Определение цен на землю с использованием метода излишков часто приводит к большим ошибкам, является неточным и сложным в реализации, поэтому делегаты Национальной ассамблеи предложили отказаться от этого метода.
Одной из целей внесения поправок в Закон о земле является установление цен на землю, приближенных к рыночным. Таким образом, после разъяснения и принятия законопроект, представленный Национальному собранию на 6-й сессии, предложил методы оценки земли, включая сравнение, доход, излишек и коэффициент корректировки цены земли.
Однако председатель экономического комитета г-н Ву Хонг Тхань заявил, что из-за множества различных мнений законопроект предлагает два варианта оценки земли. Вариант 1 — закрепить в законе содержание 4 методов оценки земли и поручить Правительству определить случаи и условия их применения. Правительство предлагает действовать в этом направлении.
Вариант 2. Закон устанавливает содержание методов оценки земли, а также случаи и условия применения каждого метода. Большинство мнений Постоянной комиссии Национального собрания согласились с этим планом.
Высказывая свое мнение на обсуждении 3 ноября проекта Закона о земле (с изменениями), г-жа Нгуен Тхи Йен, постоянный заместитель секретаря провинции Бариа-Вунгтау, заявила, что метод излишков не должен использоваться при определении цен на землю. Она проанализировала, что этот метод применяется для оценки доходов и расходов. Расчет вышеуказанных предполагаемых факторов весьма сложен, результаты часто неточны и имеют большие погрешности.
«Для одного и того же участка земли изменение всего лишь одного показателя в предполагаемых факторах изменит результат оценки. Это основная причина путаницы и задержек в определении и оценке цен на землю в последнее время. Не говоря уже о том, что у каждого человека разное понимание в каждой ситуации и времени», - сказал постоянный заместитель секретаря провинции Бариа-Вунгтау .
Г-жа Нгуен Тхи Йен, постоянный заместитель секретаря провинции Бариа-Вунгтау, выступила на обсуждении проекта Закона о земле (с поправками) 3 ноября. Фото: National Assembly Media
Г-жа Хюинь Тхи Фук, заместитель главы Комитета по массовой мобилизации провинциального партийного комитета Бариа-Вунгтау, также заявила, что использование метода излишков для определения цен на землю труднореализуемо.
«У каждого бизнеса разные коэффициенты затрат, выручки и цены продажи, и все это оценочные данные от инвесторов, поэтому надежность невелика», — сказала г-жа Фук и предложила рассмотреть этот метод.
В этом аспекте г-н Ле Минь Нам, постоянный член Комитета по финансам и бюджету, отметил, что каждый метод имеет свои преимущества и недостатки и подходит только для определенной группы субъектов оценки земли.
«Что следует делать в случае разных результатов оценки? Если этот принцип не будет урегулирован и отрегулирован в законе, его будет сложно реализовать, даже если правительство предоставит указания», — заявил постоянный член Комитета по финансам и бюджету.
Г-н Нам предложил дополнить принципы и методы применения цен в различных ситуациях или применять методы исключения, комбинирования и усреднения для определения цен на землю.
«Только когда есть правовая основа для обоснования решения о ценообразовании, оно может быть осуществимо и создать спокойствие для лица, принимающего решение. В противном случае страх совершить ошибку и ситуация с узкими местами будут продолжать существовать», - сказал он.
Разделяя эту точку зрения, г-н Ле Тхань Ван, постоянный член Комитета по финансам и бюджету, сказал, что определение цен на землю не является трудным или сложным процессом, проблема заключается в выборе подходящего метода для каждого типа земли. Он предложил закрепить в этом законопроекте принцип, который даст правительству основу для руководства его реализацией.
Например, жилая земля связана с недвижимостью, связанной с имущественными правами получателя земельного участка, поэтому следует применять метод сравнения с рынком или комбинацию метода сравнения с методом излишков. Или производственные земли определяются методом доходов и вычетов.
«Если принципы будут четко определены в законе, у правительства будет основа для руководства. Например, если взять среднюю цену за 5 лет и выбрать самый высокий год для определения цен на землю, люди не окажутся в невыгодном положении», — предположил г-н Ван.
Кроме того, постоянный заместитель секретаря провинции Бариа-Вунгтау Нгуен Тхи Йен также предложила рассмотреть и четко определить роли и обязанности консалтинговых организаций по оценке земли при участии в Совете по оценке. На самом деле есть проекты, в которых ставки почти в 20 раз выше, но в них не участвуют ни одни консалтинговые подразделения.
Потому что на самом деле за один и тот же участок земли каждый метод и консультационная единица дают разную цену. Поэтому г-жа Йен предложила правительству разработать подробные правила и инструкции по их реализации, чтобы избежать правовых рисков для агентств, которые оценивают и утверждают цены на землю.
Согласно программе, проект Закона о земле (с изменениями) будет проголосован и одобрен Национальным собранием 29 ноября, однако в ходе сегодняшнего обсуждения многие делегаты высказали мнение о том, что следует рассмотреть время принятия этого закона.
Ссылка на источник
Комментарий (0)