Country Garden — от чемпиона по продажам домов до обремененного долгами

Компания Country Garden, которая на протяжении многих лет была крупнейшим продавцом жилья в Китае, сейчас находится на грани банкротства и не имеет возможности сбалансировать свой денежный поток.

По мере углубления кризиса на рынке недвижимости в Китае растут опасения, что следующей жертвой может стать Country Garden Holdings — застройщик, специализирующийся на жилой недвижимости в городах третьего и четвертого уровня.

По данным China Real Estate Information, Country Garden уже много лет является крупнейшим застройщиком Китая и входит в сотню крупнейших застройщиков по объёму продаж. Менее года назад инвесторы считали Country Garden одним из крупнейших бенефициаров серии мер поддержки, принятых китайским правительством для поддержки сектора недвижимости.

Застройщик, реализующий жилые проекты во многих не самых благополучных городах страны, сообщил о сделках на сумму около 50 миллиардов долларов по всей стране. Однако в первой половине 2023 года компания опустилась на шестое место в топ-100.

Под руководством председателя и генерального директора Ян Хуэйянь, бывшей богатейшей женщины Китая, компания из провинции Гуандун не выплатила в общей сложности 45 миллионов долларов процентов по двум облигациям, срок погашения которых наступил 7 августа. У застройщика все еще есть 30-дневный льготный период, прежде чем он будет объявлен «дефолтом».

Сандра Чоу, соруководитель отдела исследований Азиатско -Тихоокеанского региона в CreditSights, заявила, что Country Garden испытывает трудности с выплатой процентов вместо того, чтобы погасить всю основную сумму своих облигаций, что указывает на очень низкую ликвидность.

Существовали опасения по поводу финансовых трудностей Country Garden. В начале года, когда рынок недвижимости ненадолго восстановился после снятия противоэпидемических ограничений, акции компании на Гонконгской фондовой бирже достигли 3,24 гонконгского доллара (41 цент). К концу июля они упали до 1,58 гонконгского доллара (20 центов).

31 июля компания предупредила, что понесет убытки в первой половине года из-за снижения маржи в сфере недвижимости, роста отчислений под обесценение активов по жилым проектам на фоне падения продаж и курсовых разниц из-за колебаний обменного курса. В прошлом году компания понесла убытки в размере 6,1 млрд юаней (907 млн долларов США) впервые с момента выхода на биржу в 2007 году.

Country Garden не раскрыла размер ожидаемого убытка за первое полугодие, но падение продаж домов предполагает, что он будет значительным. Согласно данным, представленным на фондовой бирже, выручка компании за первые шесть месяцев года упала на 30% в годовом исчислении до 128,8 млрд юаней (почти 18 млрд долларов США).

Логотип Country Garden в Шанхае, 25 июня 2022 года. Фото: VCG

Возникают опасения

Акции компании продолжили падение 8 августа, закрывшись на отметке 1,13 гонконгского доллара (14 центов). Цены на облигации Country Garden, как наземные, так и офшорные, также упали, в то время как доходность выросла на фоне растущих опасений по поводу риска неплатежей компании.

Одна из международных облигаций со сроком погашения в январе 2024 года торговалась на уровне 22,8 цента 8 августа, снизившись более чем на 70% по сравнению с серединой июня, в то время как цена одной из облигаций, номинированных в юанях, со сроком погашения в 2026 году упала до 25,4 юаня с пикового значения в 97,5 юаня в январе.

По словам представителя Country Garden, компания не в состоянии выплачивать проценты из-за недавнего снижения продаж и нехватки свободного капитала.

Айрис Чен, аналитик Nomura, отметила, что задержка процентных выплат свидетельствует о худшей, чем ожидалось, ситуации с ликвидностью. В следующем месяце Country Garden должна произвести очередной платёж по облигациям. Она предположила, что компания попросит у держателей облигаций больше времени на выплату, чтобы предотвратить дефолты.

Компания Guangdong Tengyue Construction Engineering, дочерняя компания Country Garden, 7 августа сумела погасить среднесрочные облигации, номинированные в юанях, на сумму 800 млн юаней после того, как держатели облигаций воспользовались опционом пут, который позволяет им потребовать от эмитента возврата основного долга до погашения облигаций. Однако этого оказалось недостаточно, чтобы успокоить инвесторов, вкладывающих средства в облигации Country Garden. 8 августа некоторые облигации, номинированные в юанях, упали более чем на 10%, а некоторые — более чем на 20%.

«Ежемесячный отрицательный денежный поток и обслуживание долга. Насколько это приемлемо?» — задался вопросом руководитель рейтингового агентства, внимательно следящего за проектом Country Garden. Эксперты утверждают, что застройщик не сможет самостоятельно справиться с краткосрочным долговым давлением. Даже финансовой помощи от акционеров может быть недостаточно.

Источник кризиса

Как и многие китайские застройщики, процветавшие до того, как регуляторы ввели ограничения на финансирование в рамках политики «трёх красных линий», компания Country Garden в последние годы процветала за счёт долга. Более десяти лет, до 2019 года, компания ежегодно без труда привлекала средства для погашения задолженности и финансирования своей деятельности.

Однако политика «трёх красных линий», направленная на ограничение риска чрезмерной задолженности застройщиков, положила конец этой модели финансирования Country Garden. Денежный поток компании от финансовой деятельности в 2020 году стал отрицательным, что сделало её зависимой от выручки от продаж.

Спад на рынке недвижимости, начавшийся в 2021 году на фоне борьбы Китая с пандемией COVID-19, также привел к снижению денежного потока от продажи новых домов. Продажи Country Garden были особенно плохими, поскольку компания сосредоточилась на недвижимости в городах третьего и четвёртого уровня, где обвал рынка был более серьёзным, чем в городах первого и второго уровня.

Рабочие идут мимо строительной площадки Country Garden в Куньмине, провинция Юньнань, Китай, 17 сентября 2019 года. Фото : Reuters

Падение продаж жилья было сильнее всего в городах третьего и четвёртого уровня, где наблюдается бурное строительство и переизбыток предложения наиболее остро ощущается. Это означает, что Country Garden будет сложнее наращивать продажи, что вызывает опасения, что компания в конечном итоге объявит дефолт по своим облигациям.

По данным Bloomberg , Country Garden и двум её основным дочерним компаниям придётся погасить более 18,5 млрд юаней (2,5 млрд долларов США) по офшорным облигациям, срок погашения которых наступает к концу этого года, включая 7,3 млрд юаней (1 млрд долларов США), подлежащих погашению в сентябре. В этом году офшорные облигации не подлежат погашению.

По данным источника, связанного с застройщиком, на конец 2022 года общие активы гиганта в сфере недвижимости составляли 1,7 трлн юаней (265 млрд долларов США), а общие обязательства — 1,4 трлн юаней (219 млрд долларов США), включая 271,3 млрд юаней (95 млрд долларов США) процентного долга. Кроме того, по данным источника, связанного с застройщиком, забалансовый долг может достичь 200 млрд юаней. В случае дефолта Country Garden последствия могут быть такими же серьёзными, как и у China Evergrande Group, добавил источник.

Evergrande, крупнейший в мире застройщик, сообщил в июле, что по состоянию на декабрь 2022 года его общие обязательства составляли 2,4 трлн юаней (375 млрд долларов США), включая 612,4 млрд юаней (95 млрд долларов США) в виде кредитов. Компания пытается реструктурировать свои долги, включая 19 млрд долларов США в виде офшорных облигаций.

Как дела у Country Garden?

Country Garden заявила, что будет «активно рассматривать возможность принятия различных мер для обеспечения безопасности денежных потоков, включая, помимо прочего, сокращение операционных расходов, ускорение процедур взыскания задолженности, активное расширение каналов финансирования, а также управление и оптимизацию процедур погашения задолженности». Компания также заявила, что будет активно обращаться за рекомендациями и поддержкой к правительствам и регулирующим органам.

По данным источников Caixin , компания также пытается расширить каналы финансирования. Однако ранее в этом месяце компания опровергла сообщения о планах привлечь 2,34 млрд гонконгских долларов (300 млн долларов США) посредством выпуска акций. Однако, по словам источников, компания действительно рассматривала возможность IPO, но сейчас для этого неподходящий момент, и компания ждала более подходящей возможности.

Хотя компания Country Garden официально ещё не объявила дефолт по своим облигациям, она всё ещё может брать кредиты у банков и выпускать новые облигации. Однако источник в финансовом секторе заявил, что компания всё равно не сможет собрать достаточно средств, чтобы компенсировать дефицит, образовавшийся из-за падения продаж жилья.

Компания Country Garden создала три рабочие группы для стимулирования продаж. Также компания сократила расходы на покупку земли и уволила сотрудников для экономии средств. По словам источника, компания даже сократила расходы на церемонии запуска новых проектов.

В конечном итоге застройщику придётся попытаться продлить срок погашения долга или получить гарантии от местных органов власти, чтобы иметь возможность выпустить дополнительные облигации. Однако, по словам эксперта финансового учреждения из провинции Гуандун, учитывая всё ещё низкий уровень продаж, даже выпуск гарантированных облигаций не решит его финансовых проблем.

«Country Garden сделала все, что могла сделать компания, но все пошло не по плану», — сказал он.

Пьен Ан ( по данным Caixin, WSJ )

Ссылка на источник: https://vnexpress.net/country-garden-tu-vo-dich-ban-nha-den-tung-quan-no-nan-4640142.html