Борьба со спекуляциями и контроль цен на недвижимость: ужесточение кредитования или налогообложения?

VTV.vn - Предложение ограничить кредиты на покупку второго жилья и более с целью контроля цен и предотвращения спекуляций с недвижимостью вызывает много споров.

Предложение ограничить кредитование покупателей второго жилья и более

Предложение об ограничении кредитования покупателей вторичного жилья и более длительной аренды привлекает большое внимание, особенно со стороны краткосрочных инвесторов. Это предложение изложено в проекте постановления о механизме контроля и сдерживания роста цен на недвижимость, который Министерство строительства направило в профильные министерства и ведомства для получения комментариев.

В частности, законопроект определяет три направления регулирования рынка, включая: политику кредитования покупателей жилья, центры сделок с недвижимостью и развитие доступного коммерческого жилья. Что касается политики кредитования покупателей жилья, Министерство строительства предлагает правительству обязать кредитные организации устанавливать лимиты на кредиты, выдаваемые на покупку жилья, за исключением социального жилья.

В частности, ожидается, что покупатель второго жилья сможет взять кредит в размере не более 50% от стоимости договора купли-продажи. Для покупателя третьего жилья сумма кредита не превысит 30%.

Наряду с предложением о создании Центра сделок с недвижимостью для информирования о сделках и содействия развитию доступного жилья, Министерство строительства заявило, что Постановление направлено на создание конкретного правового механизма контроля, регулирования и постепенного снижения цен на жилье до уровня, соответствующего уровню доходов большинства населения, особенно обеспеченных и среднеобеспеченных групп. Основное внимание уделяется регулированию рынка недвижимости публичным и прозрачным образом, строгому контролю спекуляций и манипулирования ценами.

Предложение ограничить кредитование покупателей вторичного жилья набирает популярность, особенно среди краткосрочных инвесторов. Иллюстративное фото.

Множество противоречивых мнений

По данным рынка, максимальный размер кредита на покупку дома зависит от типа объекта недвижимости и правил каждого банка. Многие инвесторы проектов коммерческого жилья применяют гибкие условия, согласно которым покупателям необходимо внести лишь 10–30% аванса. После этого банк выплачивает оставшуюся сумму, то есть покупатели могут взять в кредит от 70 до 90% от общей стоимости объекта недвижимости.

Учитывая столь существенную выгоду, предложение об ограничении кредитования вторых и последующих семей вызывает неоднозначную реакцию. По мнению предприятий, применение этой политики ограничит краткосрочных инвесторов — тех, кто пользуется банковскими кредитными программами для покупки недвижимости в краткосрочных коммерческих целях. С другой стороны, существуют также мнения, что политика ограничения кредитования может затронуть тех, кому необходимо приобрести недвижимость или инвестировать в долгосрочной перспективе.

Будучи давним инвестором на рынке недвижимости, г-н Динь Хоанг Тханг (район Лонг Труонг, г. Хошимин ) вкладывает средства в квартиры для сдачи в аренду, тем самым увеличивая доход своей семьи.

Он заявил, что предложение об ограничении кредитования покупки второго жилья поможет отпугнуть краткосрочных инвесторов, особенно спекулянтов. Если эта политика будет реализована, он также будет активно ребалансировать кредиты, размер которых составляет менее 50% от стоимости недвижимости, в соответствии со своим инвестиционным портфелем.

«Принимая решение, мы также должны учитывать и учитывать, как оно повлияет на наш инвестиционный портфель. И, очевидно, это регулирование сократит число людей и мотивацию владеть второй или третьей недвижимостью, что снизит спекуляции. В долгосрочной перспективе, я думаю, это пойдет на пользу обществу», — прокомментировал г-н Тханг.

Предложение ограничить кредитование только покупателями второго жилья и более вызвало неоднозначную реакцию.

В настоящее время г-жа Тран Тхи Хонг Хай (район Тан Фу, Хошимин) ищет подходящий объект недвижимости для инвестиций в ближайшем будущем. Это её первый опыт выхода на рынок. Помимо сбережений, для таких молодых людей, как она, весьма важны и кредиты. Узнав о предложении ужесточить условия кредитования на вторичное жильё, она забеспокоилась, поскольку это может ограничить доступ к инвестиционным продуктам.

«По моему мнению, это предложение также ограничивает ресурсы и поддержку, а также несколько сужает линейки продуктов, которые я могу искать, или каким-то образом делает меня более нерешительной в поиске дополнительных инвестиций в портфель недвижимости», — поделилась г-жа Хай.

Некоторые компании заявили, что рынок недвижимости восстанавливается. Предложение в настоящее время сосредоточено в среднем и высоком сегментах, ориентированных на инвесторов. В то же время, на рынке по-прежнему наблюдается дефицит недорогого жилья, которое удовлетворяет потребности людей с реальными жилищными потребностями. Компании считают, что ограничение кредитования на покупку жилья может повлиять на ликвидность рынка.

Г-н Чан Кхань Куанг, генеральный директор акционерной компании Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, отметил: «В настоящее время мы видим, что на рынке недвижимости более 60–70% составляют инвесторы, в то время как реальных жителей всего 20–30%. Если мы будем применять этот подход слишком радикально, то есть ограничивать кредитование второго и третьего жилья и всё больше ужесточать условия кредитования, то рынок, несомненно, будет шокирован».

Другие мнения также утверждали, что предложение об ужесточении условий кредитования для тех, кто приобретает второй дом или более, не проводит чёткого различия между теми, кто покупает недвижимость для постоянного проживания, и теми, кто инвестирует в долгосрочную аренду. Более того, существуют случаи, когда родители берут деньги в долг на покупку дома для своих детей, не имея достаточного финансового обеспечения. Следовательно, применение этого ограничения может повлиять на законные потребности многих семей сегодня.

Комплексные решения для устойчивого контроля цен на жилье

Законопроект не запрещает гражданам владеть вторым или третьим жильём. В данном случае законопроект регулирует только кредитную политику, то есть государство использует инструменты регулирования потоков капитала для контроля спекуляций и финансовых рисков. Эксперты оценивают это направление как соответствующее положениям законодательства и международной практике.

Предлагаемая многоуровневая кредитная политика не затрагивает интересы граждан, а направлена ​​на управление системными рисками. Однако она должна сочетаться с более комплексными решениями по контролю цен на жильё.

Данные исследовательских подразделений показывают, что недавний рост цен на жильё обусловлен не столько инвестициями, сколько дефицитом предложения. Причина кроется в юридических проблемах, высокой стоимости земли и инвестиционных затратах на строительство. Поэтому инвесторы сосредоточатся на высококлассных проектах в поисках прибыли.

Например, в Хошимине, согласно отчёту Avison Young, в третьем квартале большинство новых проектов по строительству апартаментов было представлено квартирами класса люкс и люкс со средней ценой продажи от 125 до 232 млн донгов за м². Эта цена выросла на 5–8% по сравнению с предыдущим кварталом.

Маркетинговая исследовательская компания Savills Vietnam считает, что вместо выбора кредитных инструментов необходимо сосредоточиться на решении проблемы разблокирования предложения жилья.

Г-жа Джан Хюинь, директор исследовательского отдела Savills Vietnam, предложила: «Нам следует реформировать процессы утверждения проектов, чтобы ускорить продвижение новых проектов на рынке. Застрявшие проекты следует решать с помощью специальных механизмов. Необходимо решить проблему предложения, создать диверсифицированное предложение, особенно предложение недорогого жилья. Когда предложение будет достаточным для удовлетворения спроса, рынок начнет саморегулироваться ценами».

В связи с предложением Министерства строительства исследовательские подразделения полагают, что вмешательство в кредитные лимиты может повлиять на независимость коммерческих банков, поскольку кредитная деятельность зависит от процесса оценки рисков и критериев кредитования каждого банка, основанных на платежеспособности заемщика.

Кроме того, определение количества объектов недвижимости, принадлежащих заёмщику, также представляет собой сложную задачу, поскольку требует подключения или доступа к системе базы данных недвижимости. Эти данные всё ещё находятся в процессе формирования, и их применение на практике займёт много времени.

Более эффективное налогообложение?

Высказывая своё мнение о решениях по управлению рынком недвижимости, г-н Дэвид Джексон, генеральный директор Avison Young Vietnam, отметил, что налоговый метод был бы более эффективным. В частности, введение более высокого подоходного налога на недвижимость второго и третьего уровня или налога на сделки с недвижимостью, основанного на сроке владения, является более целесообразным решением для ограничения перепродажи, тем самым снижая стимулы для спекуляций.

Институт природных ресурсов и экономики окружающей среды города Хошимин, разделяя мнение Ависона Янга, считает, что в проекте необходимо разделить управление рынком недвижимости и кредитную политику. Поскольку банковская отрасль находится на пути к сокращению кредитного пространства и имеет неограниченные возможности кредитования. Следовательно, введение ограничений на кредиты на покупку второго жилья и т.д. может повлиять на выдачу средств банком.

Доктор Фам Вьет Туан, директор Института природных ресурсов и экономики окружающей среды города Хошимин, предложил: «Чтобы ограничить это, я думаю, нам следует использовать налоговые ставки, основанные на сроке хранения записей. Например, если кто-то покупает недвижимость или выигрывает аукцион в течение 12 месяцев, и продает ее, мы будем взимать 20% от цены продажи. И наоборот, если кто-то старше 36 месяцев, мы будем взимать 10%, а если старше 60 месяцев, мы будем взимать 2%, как сейчас».

Очевидно, что ограничение спекуляций — необходимый шаг, но использование кредитных инструментов требует четкой пошаговой стратегии. Прежде всего, необходимо заполнить базу данных сделок с недвижимостью, чтобы четко определить, кто является инвестором, кто спекулянтом, а кто — покупателем недвижимости. В этом случае кредитные инструменты будут эффективными, способствуя развитию рынка в прозрачном, понятном и справедливом направлении для всех участников.

Недавно Министерство строительства предложило создать коды недвижимости и управлять ими в информационной системе. Одновременно с этим, с 2026 года, организации и граждане обязаны предоставлять информацию о праве собственности на жильё для интеграции в Национальную информационную систему. Это предложение изложено в проекте Постановления о формировании и управлении базами данных по жилищному хозяйству и рынку недвижимости.

Соответственно, каждому проекту в сфере недвижимости будет автоматически присвоен уникальный код, обеспечивающий идентификацию и неизменность данных на протяжении всего жизненного цикла. Этот код будет присвоен провинциальным специализированным агентством в момент утверждения проекта.

Министерство строительства заявило, что новое положение помогает улучшить качество собираемых данных, тем самым делая информацию прозрачной, регулируя рынок и отвечая законным потребностям общества.

Источник: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm