Country Garden — от чемпиона по продаже домов до обремененного долгами

Компания Country Garden, которая на протяжении многих лет была крупнейшим продавцом жилья в Китае, сейчас находится на грани банкротства и не имеет возможности сбалансировать свой денежный поток.

По мере углубления кризиса на рынке недвижимости в Китае растут опасения, что следующей жертвой может стать Country Garden Holdings — застройщик, специализирующийся на жилой недвижимости в городах третьего и четвертого уровня.

По данным China Real Estate Information, в Китае Country Garden на протяжении многих лет является крупнейшей компанией в сфере недвижимости среди 100 крупнейших застройщиков по объему продаж. Менее года назад инвесторы рассматривали Country Garden как одного из крупнейших бенефициаров серии мер поддержки, принятых китайскими властями для поддержки сектора недвижимости.

Застройщик реализует жилые проекты во многих менее благополучных городах страны и сообщает о сделках по всей стране на сумму около 50 миллиардов долларов. Однако в первой половине 2023 года компания опустилась на 6-е место в топ-100.

Под руководством председателя и генерального директора Ян Хуэйянь, бывшей самой богатой женщины Китая, компания из Гуандуна не выплатила в общей сложности 45 миллионов долларов процентов по двум облигациям, срок погашения которых наступил 7 августа. У застройщика все еще есть 30-дневный льготный период, прежде чем он будет объявлен «дефолтом».

Сандра Чоу, соруководитель отдела исследований Азиатско- Тихоокеанского региона в CreditSights, заявила, что Country Garden испытывает трудности с выплатой процентов, а не с погашением всей основной суммы своих облигаций, что указывает на очень низкую ликвидность.

Высказывались опасения по поводу финансовых трудностей Country Garden. Ранее в этом году, когда рынок недвижимости пережил кратковременное восстановление после снятия противоэпидемических ограничений, акции компании на Гонконгской фондовой бирже достигли 3,24 гонконгских долларов (41 цент). Однако к концу июля он снизился до 1,58 гонконгского доллара (20 центов).

31 июля компания предупредила, что в первой половине года она понесет убытки из-за падения рентабельности в сфере недвижимости, более высоких отчислений от обесценения по жилищным проектам на фоне падения продаж и убытков от курсовых разниц из-за нестабильных валютных курсов. В прошлом году компания понесла убытки в размере 6,1 млрд юаней (907 млн долларов США), что стало первым убытком с момента листинга в 2007 году.

Country Garden не раскрыла размер ожидаемого убытка за первую половину года, но падение продаж домов позволяет предположить, что эта цифра будет значительной. Продажи компании за последние шесть месяцев упали на 30% в годовом исчислении до 128,8 млрд юаней (почти 18 млрд долларов США), говорится в отчете фондовой биржи.

Логотип Country Garden в Шанхае, 25 июня 2022 г. Фото: VCG — Логотип Country Garden в Шанхае, 25 июня 2022 г. Фото: *VCG*

Возникают опасения

Акции компании продолжили падение 8 августа, закрывшись на отметке 1,13 гонконгского доллара (14 центов). Цены на внутренние и иностранные облигации, выпущенные Country Garden, также упали, в то время как доходность выросла из-за растущих опасений относительно платежного риска компании.

Одна из международных облигаций со сроком погашения в январе 2024 года торговалась по 22,8 цента 8 августа, снизившись более чем на 70% по сравнению с серединой июня, в то время как цена одной из облигаций, номинированных в юанях, со сроком погашения в 2026 году упала до 25,4 юаня с пикового значения в 97,5 юаня в январе.

По словам представителя Country Garden, компания не в состоянии выплачивать проценты из-за недавнего снижения продаж и нехватки доступного капитала.

Аналитик Nomura Айрис Чен заявила, что задержка выплаты процентов свидетельствует о том, что ситуация с ликвидностью оказалась хуже, чем ожидалось. В следующем месяце Country Garden должна произвести очередной платеж по облигациям. Айрис Чен прогнозирует, что они попросят у держателей облигаций больше времени для осуществления платежей, чтобы предотвратить дефолты.

Guangdong Tengyue Construction Engineering, дочерняя компания Country Garden, сумела 7 августа погасить 800 миллионов юаней среднесрочных облигаций, номинированных в юанях, после того как держатели облигаций реализовали свой опцион пут — право потребовать от эмитента вернуть основную сумму до наступления срока погашения облигации. Однако этого оказалось недостаточно, чтобы успокоить инвесторов в облигации Country Garden. Некоторые облигации, номинированные в юанях, 8 августа упали более чем на 10%, а некоторые — более чем на 20%.

«Отрицательный денежный поток каждый месяц и обслуживание долга. Насколько это устойчиво?» задал этот вопрос руководитель рейтинговой компании, внимательно следящий за ситуацией в Country Garden. По мнению экспертов, этот застройщик вряд ли сможет самостоятельно решить проблему краткосрочной задолженности. Даже финансовой помощи от акционеров может оказаться недостаточно.

Источник кризиса

Как и многие китайские застройщики, процветавшие до того, как регулирующие органы ввели ограничения на финансирование посредством политики «трех красных линий», Country Garden в последние годы процветала за счет заемных средств. На протяжении более десяти лет, вплоть до 2019 года, они ежегодно с легкостью привлекали капитал для погашения наступившей задолженности и финансирования своей деятельности.

Однако политика «трех красных линий», направленная на ограничение рисков для застройщиков, использующих слишком большое кредитное плечо, положила конец этой модели финансирования Country Garden. Денежный поток компании от финансовой деятельности в 2020 году стал отрицательным, что сделало ее зависимой от выручки от продаж.

Спад на рынке недвижимости, начавшийся в 2021 году, когда Китай боролся с пандемией COVID, привел к тому, что денежный поток от продаж нового жилья также начал сокращаться. Продажи Country Garden были особенно плохими, поскольку компания сосредоточена на домах в городах третьего и четвертого уровня, где крах рынка более серьезен, чем в городах первого и второго уровня.

Рабочие проходят мимо строительной площадки Country Garden в Куньмине, провинция Юньнань, Китай, 17 сентября 2019 года. Фото: Reuters — Рабочие проходят мимо строительной площадки Country Garden в Куньмине, провинция Юньнань, Китай, 17 сентября 2019 года. Фото *: Reuters*

Снижение продаж жилья сильнее всего ощущается в городах третьего и четвертого уровня, где наблюдается бурная застройка и переизбыток предложения наиболее выражен. Это означает, что Country Garden будет сложнее наращивать продажи, что вызывает опасения, что компания в конечном итоге объявит дефолт по своим облигациям.

По данным Bloomberg , Country Garden и двум ее основным дочерним компаниям придется погасить более 18,5 млрд юаней (2,5 млрд долларов США) внутренних облигаций, срок погашения которых наступает к концу этого года, включая 7,3 млрд юаней (1 млрд долларов США), подлежащих погашению в сентябре. В этом году не наступает срок погашения офшорных облигаций.

По состоянию на конец 2022 года совокупные активы гиганта рынка недвижимости составляли 1,7 трлн юаней (265 млрд долларов США), а совокупные обязательства — 1,4 трлн юаней (219 млрд долларов США), включая 271,3 млрд юаней (95 млрд долларов США) процентного долга. Кроме того, по данным источника, связанного с застройщиком, забалансовый долг может достичь 200 млрд юаней. Источник сообщил, что в случае дефолта Country Garden последствия могут быть такими же серьезными, как и у China Evergrande Group.

Evergrande, крупнейший в мире застройщик недвижимости, в июле сообщил, что по состоянию на декабрь 2022 года его общие обязательства достигли 2,4 трлн юаней (375 млрд долларов США), включая кредиты на сумму 612,4 млрд юаней (95 млрд долларов США). Они пытаются реструктурировать долги, включая иностранные облигации на сумму 19 миллиардов долларов.

Как дела у Country Garden?

Country Garden заявила, что «будет активно рассматривать возможность принятия различных мер для обеспечения безопасности денежных потоков, включая, помимо прочего, сокращение операционных расходов, ускорение процедур взыскания задолженности, активное расширение каналов финансирования, а также управление и оптимизацию процедур погашения задолженности». Компания также заявила, что будет активно искать рекомендации и поддержку со стороны правительств и регулирующих органов.

По данным источников Caixin , они также пытаются расширить каналы финансирования. Однако ранее в этом месяце компания опровергла сообщения о том, что планирует привлечь 2,34 млрд гонконгских долларов (300 млн долларов США) посредством выпуска акций. Однако некоторые источники по-прежнему говорят о том, что они действительно рассматривают возможность выпуска акций, но сейчас неподходящее время, и они ждут более подходящей возможности.

Хотя компания Country Garden официально не объявила дефолт по своим облигациям, она по-прежнему может брать займы у банков и выпускать новые облигации. Однако источник в финансовой отрасли сообщил, что им все равно не удастся собрать достаточно денег, чтобы восполнить пробел, образовавшийся из-за падения продаж жилья.

Country Garden создала три рабочие группы для стимулирования продаж. Компания также сократила закупки земли и уволила персонал в целях экономии средств. По словам источника, они даже экономят на церемониях запуска новых проектов.

В конечном итоге застройщику придется попытаться продлить срок погашения своего долга или получить гарантии от местных органов власти, чтобы иметь возможность выпустить больше облигаций. Однако, по словам эксперта из финансового учреждения из провинции Гуандун, поскольку продажи по-прежнему вялые, даже выпуск гарантированных облигаций не решит проблемы финансирования.

«Country Garden сделала все, что могла сделать компания, но все пошло не так, как планировалось», — сказал он.

Пьен Ан ( по данным Caixin, WSJ )

Ссылка на источник