Закон не регламентирует тип вилл, выставленных на продажу, и вид бизнеса в зависимости от жизненного цикла проекта.
В частности, Рабочая группа премьер-министра по рассмотрению, стимулированию и руководству устранением трудностей и препятствий при реализации проектов в сфере недвижимости для местных органов власти и предприятий (далее – Рабочая группа) только что получила из правительственной канцелярии уведомление о передаче доклада Народного комитета провинции Биньтхуан по проекту туристического комплекса «Океанская долина». Проект реализуется в коммуне Тяньтхань города Фантхьет (проект «Novaworld Phan Thiet») компанией «Delta-Valley Company Limited» (Delta-Valley Company) провинции Биньтхуан, принадлежащей акционерной компании «No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company» (Novaland, биржевой код: NVL).
Проект Novaworld Phan Thiet сталкивается со множеством юридических трудностей
Народный комитет провинции Биньтхуан выдал инвестиционный сертификат проекту в июле 2008 года. Проект имеет подробный план; отчет об оценке воздействия на окружающую среду был одобрен Министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды; Народный комитет провинции Биньтхуан арендовал землю и выплачивал ежегодную арендную плату восемью частями за более чем 786 гектаров коммерческой и сервисной земли и почти 200 гектаров земли под поля для гольфа (земли под спортивные и физкультурные сооружения)...; проекту выдано около 70 сертификатов на право землепользования; Департамент строительства провинции Биньтхуан также выдал около 30 разрешений на строительство для проведения работ по проекту...
На сегодняшний день в рамках проекта Novaland в провинции Биньтхуан завершены некоторые строительные работы, а также завершаются процедуры по вводу в эксплуатацию следующих объектов: 36-луночное поле для гольфа, курортные виллы, рестораны, кафе, парки развлечений, отели и т. д. Одновременно продолжается строительство других объектов для соблюдения ожидаемого графика завершения всего проекта к концу 2025 года.
Однако проект Novaworld Phan Thiet столкнулся с проблемами: после многочисленных изменений в инвестиционном сертификате в апреле 2019 года Народный комитет провинции Биньтхуан издал решение об инвестиционной политике с целью замены прежних инвестиционных сертификатов.
Согласно данному решению компании Delta-Valley разрешено реализовать проект Novaworld Phan Thiet на земельном участке площадью более 986 гектаров в коммуне Тянь Тхань города Фантхьет с целью строительства вилл, коммерческих площадей на продажу, бизнеса в соответствии с жизненным циклом проекта (коммерческая земля, услуги), отелей, общественных работ, деревьев, водной поверхности, бассейна...
Анализ действующей правовой системы выявил отсутствие конкретных правил, регулирующих концепцию и типы вилл для продажи и бизнеса в зависимости от жизненного цикла проекта. Поэтому Народный комитет провинции Биньтхуан считает, что утверждение инвестиционной политики проекта Novaworld Phan Thiet с такими целями и типами не обеспечивает правовой основы.
Примечательно, что, согласно отчету, инвестор заключил около 3000 контрактов с клиентами, однако проект Novaworld Phan Thiet вынужден временно приостановить строительство из-за нерешенных юридических вопросов.
По данному вопросу Народный комитет провинции Биньтхуан предложил Рабочей группе рассмотреть и согласовать план по сохранению и не корректировке решения об инвестиционной политике, принятого в апреле 2019 года.
Трудно определить финансовые обязательства по земле
Что касается аренды земли, проект арендуется Народным комитетом провинции Биньтхуан в соответствии с решениями, принятыми в 2011-2021 годах, цена земли для расчета земельного налога по проекту определяется в соответствии с Законом о земле 2003 года и Законом о земле 2013 года, рассчитанными на основе рыночной цены.
Компания Novaworld Phan Thiet испытывает трудности с определением финансовых обязательств за землю
Инвестор проекта временно оплатил аренду земли в соответствии с прейскурантом, умноженным на коэффициент корректировки цены на землю, установленный Провинциальным народным комитетом, что составляет более 385 миллиардов донгов. Кроме того, инвестор также временно оплатил почти 194 миллиарда донгов за расчистку участка...
Однако в настоящее время крайне сложно точно и в полном объеме рассчитать финансовые обязательства инвестора проекта Novaworld Phan Thiet, поскольку существует множество сложных факторов: решения об аренде земли принимаются в течение длительного периода времени, рынок сильно колеблется, и сложно иметь основу; компания арендует землю в зависимости от хода расчистки участка, поэтому большая ее часть находится в виде «риса, бобов, шкуры леопарда», которая очень фрагментирована, что затрудняет определение кадастровой информации как основы для определения цен на землю; согласно утвержденной инвестиционной политике, проект Novaworld Phan Thiet имеет площадь до почти 1000 гектаров, но не делит инвестиции на этапы в зависимости от хода компенсации, поддержки и переселения, в то время как в законодательстве в настоящее время нет положений об аренде земли в зависимости от хода компенсации, поддержки и переселения.
Народный комитет провинции Биньтхуан предложил решить эту проблему путем повторной обработки решений об аренде земли в том же пакете в августе 2021 года. В апреле прошлого года Министерство природных ресурсов и окружающей среды издало инструкции по решению вопроса определения цены на землю, но все еще существуют некоторые трудности, касающиеся времени оценки земли, метода определения цены на землю, определения затрат на развитие, доходов от развития и т. д.
Ссылка на источник
Комментарий (0)