные признаки: «крупные игроки» рынка недвижимости возобновили реализацию проектов.

Компания Novaland перезапустила проекты Novaworld Phan Thiet (провинция Биньтхуан), Novaworld Ho Tram (провинция Бариа Вунгтау) и The Grand Manhattan (Хошимин). Компания Hung Thinh Corporation также перезапустила проект Merry Land Quy Nhon (Биньдинь) с подразделением Marina Districk.

Группа Фат Дат также продолжает реализовывать такие проекты, как Кадия Куинхон, Бак Ха Тхань (Бинь Динь); Башня Биньзыонг (Бинхзыонг); Серенити Фуок Хай (Ба Риа Вунг Тау) и проект 39 Фам Нгок Тхач (HCMC).

Представители вышеуказанных предприятий отметили, что в последнее время инвесторы и заказчики проявляют больший интерес к проектам, чем в начале года. Передача объектов недвижимости также осуществляется активнее, чем раньше.

Представитель корпорации Hung Thinh сообщил, что её подразделение «потихоньку» возобновило работу. За последний месяц Hung Thinh также «сдала» клиентам около нескольких десятков квартир. Хотя эта цифра всё ещё слишком «скромна» по сравнению с масштабами корпорации, надежда постепенно зарождается.

По словам г-на Нгуен Куок Аня, заместителя генерального директора Batdongsan.com.vn, общенациональный индекс интереса к недвижимости незначительно вырос на 1% во втором квартале 2023 года. В Хошимине спрос на сделки постепенно восстановился в сегменте квартир и домов на продажу.

« Количество поисков квартир в округах 10, Тан Фу, Бинь Тан, Бинь Чань и 9 (город Тху Дык) увеличилось на 5–9%. Спрос на аренду квартир в Хошимине также увеличился на 8–17%, а количество запросов и поисков по земельным участкам также увеличилось на 6–7% по сравнению с концом 2022 года», — сказал г-н Куок Ань.

По словам г-на Куок Аня, стабильные макроэкономические сигналы способствуют постепенному восстановлению рынка недвижимости. В настоящее время инфляция находится под контролем, процентные ставки и обменные курсы также постепенно стабилизируются.

Задача остается огромной.
Согласно исследованию DKRA, в мае 2023 года предложение квартир, таунхаусов и вилл в Хошимине сократилось на 92% по сравнению с апрелем, а ликвидность составила всего около 5%. Это свидетельствует о том, что рынок вступает в крайне сложный период.
В целом, во втором квартале 2023 года на рынке жилой недвижимости Хошимина и его окрестностей сохранялась относительно положительная динамика как предложения, так и потребления. Мировой спрос несколько вырос по сравнению с первыми тремя месяцами года, но всё ещё остаётся низким по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Прогнозируется, что в третьем квартале 2023 года на рынке появятся признаки улучшения, однако резких изменений в краткосрочной перспективе затруднительно.

Источник