Предупреждение: инвесторы попадают в отрицательный денежный поток, проценты накапливаются

TPO - После длительного периода заморозки, вызванного высокими процентными ставками и ограниченным денежным потоком, рынок недвижимости постепенно восстанавливается благодаря политике смягчения кредитования со стороны банковской системы. Эксперты говорят, что инвесторам следует проявлять осторожность и избегать использования большого финансового рычага, поскольку нет никаких гарантий, что цены на недвижимость будут расти вечно.

Капитал течет в недвижимость

Недавно были запущены льготные кредитные пакеты, ориентированные на покупателей жилья впервые и проекты социального жилья, с целью повышения ликвидности рынка.

К концу 2024 года общий объем непогашенных кредитов на недвижимость достигнет около 3,2 млн. млрд. донгов, что составит почти 21% от общего объема непогашенных кредитов экономики . Из них кредитование операций с недвижимостью резко возросло на 18%, кредитование жилищных нужд увеличилось на 6,5%.

Примечательно, что прямые иностранные инвестиции (ПИИ) также демонстрируют признаки возвращения. Только за первые четыре месяца этого года зарегистрированные прямые иностранные инвестиции в сектор недвижимости достигли 1,5 млрд долларов США, что эквивалентно 26,9% от общего зарегистрированного капитала прямых иностранных инвестиций в стране. Эта цифра свидетельствует об уверенности иностранных инвесторов в способности рынка восстановиться.

Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора PropertyGuru Vietnam, оценил, что в настоящее время рынок возлагает большие надежды на политику смягчения условий кредитования при покупке недвижимости. В ответах на опрос, проведенный Batdongsan.com.vn в первом квартале 2025 года, 67,1% брокеров ожидают «смягчения кредитной политики в отношении кредитов на недвижимость»; 47,9% брокеров ожидают «Снижения комиссий и налогов за сделки с недвижимостью»; 43,4% брокеров ожидают «ускорения юридического прогресса». В этом году ожидается рост кредитования до 16%, а процентные ставки по кредитам на недвижимость продолжают снижаться.

В последнее время наблюдается активный приток кредитного капитала в сектор недвижимости (фото: Nhu Y).

ТС. Кан Ван Люк, главный экономист банка BIDV , подчеркнул, что рынок вступает в фазу «реструктуризации спроса и источников капитала». По словам г-на Люка, компании, работающие в сфере недвижимости, которые хотят выжить, должны изменить свой подход: развивать сегменты с реальным спросом, такие как социальное жилье и квартиры среднего класса, вместо того, чтобы заниматься высококлассными проектами, для которых сложно получить кредит.

Ориентация на реальных покупателей не только увеличивает продажи, но и облегчает получение кредитов в банках, которые, как правило, отдают приоритет проектам с практической ценностью и низким уровнем риска.

Будьте осторожны с кредитным плечом

Экономист Нгуен Чи Хьеу отметил, что использование финансового рычага является популярным инструментом в инвестициях в недвижимость, помогающим инвесторам увеличивать прибыль. Однако чрезмерное использование заемных средств несет в себе серьезные риски.

Многие инвесторы берут в долг до 70–80% или даже больше, рассчитывая быстро продать или сдать в аренду, чтобы погасить проценты по кредиту. Однако на самом деле рынок не всегда благоприятен. Если продажи идут медленно, аренда невозможна или расходы выше ожидаемых, инвесторы попадут в ситуацию отрицательного денежного потока, давления процентных ставок и столкнутся с риском провала финансового плана.

Во времена низких процентных ставок банковские кредиты могут показаться идеальным решением. Однако когда процентные ставки начинают расти (как это произошло во многих странах после пандемии COVID-19), стоимость заимствований резко возрастает, полностью съедая прибыль. При кредитах с плавающей процентной ставкой увеличение на 1–2% может добавить десятки миллионов донгов к ежемесячным расходам.

«Нет гарантии, что недвижимость всегда будет расти в цене. В некоторые периоды, особенно после пиков рынка, цены могут колебаться или резко падать. В это время заложенное имущество может потерять стоимость по сравнению с непогашенной задолженностью, что приведет к отрицательному капиталу — инвесторы не только не получат прибыли, но и будут иметь больше долгов, чем реальная стоимость недвижимости», — сказал г-н Хиеу.

По словам г-на Хьеу, помимо рыночных факторов инвесторы также сталкиваются с рисками, связанными с политикой правительства, такой как ужесточение условий кредитования на рынке недвижимости, изменение земельного законодательства и введение налогов на имущество. Эти факторы могут существенно повлиять на возможность эксплуатации и ликвидации активов. Ослабление кредитования недвижимости не означает, что возможности для инвестиций широко открыты. В условиях постепенного восстановления рынка осторожность и правильная стратегия являются решающими факторами успеха как для предприятий, так и для индивидуальных инвесторов.

Нгок Май

Источник: https://tienphong.vn/canh-bao-nha-dau-tu-roi-vao-tinh-trang-dong-tien-am-lai-vay-chong-chat-post1743105.tpo