Предотвратить «ложную рекламу»
На недавнем совещании, посвященном окончательному согласованию проекта указа, в котором подробно описывается ряд статей Закона о жилье 2023 года, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), предложил ввести правила, требующие от инвесторов регистрации для классификации многоквартирных домов, прежде чем им будет разрешено выставлять жилье на продажу.
Разъясняя это предложение, г-н Чау проанализировал: предыдущий Закон о жилье поручал министру строительства издать правила о классификации квартир на классы 1, 2, 3 и 4; в настоящее время они классифицируются как A, B и C. Однако в действительности ни один инвестор или коллектив владельцев квартир (заказчиков) не предлагал классификацию многоквартирных домов и не реализовал ее. В Законе о жилье 2023 года, который вступает в силу в ближайшее время, классификация многоквартирных домов поручена правительству для обнародования. В проекте Указа, подробно описывающем ряд статей Закона о жилье 2023 года, классификация квартир может быть проведена только после завершения проекта. Однако Закон о торговле недвижимостью 2023 года предусматривает, что инвесторы могут продавать или сдавать в аренду с правом выкупа будущее жилье после завершения строительства технической инфраструктуры в соответствии с правилами. В случае многоквартирных домов и многофункциональных зданий с жильем необходимо только завершить строительство фундамента в соответствии с правилами.
Требование к инвесторам регистрировать рейтинги многоквартирных домов до привлечения капитала и открытия продаж поможет избежать ситуации «саморекламы» и «ложной рекламы».
«На этом этапе покупателей легко обмануть, когда инвесторы самостоятельно оценивают и улучшают свои квартиры, превращая их в супер-люксовые, первоклассные или зарубежные, такие как High-end, Premium..., чтобы продать по заоблачным ценам. Ситуация, когда «держишь баранью голову, а продаёшь собачье мясо», встречается во многих местах. Между тем, Закон о рекламе также предусматривает запрет на продукцию предприятий (DN), претендующих на звание «номер один, первоклассных». Поэтому необходимо предусмотреть регистрацию предприятий для оценки квартир с самого начала, как только проект будет одобрен инвестиционной политикой», — подчеркнул г-н Ле Хоанг Чау.
Председатель HoREA также заявил, что требование о присвоении рейтинга многоквартирным домам с самого начала реализации проекта не ограничивает инвесторов в возможности изменить тип многоквартирного дома в дальнейшем. В процессе реализации инвесторы могут подать заявление об изменении рейтинга, если они перейдут на более высокий уровень. «Действующие правила также стимулируют инвесторов строить экологичные, энергосберегающие здания...
Если инвестор имеет долгосрочное видение и намерен строить проекты в соответствии с этой тенденцией, стоимость увеличится всего на 2–3%, в то время как при конвертации в процессе строительства стоимость будет значительно выше. Поскольку сегодня покупатели интересуются не только жильём, инвесторы продают не только квартиры, но и жилую площадь, а также коммунальные услуги. Проекты с обилием деревьев, наличием коммуникаций и гармоничной жилой средой пользуются большей популярностью у покупателей, и поэтому их можно назвать высококлассными, роскошными апартаментами...», — отметил г-н Чау.
Хаос в рейтинге элитных квартир
Это не первый случай, когда HoREA предлагает публиковать рейтинг квартир перед открытием продаж. С 2018 года это ведомство выпускает документ, в котором констатируется хаотичность рынка элитного жилья. В то время торговцы квартирами постоянно использовали термины «элитный» и «элитный» для привлечения покупателей. В реальности очень немногие проекты недвижимости соответствуют высоким стандартам, гарантируя качество и высокий уровень планировки, дизайна, инженерных систем и обслуживания. Многие проекты инвесторы сами называют элитными, но не получают признания ни Департамента строительства, ни независимой оценочной организации. Это также приводит к многочисленным «трагикомичным» ситуациям, когда жильцы покупают квартиры, которые называются элитными, но на самом деле низкого качества.
Например, на сайте компании жилой комплекс The Art (Чхыдык Сити, Хошимин) представлен как прорывной проект, когда впервые была реализована идея строительства роскошного жилого комплекса, предназначенного исключительно для молодых интеллектуалов. Он расположен в престижном жилом районе Gia Hoa Art Village, занимающем площадь почти 28,5 гектаров и обслуживаемом многочисленными коммунальными сетями. Цена продажи квартир здесь довольно высокая и колеблется от 35,4 до 42,7 млн донгов за м². Однако в 2023 году в этом жилом комплексе постоянно собирались жильцы, вывешивали плакаты, протестуя против многочисленных недостатков инфраструктуры и обслуживания, таких как протекающие лифты, вода, текущая водопадом после каждого дождя, пустые пожарные шкафы, отсутствие оборудования. В подземном паркинге два из четырёх выходов были заблокированы, что вызывало у жильцов опасения, что в случае инцидента, пожара и т. д. им некуда будет бежать.
Стоит отметить, что правление распоряжается 60 миллиардами донгов из фонда обслуживания многоквартирного дома, поэтому жители считают, что правление не выполняет свои обязанности, неэффективно управляет фондом, что приводит к дальнейшему разрушению многоквартирного дома. Более 900 жителей подписали петицию, выражающую недовольство этим многоквартирным домом и требующую отставки правления. Лишь в конце июля 2023 года, когда местное правительство провело внеочередную конференцию жильцов многоквартирного дома для переизбрания правления, и прежний состав правления в полном составе ушёл в отставку, недовольство жителей временно «утихло».
Аналогичным образом, г-н Минь Ман (житель 8-го района Хошимина), выбирая квартиру в жилом комплексе Topaz Home 2 (район Тхудык), был очарован множеством красивых слов, таких как: «яркое пятно» в самом сердце Восточного города, расположенный в центре современной и развитой городской среды, проект располагает всеми удобствами, подходящими для такого типа квартир, который не только высококлассный, но и современный. Стоит отметить, что это всего лишь проект социального жилья. Прибыв на место, г-н Ман был «шокирован» множеством баннеров на дверях квартир с протестом против инвестора, связанного с ненадлежащей пожарной безопасностью, парковочными местами, лифтовой системой... изношенной, поврежденной, небезопасной, нехваткой средств на техническое обслуживание и многими другими проблемами.
Предложение ранжировать многоквартирные дома до того, как инвесторы привлекут капитал и откроют их для продажи покупателям
В Ханое жилой дом «Артемида» (№ 3, Ле Чонг Тан, район Тхань Суан), хотя и рекламировался как элитный жилой дом, жители неоднократно выражали своё возмущение и вывешивали плакаты в знак протеста, когда инвестор произвольно повышал плату за парковку, затягивал создание управляющего совета, не обеспечивал меры по предотвращению и тушению пожаров... Кульминацией стал скандал, связанный с блокировкой колёс личных автомобилей в конце прошлого года. Стоит отметить, что, поскольку жилой дом позиционируется как элитный жилой дом, цены на квартиры в нём также заоблачные: от 50,2 до почти 70 миллионов донгов за м².
Ситуация, когда «каждый делает своё дело» при классификации квартир, наблюдается повсеместно. Сайт недвижимости Batdongsan.com.vn сообщил, что для классификации квартир используются цены продажи, однако они варьируются в зависимости от рынка. Например, в Ханое начальная цена продажи недорогих квартир составляет менее 30 млн донгов за м²; квартиры среднего ценового диапазона стоят от 30 до 50 млн донгов за м², а квартиры класса люкс — более 50 млн донгов за м². В Хошимине доступные квартиры стоят менее 35 млн донгов за м²; квартиры среднего ценового диапазона — от 35 до 55 млн донгов за м²; квартиры класса люкс — более 55 млн донгов за м².
Тем временем компания CBRE предложила более высокие цены для классификации квартир. С первого квартала 2024 года CBRE будет применять новые критерии классификации квартир: апартаменты супер-люкс – это проекты со средней первичной ценой более 300 млн донгов/м²; апартаменты класса люкс – это проекты со средней первичной ценой от 120 до 300 млн донгов/м²; апартаменты класса люкс – это проекты со средней первичной ценой от 60 до 120 млн донгов/м²; апартаменты среднего класса – это проекты со средней первичной ценой от 35 до 60 млн донгов/м²; апартаменты эконом-класса – это проекты со средней первичной ценой менее 35 млн донгов/м²...
Необходима классификация квартир по стандартам
По словам эксперта по недвижимости Чан Кхань Куанга, в мире нет необходимости в правилах, требующих от инвесторов регистрироваться и публиковать рейтинги многоквартирных домов, поскольку рынок недвижимости является публичным, прозрачным и имеет высокий уровень защиты прав потребителей. Рынок недвижимости во Вьетнаме в настоящее время не такой. В действительности, как инвесторы строят проекты, каково качество, как клиенты получают доступ к информации ... в основном через новости и изображения от брокерских подразделений, а не через качество строительных работ. Поэтому рейтинг квартир и оценка качества проектов в соответствии со стандартами очень необходимы. Потребители должны иметь доступ к точной и четкой информации, какие условия требуются для высококлассных квартир, какова площадь, насколько зона общественных услуг больше, чем для квартир среднего и низкого класса ... Оценка также должна проводиться независимым подразделением для обеспечения объективности и целесообразности.
Представитель компании, занимающейся недвижимостью, признал, что с вступлением в силу Закона о жилье с 1 августа, установленное Правительством положение о классификации многоквартирных домов позволит ограничить самостоятельную классификацию инвесторами своих проектов, а также произвольную классификацию консалтинговыми и брокерскими компаниями на основе текущих цен. «Без классификации все будут причислять себя к элитному классу, чтобы повысить цены и облегчить продажу. Это не только создаёт путаницу и наносит ущерб покупателям, но и негативно сказывается на инвесторах, которые ведут бизнес должным образом. Рынок необходимо привести в надлежащий порядок посредством легализации», — подчеркнул он.
Классификация квартир
Многоквартирные дома делятся на 3 класса: класс A, класс B и класс C. Эта классификация основана на 4 конкретных группах критериев, включая: планирование - архитектура; система технического оборудования; услуги, социальная инфраструктура; и качество, управление, эксплуатация. При этом класс A - это многоквартирный дом, который полностью соответствует требованиям классификации и должен достичь не менее 18 из в общей сложности 20 критериев, как предписано в Приложении № 01; класс B - это многоквартирный дом, который должен достичь не менее 18 из в общей сложности 20 критериев, как указано в Приложении № 02; класс C - это многоквартирный дом, который полностью соответствует требованиям классификации, но не соответствует достаточному количеству критериев для признания его классом A и классом B, как предписано.
Циркуляр № 31/2016 Министерства строительства
Источник: https://thanhnien.vn/chuan-hoa-quy-trinh-xep-hang-chung-cu-185240623205407405.htm
Комментарий (0)