Рынок недвижимости переживает кризисы.

«За более чем 20 лет работы в сфере недвижимости я никогда не сталкивался с таким сложным периодом», — воскликнул один из владельцев бизнеса в разговоре с автором. Это высказывание отчасти отражает трудности, с которыми сталкиваются предприятия и частные лица, работающие в секторе недвижимости. Тем не менее, они остаются стойкими, находя способы преодолеть эти тяжелые времена.

Генеральный директор компании Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service) г-жа Фам Тхи Нгуен Тхань заявила, что в настоящее время компания является одной из крупнейших брокерских фирм в сфере недвижимости, занимая примерно 33% рынка. Однако большие размеры Dat Xanh не означают, что компания не сталкивается с трудностями. Благодаря накопленному капиталу за 20 лет работы на рынке, компания лишь немного меньше обременена, чем другие.

По словам г-жи Тхань, недавний период стал «великим наводнением» для брокеров по недвижимости, и никто по-настоящему не «выжил» в это время. Конечно, даже в невзгодах есть возможности, и предприятия внедрили различные решения, чтобы пережить «зиму».

« Наша система охватывает весь регион, от севера до юга. До кредитного кризиса у нашей компании было около 70 дочерних предприятий. Когда ситуация на рынке стала сложной, мы регулярно и непрерывно реструктурировали всю нашу систему, от уровня группы до компаний-членов, чтобы сохранить только самые эффективные «подразделения» для преодоления трудного периода», — сказала г-жа Тхань.

Эта компания использовала свой опыт, накопленный во время локдауна из-за COVID-19, для разработки сценариев действий в чрезвычайных ситуациях. Когда на рынке стало меньше кредитов, компания немедленно внедрила ряд сценариев более высокого уровня, чем те, которые использовались во время пандемии.

Компания скорректировала и сузила свои бизнес-сектора, масштабы деятельности, географические зоны операций и продуктовые линейки, одновременно сокращая и оптимизируя неэффективные подразделения. Даже подразделениям, которые показывали хорошие результаты, но не были жизненно важными, пришлось перераспределять ресурсы на более неотложные нужды.

По словам г-жи Тхань, компания сосредоточилась на оптимизации своих финансовых и человеческих ресурсов. Компания осуществила ряд преобразований, перейдя от модели, в значительной степени зависящей от постоянных затрат, к модели, ориентированной на переменные затраты.

« Мы полны решимости быстро адаптироваться, чтобы выжить, потому что все мы находимся в лодке, переживающей шторм. Мы должны убрать все, что делает лодку тяжелой, чтобы сделать ее как можно легче», — поделилась г-жа Тхань.

В кадровом плане компания оптимизировала все отделы и подразделения. Каждому сотруднику теперь приходится выполнять 2-3 задачи, даже совершенно разные. Компания также постоянно совершенствует свой брокерский персонал. На пике своего развития Dat Xanh Service выплачивала зарплату более чем 7000 сотрудникам отдела продаж, а также более чем 10 000 штатным сотрудникам. Однако в ходе реструктуризации компания сократила более 60% своего персонала для оптимизации системы.

« Мы не увольняем всех сотрудников; мы переходим от фиксированных затрат к переменным. Мы выплачиваем зарплату 40% персонала, а оставшиеся 60% либо покинут компанию, либо продолжат продавать ее продукцию в качестве фрилансеров», — сообщила г-жа Тхань.

Таким образом, деятельность компании Dat Xanh Service по-прежнему обеспечивается благодаря тому, что ее основной персонал остается в компании. Компания продолжает выплачивать заработную плату, сохранять льготы и поощрять выдающихся сотрудников. Однако, если сотрудник не соответствует установленным стандартам, он будет вынужден покинуть компанию.

Генеральный директор Dat Xanh Service заявил, что компания также оптимизирует управление денежными потоками. Для брокерской фирмы основным источником дохода являются брокерские сборы. Однако в последнее время брокерские фирмы испытывают трудности из-за задержек со стороны застройщиков в выплате комиссионных.

« Наша система работает с более чем 200 инвесторами, поэтому у нас накопилось много непогашенных комиссий. В настоящее время мы сосредоточили все усилия на взыскании этих долгов, чтобы вернуть деньги; сумма, которую нам необходимо взыскать, составляет приблизительно более 1000 миллиардов донгов », — сказала г-жа Тхань.

Кроме того, компании также сосредотачиваются на решениях, позволяющих создавать новые источники дохода, диверсифицировать продукты и услуги, расширять рынки сбыта и увеличивать клиентскую базу.

Генеральный директор CBRE Vietnam, г-жа Данг Фуонг Ханг, рассказала, что за 30 лет присутствия компании на вьетнамском рынке она пережила множество изменений и колебаний. Ярким примером является кризис 1997-1998 годов, крупный финансовый кризис в Азии, который серьезно повлиял на рынок недвижимости. Аналогично, период 2008-2009 годов ознаменовался длительным «замораживанием» рынка недвижимости.

« Таиланд сталкивается с большими проблемами, чем Вьетнам, с точки зрения клиентской базы, но он не испытывает таких же юридических трудностей, доступа к капиталу или финансовым ресурсам, как Вьетнам », — сказала г-жа Ханг.

По словам г-жи Ханг, тайские компании, занимающиеся недвижимостью, постоянно продают объекты за границу, чтобы найти покупателей. Первоначально результаты были относительно положительными.

Туристы из России и Китая вернулись в Таиланд, чтобы приобрести недвижимость, причем Пхукет является особенно популярным направлением.

Во Вьетнаме команда CBRE по продажам недвижимости также недавно столкнулась со многими трудностями. Компании пришлось пересмотреть все проблемы внутри организации.

Во-первых, это управление затратами; компания проводит совещания почти каждую неделю для анализа своей системы управления расходами. Во-вторых, это анализ продукции. Если продукт хорошо продается, но имеет неясный правовой статус или проблемных инвесторов, сбор платежей становится очень трудоемким процессом. Поэтому выбор продукции для продажи также тщательно обдумывается.

Кроме того, благодаря большой клиентской базе с реальными потребностями в жилье, CBRE также расширила свою деятельность на вторичный рынок. Сделки на вторичном рынке относительно стабильны. Основными клиентами CBRE являются иностранцы из Азии, Европы, США и Ближнего Востока.

« Иностранные инвесторы, как правило, не сталкиваются с теми же юридическими или финансовыми трудностями, что и во Вьетнаме. Их волнует только безопасность инвестиций и их ожидаемая прибыль», — сказала г-жа Ханг.

По словам г-жи Ханг, в последнее время иностранные покупатели проявляют меньший интерес к недвижимости в Хошимине из-за роста цен. Однако иностранные покупатели проявляют больший интерес к недвижимости на севере страны из-за более привлекательных цен.

По словам г-на Нгуена Ван Диня, председателя Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), помимо таких мер, как реструктуризация, сокращение штата и оптимизация затрат, в настоящее время очень важной задачей является выход на новые рынки.

Некоторые проекты застопорились и остаются в состоянии покоя, поэтому брокерам не нужно продолжать их реализацию; вместо этого им следует сосредоточиться на развитии новых рынков. Г-н Динь считает, что спрос на инвестиции во Вьетнаме по-прежнему очень высок. Однако в настоящее время этот спрос находится в состоянии покоя, ожидая подходящего момента для резкого роста. Как только этот спрос высвободится, он резко возрастет.

« Я видел, как некоторые вьетнамские компании, работающие в сфере недвижимости, выходят на международный рынок. Они налаживают связи с местными брокерами, чтобы привлечь инвесторов на зарубежные рынки. Недавно, во время презентации бизнес-планов для зарубежных рынков в провинции Куангнин , одна компания немедленно привлекла 100 партнеров для реализации этого плана », — поделился г-н Динь.

По словам г-на Диня, миллионы людей по всему миру в настоящее время работают удаленно онлайн. Эти люди часто ищут доступные места для путешествий, где они могли бы одновременно отдыхать и работать. Благодаря низким ценам на номера во Вьетнаме, туристы из США, Европы, Южной Кореи, Японии и других стран стремятся посетить нашу страну. Ключевым моментом является налаживание связи между туристическими агентами и этими клиентами.

Генеральный директор CBRE Vietnam, г-жа Фам Фуонг Ханг, отметила, что сейчас брокерам по недвижимости необходимо повышать качество работы, стандартизировать навыки, укреплять доверие клиентов и повышать статус брокерской профессии.

« Брокеры — это первые люди, с которыми клиенты взаимодействуют в рамках сделки. Если брокеры ведут себя непрофессионально и не могут завоевать доверие клиентов, сделка сорвется, даже если продукт качественный, а застройщик имеет хорошую репутацию. Именно брокеры восстанавливают доверие клиентов и рынка», — сказала г-жа Ханг .

Разделяя точку зрения г-жи Ханг, г-н Фам Лам, председатель и генеральный директор DKRA Vietnam, заявил, что повышение качества брокерских услуг сегодня чрезвычайно важно. Он проработал брокером почти 20 лет в Хошимине и был свидетелем многих взлетов и падений на рынке.

Г-н Лам отметил, что рынок недвижимости сталкивается с уникальными проблемами на каждом этапе. Даже в периоды «процветания» рынка часто возникают проблемы и последствия.

По словам г-на Лама, несмотря на рыночные трудности, он сохраняет уверенность и оптимизм. Его компания изменила свою бизнес-стратегию с подхода «затягивания поясов» на подход «трудностей и упорства». Это более сложный и рискованный подход. Однако компания не прилагает безнадежных усилий, а, наоборот, настойчиво, терпеливо и методично стремится к цели.

По словам г-на Лама, сейчас также настало время для отдельных лиц и компаний, участвующих в рынке недвижимости, «закалить» себя, проверить, действительно ли они любят эту профессию и правильно ли выбрали карьеру. Это также время для «отсеивания» тех, кто не увлечен своей профессией. Однако те, кто любит свою профессию и стремится к успеху, получат хорошие возможности.

Г-н Лам считает, что сейчас также подходящее время для компаний, работающих в сфере недвижимости, чтобы проанализировать трудности, с которыми сталкиваются клиенты, поддержать их и укрепить доверие. Когда рынок улучшится, клиенты не отвернутся от тех, кто предан своему делу и полон энтузиазма.

« Когда я работал продавцом, были клиенты, которых я обслуживал пять лет, прежде чем они наконец совершали покупку. Я всегда давал им советы или оказывал поддержку, когда это было необходимо. Возможно, они не покупали сразу, но в какой-то момент, если чувствовали, что продукт им подходит и соответствует их бюджету, они совершали покупку», — признался г-н Лам.

По словам генерального директора компании Dat Xanh, г-жи Фам Тхи Нгуен Тхань, чтобы стать успешным брокером по недвижимости, необходимо обладать действительно превосходными знаниями. Помимо понимания законодательства в сфере недвижимости, брокеры должны также обладать знаниями в области экономики, политики, общества, иметь хорошие коммуникативные навыки, понимать психологию клиента и т.д.

Брокеры должны быть в курсе тенденций, чтобы привлекать клиентов к обсуждению тем, представляющих широкий интерес. Без достаточных знаний и опыта очень сложно оставаться в профессии, особенно в нынешних условиях. Хороший брокер — это человек с глубокими знаниями, а не просто «посредник», как его часто называют.

Раньше брокеры могли найти клиентов, просто сидя на одном месте; теперь же они не могут найти клиентов, даже если ищут повсюду. Это привело к тому, что некоторые брокеры потеряли уверенность в себе и своей профессии. Самое важное для брокеров в наше время — верить в себя.

« Я считаю, что рынок колеблется, как синусоида. Как говорится, «после бури наступает затишье». Сейчас самое время для каждого бизнеса и каждого человека переосмыслить свои сильные и слабые стороны и приобрести необходимые знания и навыки», — поделилась г-жа Тхань.

Генеральный директор CBRE Vietnam, г-жа Фам Фуонг Ханг, заявила, что в настоящее время инвесторы располагают достаточными средствами, а цены на жилье во Вьетнаме ниже, чем в Гонконге, Сингапуре или на Ближнем Востоке. Однако инвесторы по-прежнему проявляют некоторую осторожность из-за существующих препятствий. Правительство и соответствующие ведомства предложили решения для устранения этих проблем, но эти политические меры пока не оказали существенного влияния на рынок.

Председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS) г-н Нгуен Ван Динь отметил, что еще в середине 2022 года рынок недвижимости начал демонстрировать признаки надвигающейся «бури» или кризиса. В связи с этим VARS настоятельно рекомендовала внести изменения в законодательство.

« Мы предлагали и участвовали в разработке поправок к Закону о земле, Закону о деятельности в сфере недвижимости, Закону о жилищном строительстве, Закону об инвестициях… Мы собрали и обобщили препятствия и дублирование в этих нормативных актах и ​​на основе этого разработали решения для их устранения», — сказал г-н Динь.

По словам г-на Диня, VARS также в срочном порядке пересматривает сложности каждого проекта для решения нерешенных вопросов. Ассоциация также предложила правительству решения по устранению препятствий для бизнеса.

Правительство приняло эти предложения к сведению и выпустило пакет льготного кредитования на сумму 120 триллионов донгов. Это важный кредитный пакет для поддержки инвесторов и покупателей социального жилья, остро нуждающихся в капитале.

По словам г-на Диня, с начала 2023 года Государственный банк Вьетнама пять раз корректировал процентные ставки, и после каждой корректировки ему приходилось отслеживать изменения для внесения соответствующих изменений. Однако г-н Динь считает, что текущие процентные ставки по депозитам высоки и достигают 8% годовых. В то же время, прибыль от операций с недвижимостью составляет всего 8-10%.

« Никто не будет настолько глуп, чтобы инвестировать в недвижимость в эти трудные времена. Я думаю, что процентные ставки по депозитам должны упасть ниже 5%, чтобы появилась хоть какая-то надежда на возвращение инвесторов на рынок недвижимости», — поделился г-н Динь.

По словам председателя VARS, в прошлом организация также давала множество рекомендаций по правовым вопросам, касающимся туристической и курортной недвижимости, поскольку инвесторы вкладывают деньги в проекты, но не признаются их собственниками. Инвесторы не могут доказать, что являются владельцами курортной недвижимости, поэтому они не могут совершать сделки или продажи, что приводит к потере доверия к этому сегменту.

Недавно правительство издало Указ № 10 о признании прав собственности на гостиничные апартаменты, апартаменты на курортах (кондотели), офисные жилые помещения (офистели), курортные виллы и т. д., отвечающие требованиям законодательства. Это очень позитивное изменение, соответствующее потребностям населения и бизнеса.

В последние несколько месяцев рынок недвижимости демонстрирует позитивные признаки, поскольку крупные игроки возобновили свои проекты.

Компания Novaland возобновила проекты Novaworld Phan Thiet (провинция Биньтхуан), Novaworld Ho Tram (провинция Бариа Вунгтау) и The Grand Manhattan (Хошимин). Группа компаний Hung Thinh также возобновила проект Merry Land Quy Nhon (провинция Биньдинь) с жилым комплексом Marina Districk.

Группа Фат Дат также продолжает реализовывать такие проекты, как Кадия Куинхон, Бак Ха Тхань (Бинь Динь); Башня Биньзыонг (Бинхзыонг); Serenity Phuoc Hai (Ба Риа Вунгтау) и проект 39 Pham Ngoc Thach (Хошимин).

Представители вышеупомянутых компаний заявили, что в последнее время инвесторы и клиенты проявляют к проектам больший интерес по сравнению с началом года. Также увеличилась активность сделок с недвижимостью.

Представитель группы компаний Hung Thinh Group сообщил, что компания постепенно возобновляет работу. За последний месяц Hung Thinh обеспечила клиентов несколькими десятками объектов. Хотя это число пока довольно скромное по сравнению с масштабами группы, постепенно появляется надежда на возобновление деятельности.

По словам заместителя генерального директора Batdongsan.com.vn г-на Нгуена Куок Аня, индекс интереса к недвижимости по всей стране незначительно вырос на 1% во втором квартале 2023 года. В Хошимине спрос на сделки постепенно восстанавливается в сегментах продажи квартир и частных домов.

« Количество запросов на квартиры в 10-м районе, Тан Фу, Бинь Тан, районе Бинь Чань и 9-м районе (город Тху Дык) увеличилось на 5-9%. Спрос на аренду квартир в Хошимине также вырос на 8-17%, а интерес к земельным участкам и количество запросов на них увеличились на 6-7% по сравнению с концом 2022 года», — сказал г-н Куок Ань.

По словам г-на Куок Аня, стабильные сигналы из макроэкономической среды способствуют постепенному восстановлению рынка недвижимости. В настоящее время инфляция находится под контролем, а процентные ставки и обменные курсы также постепенно стабилизируются.

Проблемы по-прежнему огромны.

Согласно исследованию DKRA, в мае 2023 года предложение квартир, таунхаусов и вилл в Хошимине сократилось на 92% по сравнению с апрелем, а ликвидность составила всего около 5%. Это свидетельствует о том, что рынок вступает в крайне сложный период.

В целом, во втором квартале 2023 года рынок жилой недвижимости в Хошимине и его окрестностях продолжал демонстрировать относительно позитивную динамику как в отношении предложения, так и потребления. Рыночный спрос немного вырос по сравнению с первыми тремя месяцами года, но оставался низким по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Прогнозы указывают на то, что в третьем квартале 2023 года рынок покажет признаки улучшения, но резкого скачка в краткосрочной перспективе маловероятно.

Источник: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html