Недвижимость продолжает лидировать по доходности инвестиций.

Как изменится психология покупателей жилья в ближайшие два года?

На основе анализа больших данных и рыночных исследований на протяжении всех циклов развития г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, прогнозирует, что в течение следующих двух лет вьетнамский рынок недвижимости может пройти следующие фазы: разворот, исследование, консолидация, восстановление и стабилизация. На каждой фазе покупатели будут отдавать приоритет различным факторам при выборе недвижимости.

В частности, с настоящего момента и до конца 2024 года рынок все еще находится на этапе тестирования. Покупатели отдают приоритет определенным факторам, таким как удовлетворение реальных потребностей в жилье, четкий правовой статус, хорошая финансовая поддержка и стабильная доходность от аренды, одновременно оптимизируя различные затраты. На данном этапе квартиры вызывают значительный интерес и демонстрируют лучшую ликвидность среди всех типов недвижимости.

Вступая в фазу консолидации, которая, как ожидается, начнется в первом квартале 2025 года, покупатели и инвесторы будут чувствовать себя более уверенно в отношении финансовых и правовых факторов, но по-прежнему будут отдавать приоритет продуктам, которые отвечают реальным потребностям и генерируют хороший денежный поток. В это время, если финансовые условия станут более благоприятными, объем сделок с дорогостоящей недвижимостью, такой как отдельно стоящие дома и таунхаусы, постепенно увеличится.

Психология покупателя на каждом этапе развития рынка недвижимости (Изображение: Batdongsan.com.vn)

Прогнозируется, что период со второго по четвертый квартал 2025 года станет периодом подъема, когда люди будут уделять больше внимания инвестиционным потребностям и росту цен, а не так сильно, как во время спада на рынке, вопросам продажной цены и юридическим аспектам. В это время земельные участки и виллы постепенно восстановят свои преимущества и обретут лучшую ликвидность. Ожидается, что с начала 2026 года вьетнамский рынок недвижимости войдет в стабильный цикл, и покупатели будут отдавать приоритет инвестиционным возможностям в типах недвижимости с высокими темпами роста цен, ограниченным предложением, но высоким спросом.

Помимо прогнозирования тенденций покупателей и инвесторов на следующие два года, Batdongsan.com.vn также анализирует их краткосрочные предпочтения с помощью опроса потребительских настроений в сфере недвижимости на вторую половину 2024 года. Согласно опросу, рыночные настроения остаются стабильными. Покупатели ожидают позитивных сигналов от рынка: снижение процентных ставок по сравнению с 2023 годом и вступление в силу новых правовых норм создают более благоприятное настроение среди населения.

По мнению экспертов Batdongsan.com.vn, предложение правительства разрешить вступление в силу Закона о земле, Закона о жилищном строительстве и Закона о риэлторской деятельности с 1 августа 2024 года является позитивным сигналом, делающим правовую основу более ясной и ускоряющим восстановление рынка. Эффективное применение этих законов будет способствовать более последовательной и реалистичной оценке земли, ужесточению требований к застройщикам при реализации проектов для обеспечения прав покупателей, облегчит приобретение недвижимости для вьетнамцев, проживающих за рубежом, привлечет больше иностранных инвестиций и повысит профессионализм и прозрачность в сообществе брокеров по недвижимости.

Ключевые факторы, побуждающие покупателей жилья к совершению покупки.

Кроме того, спрос на недвижимость остается высоким, причем основной целевой группой в ближайшее время станут молодые семьи, особенно молодожены. Опрос, проведенный этим подразделением, показывает, что 73% женатых людей без детей планируют купить дом в течение следующего года. В то время как одинокие люди при выборе недвижимости отдают приоритет рабочему месту, супружеские пары больше всего интересуются такими удобствами, как школы и торговые центры. Тенденция к поиску недвижимости на вторичном рынке растет из-за ограниченного предложения на первичном рынке и высоких начальных цен на основные проекты.

Опрос потребительских настроений во второй половине 2024 года также показал, что покупатели отдают приоритет поиску информации на крупных сайтах объявлений и официальных сайтах застройщиков. При выборе застройщика они больше всего обращают внимание на финансовую устойчивость, а при выборе проекта первостепенное значение имеет соответствие законодательству. При обращении за помощью к агентам по недвижимости покупатели прежде всего ценят профессионализм, опыт и отношение к работе, а затем уже комиссионные сборы.

Недвижимость по-прежнему остается самым прибыльным инвестиционным инструментом среди всех каналов инвестирования.

Согласно данным рынка недвижимости за первые шесть месяцев 2024 года, опубликованным на Batdongsan.com.vn, большинство инвестиционных каналов показали положительную динамику по сравнению с 2023 годом. Недвижимость остается каналом с самой высокой доходностью инвестиций. По состоянию на июнь 2024 года средняя запрашиваемая цена недвижимости выросла на 24% по сравнению с началом 2023 года. Между тем, индекс VNIndex, отражающий колебания цен на акции, вырос на 19%, цена золота SJC — на 17%, а курс доллара США — на 8%.

Ханой, один из городов с самым высоким ростом цен, зафиксировал увеличение запрашиваемых цен на частные дома на 32% по сравнению с началом 2023 года, на квартиры — на 31%, а на земельные участки, виллы и таунхаусы — на 10-19%. В то же время, запрашиваемые цены на недвижимость в Хошимине за последние полтора года практически не изменились, за исключением квартир, где наблюдался незначительный рост на 6%, в то время как цены на другие типы недвижимости остались на прежнем уровне.

Что касается типов рынка, то в первом полугодии 2024 года наблюдалось определенное восстановление интереса и количества сделок с земельными участками и отдельно стоящими домами. В частности, интерес к отдельно стоящим домам вырос на 87%, а интерес к земельным участкам — на 60% по сравнению с первым кварталом 2021 года. Однако это лишь локальное улучшение в некоторых районах, особенно в северных провинциях.

Недвижимость остается наиболее эффективным каналом инвестирования.

В некоторых северных провинциях, таких как Хунг Йен , интерес к земельным участкам вырос на 194%, а к частным домам — на 70%. В Ханое также наблюдался рост интереса к земельным участкам на 75% и к частным домам на 48%. Уровень интереса и цены резко возросли в пригородах Ханоя из-за планировочных работ и аукционной деятельности. В частности, в первом полугодии 2024 года спрос на земельные участки в провинциях Донг Ань, Гиа Лам, Хоай Дык, Тхач Тхат и Куок Оай вырос на 48–104%, что привело к увеличению запрашиваемых цен на 4–24% по сравнению со вторым полугодием 2023 года.

Кроме того, квартиры являются наиболее динамично развивающимся типом недвижимости на рынке, особенно в Ханое. Исследование, проведенное этим подразделением, показывает, что спрос на квартиры в Ханое достиг пика в марте 2024 года, увеличившись почти на 60% по сравнению с концом 2023 года. В настоящее время, хотя интерес к квартирам несколько снизился, цены не уменьшились. Запрашиваемая цена на квартиры в Ханое в мае 2024 года была на уровне Хошимина, достигнув 50 миллионов донгов/м². В то же время квартиры остаются наиболее ликвидным типом недвижимости на рынке; 48% брокеров, участвовавших в опросе Batdongsan.com.vn, считают, что в настоящее время наблюдается сильный рост спроса на квартиры.

Г-н Динь Минь Туан, директор южного региона Batdongsan.com.vn, считает, что в настоящее время рынок квартир не демонстрирует признаков «пузыря», поскольку факторами, создающими эту ситуацию, являются завышенный спрос, при котором инвестиционный спрос превышает реальный; цены, завышенные по сравнению с экономическим и другими видами недвижимости; и мягкая денежно-кредитная политика, создающая условия для ограничения капитала на рынке.

Квартиры — самый востребованный тип недвижимости на рынке, особенно в Ханое.

Данные с сайта Batdongsan.com.vn показывают, что по сравнению с городами по всему миру разница между ценами на квартиры и ВВП Вьетнама все еще не слишком велика. По оценкам, чтобы купить квартиру площадью 50 м² в Бангкоке (Таиланд), потребуется более 47 лет дохода; в Маниле (Филиппины) — более 56 лет; а в Куала-Лумпуре (Малайзия) — почти 17 лет. В Ханое и Хошимине людям потребуется потратить около 14-15 лет дохода, чтобы купить квартиру аналогичного размера.

«Темпы роста населения в двух крупнейших городах показывают, что спрос на квартиры остается очень высоким. Прогнозируемый общий спрос на жилье на период 2021-2030 годов в Ханое составляет 89 миллионов квадратных метров, а в Хошимине — 107,5 миллионов квадратных метров. Несмотря на такой высокий спрос, текущие цены на квартиры в Ханое и Хошимине не являются чрезмерно высокими по сравнению с другими городами мира. Между тем, процентные ставки по ипотечным кредитам, как ожидается, не упадут до низкого уровня, поскольку процентные ставки по депозитам были лишь скорректированы в сторону повышения. Поэтому на рынке квартир нет «пузыря»; в действительности, ограниченное предложение и высокие начальные цены продажи стали причиной недавнего сильного роста», — пояснил г-н Динь Минь Туан.

Тран Тхи Ми Нхат

Источник: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html