Запрет на раздел и продажу земли: рынок недвижимости развивается более здорово

Ожидается, что с 1 августа 2024 года вступит в силу Закон о регулировании операций с недвижимостью (с изменениями). Согласно ему, запрет на раздел и продажу земель будет применяться в 105 городах и поселках, что на 81 объект больше, чем в действующем законодательстве. В сложных условиях рынка недвижимости, не усложнят ли новые правила ситуацию?

Продается земельный участок в коммуне Ан Фу Тай, район Бинь Чань. Фото: Хоанг Хунг

Риск дефицита и роста цен

По словам г-на Нгуена Хоанг Хая, директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости Министерства строительства , земля всегда пользовалась наибольшим спросом и являлась объектом наибольших продаж среди всех сделок с недвижимостью. В первом квартале 2024 года по всей стране было заключено 97 659 успешных сделок с землей, что почти в три раза превышает объём сделок с квартирами и частными домами. Более того, за последние 15 лет рынок недвижимости неоднократно переживал земельную лихорадку.

Профессор Данг Хунг Во заявил, что непоследовательность положений Земельного закона 2013 года является причиной злоупотреблений при разделе и продаже земли и постоянного возникновения ажиотажа. Пик ажиотажа на земельном рынке приходится на период 2020–2022 годов, когда объявляются многочисленные планы на всех уровнях, от центрального до местного, вкладывают значительные средства в городскую транспортную инфраструктуру, а также используются уловки земельных брокеров, завышающих цены на землю.

Благодаря ряду радикальных мер, принятых Правительством и профильными министерствами, к концу 2022 года ажиотаж утих. Однако рынок впал в другую крайность, когда в течение последних двух лет во многих населённых пунктах рынок земли практически застыл. Согласно статистике Министерства строительства, объём недвижимости в проектах в первом квартале 2024 года составил около 23 029 единиц, из которых основная доля приходилась на сегмент индивидуального жилищного строительства и земельные участки под проектами – только земельных участков было 10 855.

Министерство строительства в настоящее время не располагает конкретными данными о количестве заброшенных проектов по разделу и продаже земельных участков, но, просто вернувшись к районам, где два года назад наблюдалась земельная лихорадка, можно увидеть плачевную ситуацию в этих регионах. Как правило, на юго-востоке, в Центральном нагорье, в центральных районах или на севере многие проекты до сих пор не реализуются. Многие люди купили землю по высоким ценам, и теперь им сложно «сбежать», поскольку на рынке нет сделок.

Краткосрочные трудности, долгосрочная устойчивость

Хотя считается, что рынок недвижимости несколько пострадает от запрета на разделение и продажу земли, эксперты по-прежнему оптимистично настроены и считают, что в долгосрочной перспективе рынок может развиваться более благополучно. По словам доктора Нгуена Ван Диня, вице-президента Ассоциации недвижимости Вьетнама, новый регламент служит своего рода «фильтром», помогая отсеивать инвесторов, которые только запрашивают землю под проекты, а затем разделяют и продают её, что не способствует экономической эффективности страны; это предотвращает ситуацию, когда спекулятивные земли забрасываются, а деньги людей остаются мёртвыми, что наносит огромный ущерб экономике.

Что касается опасений, что положение, запрещающее раздел и продажу земельных участков, ущемляет права граждан, представитель Министерства строительства подтвердил, что новые положения касаются только инвесторов, использующих частный капитал для инвестирования в сектор недвижимости, и не затрагивают государственные проекты по развитию земельных фондов. Государственный бюджет расходует средства на расчистку земель, организацию аукционов по продаже домов для строительства, удовлетворение потребности в жилье в связи с естественным приростом населения. Новые положения также не затрагивают осуществление раздела земельных участков лицами, имеющими законные права землепользования, в целях дарения, дарения, наследования или передачи другим лицам.

С точки зрения девелоперов проектов в сфере недвижимости, компании считают, что ситуация может быть сложной в краткосрочной перспективе, но стабильной в долгосрочной. Г-н Во Хонг Тханг, директор по инвестициям DKRA Group, сообщил, что в последние годы наблюдается бурный рост числа земельных участков, выставленных на продажу в городских районах II и III типов. Таким образом, ужесточение правил раздела земельных участков в соответствии с новыми положениями Закона о торговле недвижимостью (с поправками) повлияет на весь рынок с севера на юг, при этом 90% инвесторов, затронутых этим, находятся в городских районах II и III типов. Фактически, раздел земельных участков, выставленных на продажу, легко делает людей уязвимыми. Многие инвесторы со слабыми финансовыми возможностями воспользовались этой политикой, чтобы собрать землю, расчистить участок, построить некачественную инфраструктуру, а затем продать ее по высоким ценам населению и спекулянтам, чтобы получить деньги. Это является основной причиной инфляции цен, порождающей «земельную лихорадку» и создающей риски для рынка недвижимости. Поэтому ожидается, что ужесточение правил раздела и продажи земельных участков будет способствовать «скринингу» инвесторов и формированию профессиональных компаний в сфере недвижимости.

Между тем, г-н Нгуен Ван Хау, генеральный директор Asian Holdings Real Estate JSC, отметил: «Запрет на разделение и продажу земель в особых городских зонах I, II и III типов оказывает огромное влияние на структуру сегментов рынка недвижимости. В ближайшем будущем количество земельных участков, предлагаемых в результате раздела, сократится, а дефицит предложения приведет к росту цен на землю. Однако в долгосрочной перспективе это будет способствовать более здоровому развитию рынка и сделает городское планирование более систематичным».

Закон о недвижимости 2023 года устанавливает, что права землепользования не могут быть переданы лицам, самостоятельно строящим дома, делящим земельные участки на участки для продажи в районах, районах и городах, являющихся особыми городскими зонами I, II и III типов, и подлежащим аукционам по продаже прав землепользования для инвестирования в проекты жилищного строительства в соответствии с положениями Закона о земле. По данным Министерства строительства, в стране существует 2 особых городских зоны (Ханой и Хошимин), 22 городских зоны I типа, 36 городских зон II типа и 45 городских зон III типа.

MINH DUY - DUC TRUNG

Источник: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html