Делегат Национальной ассамблеи: оценка земли методом прибавочной стоимости труднореализуема

Определение цен на землю с использованием метода добавок часто дает большие ошибки, является неточным и сложным в реализации, поэтому делегаты Национальной ассамблеи предложили отказаться от этого метода.

Одной из целей внесения поправок в Закон о земле является установление цен на землю, приближенных к рыночным. Поэтому после разъяснения и принятия законопроект, представленный на рассмотрение Национальной ассамблеи на шестой сессии, предлагал методы ценообразования на землю, включая сравнительный, доходный, добавочный и коэффициент корректировки цены на землю.

Однако председатель Экономического комитета г-н Ву Хонг Тхань заявил, что в связи с большим количеством различных мнений законопроект предлагает два варианта оценки стоимости земли. Вариант 1 представляет собой положение закона о содержании четырёх методов оценки стоимости земли и поручает Правительству определить случаи и условия их применения. Правительство предложило действовать в этом направлении.

Вариант 2: закон определяет содержание методов оценки земель, а также случаи и условия применения каждого из них. Большинство мнений Постоянной комиссии Национального собрания согласны с этим вариантом.

Комментируя проект Закона о земле (с поправками) 3 ноября, заместитель секретаря провинции Бариа-Вунгтау г-жа Нгуен Тхи Йен заявила, что метод скидок не следует использовать при определении цен на землю. Она проанализировала, что этот метод применяется для оценки доходов и расходов. Расчет вышеупомянутых предполагаемых факторов весьма сложен, результаты часто неточны и содержат значительные погрешности.

«Для одного и того же участка земли изменение всего лишь одного показателя в предполагаемых факторах изменит результат оценки. Это основная причина путаницы и задержек в определении и оценке стоимости земли в последнее время. Не говоря уже о том, что у каждого человека разное понимание в каждой ситуации и времени», — заявил заместитель секретаря провинции Ба Риа-Вунгтау .

Г-жа Нгуен Тхи Йен, заместитель секретаря провинции Ба Риа-Вунгтау, выступила на обсуждении проекта Закона о земле (с поправками) 3 ноября. Фото: National Assembly Media — Г-жа Нгуен Тхи Йен, заместитель секретаря провинции Ба Риа-Вунгтау, выступила на обсуждении проекта Закона о земле (с поправками) 3 ноября. Фото: *National Assembly Media*

Г-жа Хюинь Тхи Фук, заместитель главы Комитета массовой мобилизации провинциального партийного комитета Ба Риа-Вунгтау, также сказала, что использование метода излишков для определения цен на землю труднореализуемо.

«У каждого бизнеса разные коэффициенты затрат, выручки и цены продажи, и все это оценочные данные от инвесторов, поэтому их надежность невысока», — сказала г-жа Фук и предложила рассмотреть этот метод.

В этом аспекте г-н Ле Минь Нам, постоянный член Комитета по финансам и бюджету, заявил, что каждый метод имеет свои преимущества и недостатки и подходит только для группы объектов оценки земли.

«Что делать в случае разной оценки? Если этот принцип не будет урегулирован и отрегулирован в законе, его будет сложно реализовать даже при наличии руководства со стороны правительства», — заявил постоянный член Комитета по финансам и бюджету.

Г-н Нам предложил дополнить принципы и методы применения цен в различных ситуациях или использовать методы исключения, комбинирования и усреднения для определения цен на землю.

«Только при наличии правовой базы для обоснования ценового решения оно может быть реализовано и обеспечить спокойствие для лица, принимающего решение. В противном случае страх совершить ошибку и ситуация с «узкими местами» будут продолжать существовать», — сказал он.

Разделяя эту точку зрения, г-н Ле Тхань Ван, постоянный член Комитета по финансам и бюджету, заявил, что определение цен на землю не представляет сложности, проблема заключается в выборе подходящего метода для каждого типа земли. Он предложил закрепить в законопроекте принцип, который позволит правительству руководствоваться имплементацией.

Например, жилая земля связана с недвижимостью, связана с имущественными правами получателя земельного участка, поэтому следует применять метод сравнения рыночных цен или комбинацию метода сравнения с методом прироста стоимости. Либо же, земли производственного назначения следует определять методом доходов и вычетов.

«Если принципы будут чётко прописаны в законе, у правительства будет основа для руководства. Например, если взять среднюю цену за 5 лет и выбрать самый высокий год для определения стоимости земли, люди не окажутся в невыгодном положении», — предположил г-н Ван.

Кроме того, заместитель секретаря провинции Бариа-Вунгтау Нгуен Тхи Йен также предложила рассмотреть и четко определить роли и обязанности консалтинговых организаций по оценке земли при участии в Совете по оценке. В действительности, существуют проекты, которые участвуют в торгах почти 20 раз, но ни одно консалтинговое подразделение не участвует в них.

Поскольку, по сути, для одного и того же земельного участка каждый метод и консалтинговое агентство назначали разную цену. Поэтому г-жа Йен предложила правительству разработать подробные правила и инструкции по внедрению, чтобы избежать правовых рисков для органов, занимающихся оценкой, определением стоимости земли и утверждением цен на землю.

Согласно программе, проект Закона о земле (с поправками) будет вынесен на голосование и принят Национальной ассамблеей 29 ноября, однако в ходе сегодняшнего обсуждения многие делегаты высказались за то, чтобы учесть время принятия этого закона.

Господин Минь

Ссылка на источник