Недвижимость «выдерживает шторм»

«За более чем 20 лет работы в сфере недвижимости я никогда не сталкивался с таким сложным периодом», — воскликнул один из владельцев бизнеса в разговоре с автором. Это высказывание отчасти отражает трудности, с которыми сталкиваются как предприятия, так и компании, работающие в сфере недвижимости. Однако они по-прежнему сохраняют стойкость, находя способы преодолеть тяжелые времена.

Генеральный директор компании Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service) г-жа Фам Тхи Нгуен Тхань заявила, что в настоящее время компания занимает крупнейшую долю рынка среди агентств недвижимости, владея примерно 33% рынка. Однако, несмотря на свои масштабы, Dat Xanh не сталкивается с трудностями. Компания испытывает меньше трудностей по сравнению с другими предприятиями только благодаря накопленным за 20 лет работы на рынке средствам.

По словам г-жи Тхань, прошедший период стал «великим наводнением» для риелторов, и никто в это время не чувствовал себя по-настоящему «здоровым». Конечно, в «опасности» все еще есть «возможности», и предприятия внедрили множество решений, чтобы пережить «зиму».

« Наша система простирается с севера на юг. До ужесточения кредитной политики у нашей компании было около 70 дочерних предприятий. Когда ситуация на рынке ухудшилась, мы регулярно и непрерывно проводили масштабную и глубокую реструктуризацию по всей системе, от уровня группы до компаний-членов, чтобы гарантировать сохранение только самых эффективных «подразделений» для преодоления сложного периода», — сказала г-жа Тхань.

Эта компания использовала свой опыт, накопленный во время локдауна из-за COVID-19, для разработки чрезвычайных сценариев. Когда кредитный рынок ужесточился, компания немедленно применила ряд сценариев более высокого уровня, чем во время пандемии.

Компания внесла коррективы, сузив сферу своей деятельности, масштабы, операционные области, выбрав отдельные продуктовые линейки, а также упразднив и оптимизировав неэффективные подразделения. Даже подразделения, которые работали эффективно, но не требовали срочной помощи, были вынуждены отдавать приоритет более срочным ресурсам.

По словам г-жи Тхань, компания сосредоточилась на оптимизации своих финансовых и человеческих ресурсов. Компания провела ряд мероприятий по переходу от модели «фиксированных затрат» к модели «переменных затрат».

« Мы были полны решимости быстро перебраться в другой штат, чтобы выжить, потому что все мы сидели в лодке, чтобы пережить шторм. Все, что делало лодку тяжелой, нам приходилось ставить на воду, чтобы она оставалась как можно легче для перемещения», — поделилась г-жа Тхань.

В сфере управления персоналом компания оптимизировала все отделы и подразделения. Каждому сотруднику теперь требуется выполнять 2-3 задачи, даже если эти задачи совершенно разные. Компания также постоянно совершенствовала брокерский персонал. На пике своего развития Dat Xanh Service выплачивала зарплату более чем 7000 сотрудникам отдела продаж, а также более чем 10 000 сотрудникам, работающим по контракту. Однако в ходе реструктуризации компания сократила более 60% своего персонала для оптимизации системы.

« Нам не обязательно всё сокращать, но мы переходим от фиксированных затрат к переменным. Мы выплачиваем зарплату 40% наших сотрудников, оставшиеся 60% уволятся, но есть люди, которые продолжат продавать продукцию компании в качестве партнеров », — поделилась г-жа Тхань.

Таким образом, деятельность компании Dat Xanh Service по-прежнему гарантирована благодаря сохранению основного персонала. Компания продолжает выплачивать зарплаты, поддерживает социальный режим и поощряет выдающихся сотрудников. Однако, если какой-либо сотрудник неэффективен, он вынужден «попрощаться» с компанией.

Генеральный директор Dat Xanh Service заявил, что компания также оптимизирует деятельность по управлению денежными потоками. Ведь для брокерской компании основным источником дохода являются брокерские сборы. Однако в последнее время брокерские компании испытывают трудности из-за задержек с оплатой комиссий инвесторами.

« Наша система обслуживает более 200 инвесторов, поэтому у нас накопилась большая задолженность по комиссионным сборам. В настоящее время мы сосредоточены на взыскании долгов, чтобы вернуть деньги, сумма, которую необходимо взыскать, составляет более 1000 миллиардов донгов », — сказала г-жа Тхань.

Кроме того, компании также сосредотачиваются на решениях, позволяющих создавать новые источники дохода, диверсифицировать продукты и услуги, расширять рынки сбыта и увеличивать клиентскую базу.

Генеральный директор CBRE Vietnam, г-жа Данг Фуонг Ханг, рассказала, что за 30 лет присутствия компании на вьетнамском рынке она пережила множество изменений и взлетов и падений. В частности, кризис 1997-1998 годов, масштабный финансовый кризис в Азии, серьезно повлиял на рынок недвижимости. Или же период 2008-2009 годов, когда рынок недвижимости был «заморожен» на многие годы.

« У Таиланда больше трудностей, чем у Вьетнама, в плане поиска клиентов, но он не сталкивается с такими проблемами в плане законности, доступа к капиталу или финансовым ресурсам, как во Вьетнаме », — сказала г-жа Ханг.

По словам г-жи Ханг, компании, занимающиеся недвижимостью в Таиланде, постоянно продают свою продукцию за границу, чтобы найти клиентов. Первоначально результаты относительно позитивные.

Туристы из России и Китая вернулись в туристические центры Таиланда, чтобы приобрести недвижимость, особенно в районе Пхукета, который вызвал большой интерес у покупателей.

Во Вьетнаме команда CBRE по продажам недвижимости также столкнулась со многими трудностями в последнее время. Компании пришлось пересмотреть все внутренние проблемы.

Первый аспект — управление затратами: почти каждую неделю компания должна проводить совещания для анализа этих затрат. Второй аспект — анализ продукции: если товар хорошо продается, но его правовой статус неясен, у инвесторов возникают проблемы, а привлечение средств может занять много времени. Поэтому выбор товаров для продажи также рассматривается более тщательно.

Кроме того, благодаря большой клиентской базе с реальными потребностями в жилье, CBRE также расширяет свою деятельность на вторичный рынок. На вторичном рынке объемы сделок относительно стабильны. Основными клиентами CBRE являются иностранцы из стран Азии, Европы, Америки и Ближнего Востока.

« Иностранные инвесторы, как правило, не сталкиваются с теми же юридическими или финансовыми трудностями, что и во Вьетнаме. Их волнует только безопасность инвестиций и их ожидаемая прибыль», — сказала г-жа Ханг.

По словам г-жи Ханг, в последнее время иностранные покупатели проявляют меньший интерес к недвижимости в Хошимине из-за высоких цен. Однако иностранные покупатели проявляют больший интерес к недвижимости в северном регионе из-за более привлекательных цен.

По словам г-на Нгуена Ван Диня, председателя Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), помимо мер, применяемых предприятиями, таких как реструктуризация, сокращение штата и оптимизация затрат, в настоящее время очень важной задачей является расширение на новые рынки.

Некоторые проекты были «заморожены» и находятся в состоянии покоя, поэтому брокерам не нужно продолжать их реализацию, а необходимо осваивать новые рынки. Г-н Динь считает, что инвестиционный спрос во Вьетнаме по-прежнему очень высок. Однако этот спрос временно находится в состоянии покоя и ожидает момента для резкого роста. Когда этот спрос откроется, он значительно возрастет.

« Я вижу, что некоторые вьетнамские компании, работающие в сфере недвижимости, вышли на международный рынок. Они налаживают связи с местными брокерами, чтобы привлекать инвесторов на зарубежные рынки. Недавно на встрече, посвященной обмену опытом в области бизнес-планов для зарубежных рынков в провинции Куангнин , одна компания сразу же нашла 100 сотрудников для реализации этого плана », — поделился г-н Динь.

По словам г-на Диня, в настоящее время миллионы людей по всему миру работают удаленно онлайн. Эти люди часто ищут туристические места с разумными ценами, где можно одновременно отдохнуть и поработать. А благодаря низким ценам на жилье, как сегодня во Вьетнаме, туристы из США, Европы, Кореи, Японии и других стран стремятся приехать в нашу страну, чтобы получить новые впечатления. Важно, чтобы посредники налаживали связь с клиентами.

Генеральный директор CBRE Vietnam, г-жа Фам Фуонг Ханг, отметила, что сейчас брокерам по недвижимости необходимо повышать качество работы, стандартизировать навыки, укреплять доверие клиентов и повышать квалификацию брокеров.

« Брокеры — это первые люди, с которыми клиенты вступают в контакт при совершении сделки. Если брокеры ведут себя непрофессионально и не могут завоевать доверие клиентов, сделка «провалится», даже если продукт хороший, а инвестор имеет хорошую репутацию. Именно брокеры восстанавливают доверие клиентов и рынка», — сказала г-жа Ханг.

Разделяя мнение г-жи Ханг, г-н Фам Лам, председатель совета директоров и генеральный директор DKRA Vietnam, заявил, что повышение качества брокерских услуг является сегодня чрезвычайно важной проблемой. Он проработал брокером в Хошимине почти 20 лет и был свидетелем многих взлетов и падений рынка.

Г-н Лам осознал, что рынок недвижимости на любом этапе сталкивается со своими проблемами. Даже в периоды «процветания» часто возникают проблемы и негативные последствия.

По словам г-на Лама, несмотря на многочисленные трудности на рынке, он по-прежнему полон уверенности и оптимизма. Его компания изменила свою бизнес-стратегию с режима «затягивания поясов» на режим «попробуй мед и полежи на терниях». Это более «напряженный» и опасный режим. Однако бизнес не идет напрасно, а упорно, настойчиво и методично преодолевает трудности.

По словам г-на Лама, сейчас самое время для отдельных лиц и компаний, участвующих в рынке недвижимости, «потренироваться», понять, действительно ли они любят свою работу и правильно ли выбрали профессию. Также сейчас самое время «отсеять» тех, кто не увлечен своей работой. Однако те, кто любит свою работу и прилагает усилия, получат хорошие возможности.

Г-н Лам считает, что сейчас также подходящее время для агентов по недвижимости, чтобы проанализировать трудности, с которыми сталкиваются клиенты, оказать им поддержку и укрепить доверие. Когда рынок становится более активным, клиенты не будут игнорировать тех, кто предан своему делу и полон энтузиазма.

« В прошлом, когда я работал продавцом, у меня были клиенты, которых я обслуживал по 5 лет, прежде чем они покупали мою продукцию. Я всегда давал им советы или оказывал поддержку, когда это было необходимо. Возможно, клиент не купит товар сразу, но в какой-то момент он почувствует, что продукт ему подходит, соответствует его платежеспособности, и тогда он его купит» , — признался г-н Лам.

По словам генерального директора компании Dat Xanh, г-жи Фам Тхи Нгуен Тхань, чтобы стать успешным брокером по недвижимости, необходимо обладать действительно хорошими знаниями. Помимо понимания законодательства в сфере недвижимости, брокер должен обладать знаниями в области экономики, политики, общества, а также иметь хорошие коммуникативные навыки и понимать психологию клиента…

Брокеры должны идти в ногу со временем, чтобы общаться с клиентами и обсуждать вопросы, представляющие интерес для многих людей. Без достаточных знаний и понимания очень сложно оставаться в профессии, особенно в нынешние времена. Хороший брокер — это человек с глубокими знаниями, а не просто «брокер», как его часто называют.

Раньше брокеры могли найти клиентов, просто сидя на одном месте, но теперь они не могут найти клиентов нигде. Это привело к тому, что некоторые брокеры потеряли уверенность в себе и своей профессии. Самое важное для брокеров в настоящее время — это верить в себя.

« Я считаю, что рынок переживает взлеты и падения, как синусоида. Наши предки часто говорили: «После худшего наступает лучшее». Сейчас самое время для каждого бизнеса и каждого человека переоценить свои сильные и слабые стороны, а также пополнить свои знания и навыки », — поделилась г-жа Тхань.

Генеральный директор CBRE Vietnam, г-жа Фам Фуонг Ханг, заявила, что в настоящее время у инвесторов по-прежнему много денег, а цены на жилье во Вьетнаме дешевле, чем в Гонконге, Сингапуре или на Ближнем Востоке. Однако инвесторы все еще "сдержанны" из-за текущих проблем. Правительство и соответствующие ведомства также предложили решения для преодоления "узких мест". Однако эти политические меры пока не оказали существенного влияния на рынок.

Председатель Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS) г-н Нгуен Ван Динь отметил, что с середины 2022 года рынок недвижимости демонстрирует признаки надвигающейся «зоны шторма» и кризиса. В связи с этим VARS настоятельно рекомендует внести изменения в законодательство.

« Мы внесли рекомендации и участвовали в разработке поправок к Закону о земле, Закону о деятельности в сфере недвижимости, Закону о жилищном строительстве, Закону об инвестициях и т. д. Мы собрали и обобщили проблемы и дублирующиеся положения в нормативных актах, на основе которых предложили решения», — сказал г-н Динь.

По словам г-на Диня, VARS также в срочном порядке проанализировала трудности каждого проекта для решения нерешенных вопросов. Ассоциация также предложила правительству решения по устранению препятствий для бизнеса.

Правительство прислушалось к этим предложениям и выпустило пакет льготного кредитования на сумму 120 000 миллиардов донгов. Это важный пакет кредитования для поддержки инвесторов и покупателей социального жилья, остро нуждающихся в капитале.

По словам г-на Диня, с начала 2023 года по настоящее время Государственный банк корректировал процентные ставки 5 раз, и после каждой корректировки он должен отслеживать изменения и вносить соответствующие изменения. Однако, как отметил г-н Динь, текущая ставка по кредитам высока и достигает 8% годовых. В то же время, прибыль от операций с недвижимостью составляет всего 8-10%.

« Никто не настолько глуп, чтобы вкладывать деньги в недвижимость в этот сложный период. Я думаю, что процентная ставка должна быть ниже 5%, чтобы у инвесторов появилась надежда на возвращение на рынок недвижимости», — поделился г-н Динь.

По словам председателя VARS, в последнее время это подразделение также внесло множество рекомендаций по правовым вопросам, касающимся курортной недвижимости, поскольку инвесторы вкладывают деньги, но не признаются собственниками. Инвесторы не могут доказать, что являются владельцами курортной недвижимости, поэтому они не могут совершать сделки купли-продажи, что приводит к потере доверия к этому сегменту.

Недавно правительство издало Указ № 10 о признании прав собственности на гостиничные апартаменты, апартаменты на курортах (кондотели), офисные гостиницы, курортные виллы и т.д., отвечающие установленным законом условиям. Это очень позитивное изменение, отвечающее потребностям населения и бизнеса.

В последние несколько месяцев рынок недвижимости демонстрирует позитивные признаки, поскольку крупные игроки возобновили свои проекты.

Компания Novaland возобновила проекты Novaworld Phan Thiet (провинция Биньтхуан), Novaworld Ho Tram (провинция Бариа Вунгтау) и The Grand Manhattan (Хошимин). Корпорация Hung Thinh также возобновила проект Merry Land Quy Nhon (провинция Биньдинь) с жилым комплексом Marina Districk.

Группа Фат Дат также продолжает реализовывать такие проекты, как Кадия Куинхон, Бак Ха Тхань (Бинь Динь); Башня Биньзыонг (Бинхзыонг); Серенити Фуок Хай (Ба Риа Вунг Тау) и проект 39 Фам Нгок Тхач (HCMC).

Представители вышеупомянутых предприятий заявили, что в последнее время инвесторы и клиенты проявляют к проектам больший интерес, чем в начале года. Передача объектов недвижимости также стала более активной, чем раньше.

Представитель корпорации Hung Thinh сообщил, что это подразделение снова начало работать "постепенно". За последний месяц Hung Thinh также "закрыла" для клиентов несколько десятков квартир. Хотя это число все еще слишком "скромное" по сравнению с масштабами корпорации, постепенно загорается надежда.

По словам заместителя генерального директора Batdongsan.com.vn г-на Нгуена Куок Аня, индекс интереса к недвижимости по всей стране незначительно вырос на 1% во втором квартале 2023 года. В Хошимине спрос на квартиры и дома, выставленные на продажу, постепенно и хорошо восстановился.

« Количество запросов на поиск квартир в 10-м районе, Тан Фу, Бинь Тан, районе Бинь Чань и 9-м районе (город Тху Дык) увеличилось на 5-9%. Спрос на аренду квартир в Хошимине также вырос на 8-17%, а количество запросов и поисков земельных участков увеличилось на 6-7% по сравнению с концом 2022 года», — сказал г-н Куок Ань.

По словам г-на Куок Аня, стабильные сигналы из макроэкономики способствуют постепенному восстановлению рынка недвижимости. В настоящее время инфляция находится под контролем, процентные ставки и обменные курсы также постепенно стабилизируются.

Задача по-прежнему огромна.

Согласно исследованию DKRA, в мае 2023 года предложение квартир, таунхаусов и вилл в Хошимине сократилось на 92% по сравнению с апрелем, а ликвидность составила всего около 5%. Это свидетельствует о том, что рынок вступает в крайне сложный период.

В целом, во втором квартале 2023 года рынок жилой недвижимости в Хошимине и окрестностях по-прежнему демонстрирует относительно позитивные изменения как в предложении, так и в потреблении. Глобальный спрос на рынке немного вырос по сравнению с первыми тремя месяцами года, но все еще остается низким по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Прогнозируется, что в третьем квартале 2023 года на рынке появятся признаки улучшения, но резких изменений в краткосрочной перспективе маловероятно.

Источник: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html