Недвижимость продолжает лидировать по доходности инвестиций

Как изменится психология покупателей жилья в ближайшие 2 года?

Основываясь на больших данных и исследованиях рынка, охватывающих циклы развития, г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, прогнозирует, что в ближайшие два года рынок недвижимости Вьетнама может пройти следующие этапы: спад, исследование, консолидация, рост и стабилизация. На каждом этапе покупатели будут учитывать разные факторы при выборе недвижимости.

В частности, с настоящего момента и до конца 2024 года рынок всё ещё находится в стадии изучения, покупатели отдают приоритет таким факторам, как удовлетворение реальных потребностей в жильё, чёткий юридический статус, хорошая политика финансовой поддержки, а также стабильная доходность от аренды и оптимизация расходов. На данном этапе квартиры привлекают большое внимание и демонстрируют лучшую ликвидность среди всех типов недвижимости.

Вступая в период консолидации, который, как ожидается, начнётся в первом квартале 2025 года, покупатели и инвесторы будут более уверенными в финансовых и юридических факторах, но по-прежнему будут отдавать приоритет продуктам, отвечающим реальным потребностям и приносящим хороший денежный поток. В этот период, если финансовые факторы будут более благоприятными, объём сделок с дорогостоящими типами недвижимости, такими как частные дома и таунхаусы, постепенно увеличится.

Психология покупателя на каждом этапе рынка недвижимости (Фото: Batdongsan.com.vn)

Со второго по четвертый квартал 2025 года, как ожидается, наступит период восстановления. Люди будут больше обращать внимание на инвестиционные потребности и темпы роста цен, а не на цену продажи и юридические факторы, как в период спада на рынке. В это время земельные участки и виллы постепенно восстановят свои позиции и станут более ликвидными. Ожидается, что с начала 2026 года рынок недвижимости Вьетнама войдет в фазу стабильности. Покупатели будут отдавать приоритет поиску инвестиционных возможностей в объектах с высокими темпами роста цен, с небольшими объемами, но привлекающими большое внимание.

Помимо прогнозирования тенденций покупателей и инвесторов на ближайшие два года, Batdongsan.com.vn также проанализировал краткосрочные предпочтения покупателей и инвесторов, проведя опрос о психологии потребителей недвижимости во второй половине 2024 года. Соответственно, индекс рыночных настроений остался на прежнем уровне. Покупатели ждут позитивных сигналов от рынка, снижения процентных ставок по сравнению с 2023 годом и вступления в силу новых законодательных актов, которые должны улучшить психологию людей.

По мнению экспертов сайта Batdongsan.com.vn, предложение правительства о вступлении в силу Закона о земле, Закона о жилье и Закона о торговле недвижимостью с 1 августа 2024 года является позитивным сигналом, способствующим прояснению правовой системы и ускорению процесса восстановления рынка. Вступление в силу законов будет способствовать более последовательной и реалистичной оценке земли, ужесточению требований к инвесторам в развитие проектов для обеспечения прав покупателей, созданию благоприятных условий для владения недвижимостью для вьетнамцев, проживающих за рубежом, привлечению большего количества иностранных инвестиций, а также повышению профессионализма и прозрачности в брокерском сообществе.

Важные факторы, определяющие действия покупателей жилья по внесению первоначального взноса

Кроме того, спрос на недвижимость всегда высок, и основными целевыми покупателями в ближайшем будущем станут молодые семьи, особенно молодожёны. Опрос, проведённый данным подразделением, показывает, что 73% состоящих в браке людей без детей планируют купить дом в следующем году. В то время как одинокие люди при выборе недвижимости отдают предпочтение рабочему пространству, женатых больше всего интересуют близость к школам, торговым центрам и магазинам. Тенденция к покупке вторичного жилья усиливается из-за низкого предложения на первичном рынке и высокой начальной цены в первичных проектах.

Опрос психологии потребителей, проведённый во второй половине 2024 года, также показал, что покупатели в первую очередь ищут информацию на крупных новостных сайтах и ​​официальном сайте инвестора. При выборе инвестора они обращают наибольшее внимание на финансовый потенциал, а при выборе проекта – на легальность. При поиске брокера по недвижимости для сопровождения сделки покупатели больше всего ценят компетентность, опыт и отношение к делу, а затем – брокерские комиссии.

Недвижимость по-прежнему лидирует по доходности среди инвестиционных каналов

Данные рынка недвижимости за первые 6 месяцев 2024 года, опубликованные Batdongsan.com.vn, показывают, что большинство инвестиционных каналов демонстрируют положительную динамику по сравнению с 2023 годом. При этом недвижимость по-прежнему остаётся каналом с самой высокой доходностью инвестиций. По состоянию на июнь 2024 года средняя цена продажи недвижимости выросла на 24% по сравнению с началом 2023 года. При этом индекс VNIndex, отражающий колебания цен акций, вырос на 19%, цена на золото SJC – на 17%, а курс доллара США – на 8%.

Ханой , один из лидеров по росту цен, зафиксировал рост цен на частные дома на 32% по сравнению с началом 2023 года, на квартиры – на 31%, а на земельные участки, виллы и таунхаусы – на 10–19%. В то же время, цены на недвижимость в Хошимине за последние полтора года практически не изменились, за исключением квартир, которые подорожали незначительно – на 6%, в то время как цены на остальные типы недвижимости остались на прежнем уровне.

Что касается типов недвижимости на рынке, в первой половине 2024 года наблюдается определенное восстановление интереса и количества сделок с землей и частными домами. В частности, интерес к частным домам вырос на 87%, а к земельным участкам — на 60% по сравнению с первым кварталом 2021 года. Однако это лишь локальное улучшение в некоторых районах, особенно в северных провинциях.

Недвижимость по-прежнему остается наиболее эффективным каналом инвестирования.

Только в некоторых северных провинциях, таких как Хынгйен , интерес к земле вырос на 194%, а к частным домам — на 70%. В Ханое также наблюдался рост интереса к земле на 75%, а к частным домам — на 48%. В частности, интерес и цены резко возросли в пригородных районах Ханоя благодаря факторам планирования и аукционной деятельности. В частности, в первой половине 2024 года спрос на землю в Донг Анхе, Зья Ламе, Хоай Дыке, Тхач Тхате и Куок Оай увеличился с 48% до 104%, что привело к росту цен на землю в этих пригородных районах с 4% до 24% по сравнению со второй половиной 2023 года.

Кроме того, квартиры – самый динамичный тип недвижимости на рынке, особенно в Ханое. Исследования, проведённые данным подразделением, показывают, что спрос на покупку квартир в Ханое достиг пика в марте 2024 года, увеличившись почти на 60% по сравнению с концом 2023 года. В настоящее время, хотя интерес к квартирам «остыл», цены не снизились. Цена продажи квартир в Ханое в мае 2024 года была равна цене продажи в Хошимине, достигнув 50 миллионов донгов за м². При этом квартиры по-прежнему являются наиболее ликвидным типом недвижимости на рынке: 48% брокеров, участвовавших в опросе Batdongsan.com.vn, отметили, что рынок квартир переживает период активного роста.

Г-н Динь Минь Туан, региональный директор Batdongsan.com.vn по югу страны, отметил, что в настоящее время признаков «пузыря» на рынке квартир не наблюдается, поскольку факторами, создающими эту ситуацию, являются завышенный спрос, превышение инвестиционного спроса над реальным спросом, рост цен по сравнению с экономикой и другими показателями, а также мягкая денежно-кредитная политика, создающая условия для контроля за капиталом на рынке.

Квартиры — самый оживленный тип рынка, особенно в Ханое.

Данные Batdongsan.com.vn показывают, что по сравнению с другими городами мира разница в ценах на квартиры и ВВП Вьетнама пока не слишком велика. По оценкам, на покупку квартиры площадью 50 м² в Бангкоке (Таиланд) уходит более 47 лет дохода, в Маниле (Филиппины) — более 56 лет, в Куала-Лумпуре (Малайзия) — почти 17 лет. В то же время, в Ханое и Хошимине на покупку квартиры аналогичной площади требуется около 14–15 лет дохода.

«Темпы роста населения в двух крупных городах показывают, что реальный спрос на квартиры по-прежнему очень высок. Прогнозируемый общий спрос на жилье в период с 2021 по 2030 год в Ханое составляет 89 миллионов квадратных метров, в Хошимине — 107,5 миллионов квадратных метров. Спрос очень высок, но текущие цены на квартиры в Ханое и Хошимине не слишком высоки по сравнению с другими городами мира. Между тем, ожидается, что процентные ставки по покупке жилья будут невысокими, поскольку процентная ставка по мобилизации только что была скорректирована в сторону повышения. Таким образом, на рынке квартир нет «пузыря». Фактически, ограниченное предложение и высокие начальные цены стали причиной недавнего сильного роста», — пояснил г-н Динь Минь Туан.

Тран Ти Май Нхат

Source: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html