Устранение институциональных препятствий, разблокирование ресурсов. Финальный эпизод: сокращение процедурных ограничений и затрат в сфере недвижимости.

Компании, занимающиеся недвижимостью, продолжают жаловаться на трудности, поскольку этот сектор по-прежнему сталкивается с бесчисленными процедурами и печатями, а многие этапы вообще заблокированы.

Инвесторы рассматривают проект в Донгнай — Фото: QUANG DINH

Закон о земле 2024 года устранил многие недостатки предыдущих версий, но процесс его реализации все еще имеет много проблем и не подходит для двухуровневой модели местного самоуправления.

Сколько дней дается на ответ?

В беседе с Tuoi Tre г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор EZ Real Estate, отметил, что в настоящее время компании сталкиваются с трудностями при переходе к процессу приобретения и распределения земель. Передача задач по расчистке участков с районного уровня на уровень общин создала множество проблем из-за несоответствия профессиональных навыков местных чиновников требованиям. Напротив, чрезмерная концентрация на провинциальном уровне приведёт к перегрузке и замедлению процесса. Кроме того, этап определения происхождения земли также затягивает процесс расчистки участков.

Г-н Тоан заявил, что если процесс децентрализации не будет сопровождаться своевременным руководством и корректировкой политики, подготовка и утверждение планов компенсаций будут по-прежнему сталкиваться с трудностями. Он предложил сократить срок оценки заявок, который в настоящее время составляет до 60 дней, поскольку «предприятиям часто приходится писать запрос на продление, что увеличивает стоимость обеспечения заявки».

Кроме того, процедура получения разрешения на строительство также является серьёзным препятствием. После того, как проект полностью инвестирован и разработано базовое проектирование, требования по противопожарной безопасности и тушению пожаров становятся наиболее сложными.

В интервью Tuoi Tre генеральный директор компании Le Thanh Company г-н Ле Хыу Нгиа отметил, что ключевым моментом для проектов в сфере недвижимости в целом и проектов социального жилья в частности является длительность юридических процедур. По словам г-на Нгиа, для жилищных проектов процедуры длятся не два года, а пять-семь лет.

Например, в проекте этого предприятия предусмотрена только одна процедура, но мнения подразделений расходятся, что вынуждает предприятие вносить изменения, увеличивая сроки рассмотрения и стоимость внедрения. Не говоря уже о том, что когда возникает проблема, требующая согласования с государственными органами, документы отправляются, но иногда ответа нет целый месяц, что заставляет предприятие «нервничать», ведь время — деньги.

Поэтому г-н Нгиа считает, что для административных процедур необходимо четко прописать, сколько дней требуется для получения результатов, в противном случае необходимо четко прописать, что именно должны делать предприятия, кто несет ответственность и каждый конкретный этап.

«Если вы запрашиваете заключение других ведомств, сколько дней у вас есть на ответ? Если ответа нет, как будет решен вопрос? Нельзя запрашивать заключение, а затем месяцами и годами ждать результата. Если срок истек, а решение не принято, предприятию необходимо направить документ на более высокий уровень для рассмотрения», — предложил г-н Нгиа.

Дилемма оценки земли

Самая сложная проблема для многих предприятий — это оценка земли для определения размера платы за землепользование. В некоторых районах цены очень высокие, что приводит к провалу многих проектов. «Текущие сборы за землепользование по-прежнему представляют собой серьёзную проблему на рынке, поэтому необходим подходящий метод расчёта. Когда цены слишком высоки, страдают не только компании, но и покупатели недвижимости», — сказал г-н Тоан.

По мнению эксперта аналитического отдела компании Yuanta Vietnam, приоритетное внимание следует уделить отмене устаревших нормативных актов для устранения узких мест в разработке проектов. Тот факт, что Министерству природных ресурсов и окружающей среды приходится пересматривать Закон о земле 2024 года всего через год после его вступления в силу, свидетельствует о том, что существующие препятствия тормозят прогресс.

С 1 июля 2025 года во Вьетнаме официально будет действовать двухуровневая модель государственного управления. В связи с этим, по мнению эксперта, правила, регулирующие ежегодные планы землепользования на уровне районов, дублируют друг друга, что приводит к задержкам в реализации проектов и должно быть отменено.

Правительство опубликовало первый проект обновлённого Закона о земле – комплексную «переработку», включающую 68 добавленных или изменённых положений. Эксперты ожидают, что Национальная ассамблея примет его на своей октябрьской сессии, и он вступит в силу с начала 2026 года.

Г-н Нго Куанг Фук, генеральный директор Phu Dong Group, подсчитал, что если проект, рассчитанный на 2 года, займет до 5 лет, финансовые затраты предприятия значительно возрастут, иногда даже вдвое меньше стоимости земли. Г-н Фук привёл пример земельного участка стоимостью 500 млрд донгов. Если проценты за 2 года составят всего 100 млрд донгов, то из-за проблем, препятствующих развитию проекта за 5 лет, проценты могут достичь 250 млрд донгов. «Государству необходимо сократить процедуры, чтобы вместо 2-3 лет на реализацию проекта уходило всего от 6 месяцев до года, что способствует снижению затрат и увеличению предложения», — сказал г-н Фук.

Существуют проекты, в рамках которых необходимо выполнить 177 шагов перед расчисткой участка.

Г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель GP.Invest, однажды отметил, что количество печатей, которые необходимо поставить для каждого проекта в административных процедурах, составляет около 38–40. Есть проекты, где предприятия должны выполнить 177 шагов, длящихся 360 дней, чтобы получить право на диалог перед принудительной очисткой участка.

Делегат Национальной ассамблеи Хоанг Ван Кыонг также отметил, что административные процедуры в сфере недвижимости по-прежнему остаются сложными. Однако он предупредил, что если в них всего 4-5 шагов, но они неясны, это может затруднить процесс принятия решений.

Вместо этого важно учитывать следующие факторы: Сколько времени занимает обработка проекта? Ясны ли процедуры, общедоступны и прозрачны? Соответствуют ли правила действительности? Ясность помогает распределить конкретные обязанности, избегая общих обвинений.

Доктор Кан Ван Люк считает, что бремя расходов является прямой причиной роста цен на жилье. В этом росте расходы на землю и расчистку участка занимают всё большую долю, особенно когда новый прейскурант цен на землю приближается к рыночной цене, что приводит к резкому росту финансовых обязательств предприятий.

Он подчеркнул, что многие проекты застряли не из-за нехватки капитала, а из-за длительных процедур согласования, которые привели к сокращению предложения и росту цен на жильё. Если этот процесс будет реформирован, на рынок вскоре могут выйти тысячи проектов, что будет способствовать увеличению предложения и снижению цен.

Г-н Тран Ван Кхай (заместитель председателя Комитета Национальной ассамблеи по науке, технологиям и окружающей среде):

Сократит многие процедуры, сильно децентрализует

Строящийся проект недвижимости в Хошимине — Фото: QUANG DINH

Административные процедуры в строительном секторе по-прежнему громоздки, сложны и многоуровневы. Некоторые компании отмечают, что «самое сложное сейчас — это не капитал или земля, а инвестиционные процедуры». У них есть деньги и земля, но проект всё ещё «застрял» из-за череды разрешений и экспертиз.

Например, получение разрешения на строительство односемейного дома занимает больше года, поскольку для этого требуется подача множества документов и их рассмотрение во многих инстанциях. В Ханое даже есть проекты недвижимости, где только на завершение процедур для начала строительства уходит несколько лет.

Кроме того, отсутствие единообразия и согласованности между Законом о строительстве и смежными законами вызывает путаницу у инвесторов. В настоящее время среднестатистический строительный проект регулируется примерно 5-7 законами, из-за чего инвесторы «не знают, каким нормативным актам правильно следовать».

Таким образом, предстоящая поправка к Закону о строительстве будет направлена ​​на упрощение и радикальное сокращение процедур в духе «создания, а не контроля». В частности, для проектов, прошедших экспертизу, разрешение на строительство будет освобождено, а для остальных проектов процедура лицензирования будет сокращена до одной, при этом максимальный срок выдачи разрешения составит всего 7 дней.

Наряду с этим, необходимо обеспечить децентрализацию, делегирование полномочий и ответственности в управлении строительством в духе максимальной децентрализации, в сочетании с эффективными механизмами контроля, мониторингом с использованием технологий и данных, механизмами подотчётности и санкциями за нарушения. Исходя из этого, мы будем продвигать и создавать равноправную среду для частного сектора, привлекая социальные ресурсы.

Вернуться к теме

БИНЬ КХАН - НГОК ХИЕН - НГОК АН

Источник: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm