В ожидании подъема рынка недвижимости

Ожидается, что 15-я Национальная ассамблея (НА) на своей текущей шестой сессии примет три законопроекта: «О земле» (с поправками), «О торговле недвижимостью» (REM) и «О жилье» (с поправками). Многие ожидают, что это станет важной движущей силой, которая «растопит лёд» на рынке недвижимости в ближайшем будущем.

Устранение барьеров и создание правовых коридоров

Что касается проекта Закона о земле (с поправками), адвокат Буй Динь Унг (Ханойская коллегия адвокатов) надеется разрешить пересекающиеся и противоречивые вопросы в рамках земельной политики и законов, а также между земельной политикой и законами и другими смежными законами, тем самым создав важную движущую силу для социально -экономического развития.

Адвокат Унг отметил, что в действительности существует множество споров и жалоб, связанных с ценами на землю, в том числе с определением цен на землю, которые не гарантируют права всех сторон. Одна из целей внесения поправок в Закон о земле — установить цены на землю, близкие к рыночным. Поэтому в законопроекте предлагаются такие методы оценки земли, как сравнительный, доходный, добавочный и коэффициент корректировки цены на землю. «Надеюсь, что положения об оценке земли в проекте Закона о земле (с поправками) на этот раз разрешат проблемы, возникающие на практике», — выразил юрист Унг.

Разделяя эту точку зрения, депутат Национального собрания Ву Тиен Лок, председатель Вьетнамского международного арбитражного центра, отметил, что одним из важных нововведений пересмотренного проекта Закона о земле является изменение правовых инструментов оценки земли. Ранее оценка земли основывалась на государственных ценах и устанавливалась в соответствии с административными принципами. В проекте предлагается новый вариант: не регулировать цены на землю, а принимать решения на основе прейскуранта, что обеспечивает соблюдение рыночных принципов.

«Когда мы обеспечим, чтобы прейскурант цен на землю был близок к рыночной цене, мы обеспечим преодоление текущих проблем в определении цен на землю и гармонизацию интересов всех заинтересованных сторон. Это также очень важная основа для сделок между людьми и предприятиями, основанных на референтной цене, установленной государством в соответствии с нормативными актами», — сказал г-н Лок.

Ожидается, что рынок недвижимости будет процветать, если будут приняты три законопроекта: «О земле» (с поправками), «О жилье» (с поправками) и «О сделках с недвижимостью» (с поправками). Фото: Тан Тань

Экономист д-р Кан Ван Люк также отметил, что правовая система представляет собой серьёзное препятствие, поскольку положения о земле, недвижимости и строительстве дублируются во многих законах, указах и различных руководящих документах. Эта проблема была выявлена ​​и, как ожидается, будет устранена в трёх упомянутых выше поправках к законам. Г-н Люк отметил необходимость пересмотра и внесения поправок в нормативные акты для обеспечения согласованности между смежными законами, решения проблем, связанных с методами определения цен на землю, а также сроками расчёта платы за землепользование и арендной платы за землю.

Доктор Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров недвижимости (VARS), также разделяет эту точку зрения, отметив, что вышеупомянутые законопроекты, особенно Закон о земле (с поправками), устранят дублирование в управлении земельными ресурсами, тем самым высвободив ресурсы, создав для инвесторов условия с четкой и прозрачной правовой базой и способствуя стабилизации рынка недвижимости. «Надеюсь, что новые правила „оживят“ проекты в сфере недвижимости, которые сталкиваются с трудностями, даже „заморожены“ из-за правовых проблем», — сказал г-н Динь.

Прорывной механизм мобилизации максимальных ресурсов

Нгуен Ван Динь, эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости, магистр наук, отметил, что проект Закона о земле (с поправками), представленный правительством в Национальное собрание, предлагает революционный механизм для мобилизации максимального объема ресурсов для инвестиционных проектов. В частности, в последнее время одним из важных вопросов, связанных с мобилизацией земельных ресурсов, является механизм передачи прав землепользования для реализации проектов городского и коммерческого жилья.

По словам г-на Диня, все предыдущие законопроекты следовали плану: инвесторы должны иметь или получить право пользования жилой землей и несельскохозяйственной землей, за исключением жилой, оплатить сбор за землепользование или арендную плату за землю, после чего они могут реализовывать коммерческие жилищные проекты. Этот план сужает круг случаев использования земли для реализации коммерческих жилищных проектов по сравнению с действующим законодательством. Речь идёт о Законе № 03/2022/QH15, который предусматривает, что инвесторы должны иметь право пользования жилой землей и другими земельными участками, что считается слишком узким и приводит к перегрузке около 300 жилищных проектов по всей стране (инвесторы «собрали землю», но не могут её реализовать, поскольку жилых участков нет).

В докладе № 598/BC-CP от 23 октября, направленном в Национальное собрание по ряду положений проекта Закона о земле (с изменениями), правительство предложило внести изменения в проект в прорывном направлении: полностью отменить требования к типу земли, которую инвесторы должны иметь в собственности или получить в собственность для реализации проектов коммерческого жилья.

В частности, Правительство предлагает отменить положения пункта 4 статьи 123; пункта 1 пункта 6 статьи 128 проекта (ранее изменение целевого назначения земель для реализации проектов коммерческого жилищного строительства допускалось только в случаях, когда имеются или были переданы в пользование жилые земли и земли несельскохозяйственного назначения, за исключением земель жилой застройки, за которые единовременно уплачивались плата за пользование землей или арендная плата за землю).

По словам г-на Диня, в докладе правительства также указано, что случаи соглашений о передаче прав землепользования для целей городского развития в основном происходят в районах новой застройки, где зачастую нет жилых земель, в то время как политика государства направлена ​​на содействие урбанизации и благоустройству городов.

«Я согласен с этой поправкой, поскольку её непосредственная выгода заключается в том, что она может помочь разблокировать около 300 проектов жилищного строительства по всей стране, а долгосрочная выгода — в содействии механизму равноправного согласия между предприятиями и гражданами при добровольном переводе земель, избегая принудительного отчуждения. Важный вопрос заключается в том, что когда инвесторам разрешается менять целевое назначение земли, оценка земли должна соответствовать рыночным условиям, чтобы предприятия могли полностью выполнять свои финансовые обязательства и гармонично регулировать разницу в арендной плате за землю», — сказал эксперт Динь.

Депутат Национальной ассамблеи Дьё Хюинь Санг (Бинь Фыок) оценил, что проект Закона о сделках с недвижимостью (с поправками) принял, разъяснил и скорректировал многие положения, а также полностью институционализировал основные политические курсы партии и государства.

В частности, совершенствование механизма и политики развития и строгого управления рынком недвижимости и рынком прав землепользования, реструктуризация рынка недвижимости на основе внедрения землеустроительных планов и схем; программ и планов развития жилищного строительства для обеспечения устойчивого развития рынка недвижимости, преодоление спекуляции землей.

Юрист НГУЕН ТАН ФОНГ , постоянный член Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама:

Г-н НГУЕН ТАН ФОНГ

Необходимо тщательно контролировать деятельность правоохранительных органов.

В случае принятия три закона: «О жилье» (с поправками), «О земле» (с поправками), «О торговле недвижимостью» (с поправками) разрешат конфликты и несоответствия в сфере торговли, управления и использования недвижимости.

В частности, Закон о земле (с изменениями) и Закон о жилье (с изменениями) создадут важную правовую основу для стимулирования жилищного строительства и поддержки улучшения жилищных условий населения. Это также является важным фактором, способствующим социально-экономическому развитию.

Принятие Закона «О риелторской деятельности» позволит преодолеть ситуацию стихийного инвестирования в недвижимость, приводящую к дисбалансу и несоответствию между спросом и предложением на рынке жилья, как это было в последние годы, и обеспечит стабильное, здоровое и эффективное развитие рынка недвижимости.

Однако я считаю, что государственные органы, общественные организации и заинтересованные стороны должны тесно координировать, контролировать и проверять исполнение этих законов. Кроме того, должны быть разработаны соответствующие политики и механизмы поддержки для решения проблем, вызванных негативным влиянием пандемии COVID-19 на рынок недвижимости.

ЧАН ХАН КУАНГ, генеральный директор компании Viet An Hoa Real Estate:

Рынок ждет позитивного сигнала

Принятие трёх законов: «О жилищном строительстве» (с поправками), «О земле» (с поправками) и «О регулировании оборота недвижимости» (с поправками) станет весьма позитивным событием для рынка недвижимости. Поскольку оставшиеся вопросы будут урегулированы, что упростит механизмы и сделки, связанные с землей и оборотом недвижимости, в частности, создаст благоприятные условия для жилья. Кроме того, рынок недвижимости будет хорошо контролироваться и развиваться более здорово и устойчиво. Что ещё важнее, будет упразднён механизм подачи заявок на получение субсидий для предприятий и населения.

Можно сказать, что принятие этих трёх законов позволит постепенно решить 60–70% старых проблем, которые долгое время преследовали рынок недвижимости. Как правило, это позволит решить проблемы, связанные с проектами, реализация которых ещё не завершена из-за процедур, расчёта платы за землю или действий, связанных с лицензированием проектов для инвесторов.

Сон Нхунг записал

Источник: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm