Контроль цен на недвижимость: решение для охлаждения рынка недвижимости

Управляющее агентство планирует принять ряд мер для снижения цен на недвижимость, особенно в элитном сегменте, где распространены спекуляции и инфляция цен.

Департамент строительства города Хошимин только что опубликовал документ, требующий от компаний, занимающихся недвижимостью, строго соблюдать требования законодательства о раскрытии информации о проектах, сделках и правах собственности. В соответствии с Законом о сделках с недвижимостью 2023 года и Указом 94, 96/2024/ND-CP, компании обязаны публиковать информацию о проектах до начала их реализации, сообщать о статусе сделок в письменной форме и в электронном виде, а также нести ответственность за точность данных.

Запрет на обход, разрешение брокерам

В частности, документ строго запрещает инвесторам уполномочивать другие организации или лиц заключать договоры задатка, купли-продажи, передачи, аренды с выкупом жилья или права землепользования в проектах. Продажа или аренда с выкупом будущего жилья разрешена инвесторам только после письменного уведомления государственного органа по управлению о выполнении условий сделки.

До того, как Департамент строительства выпустил этот документ, многие проекты в Хошимине были выставлены на продажу по разрешению. Многие брокерские площадки F2 и F3 получали депозиты от покупателей, в то время как проекты не имели разрешений на строительство и не соответствовали законодательным требованиям. Многие клиенты из северных провинций прилетали в Хошимин, чтобы «внести добровольные депозиты», но на самом деле не подписывали контракт с инвестором.

На недавнем открытии проекта г-жа Лоан (проживающая в районе Тан Хынг в Хошимине) рассказала, что внесла «задаток доброй воли» в размере 50 миллионов донгов через кассу, а затем доплатила ещё 10% от стоимости квартиры, но только через брокерскую компанию, а не через инвестора. «Я думала, что это обычная процедура, но когда я позже спросила, то выяснилось, что я не имею права выставлять квартиру на продажу», — поделилась она.

Директор компании по недвижимости в Хошимине признался, что многие инвесторы долгое время пытались «обойти закон», разрешая брокерским площадкам принимать депозиты от клиентов. Этот «упрощённый» способ маркетинга и коммуникаций позволяет клиентам знать только о торговой площадке, не имея прямого контакта с инвестором.

По словам экономического эксперта доктора Чан Нгуен Дана, ситуация, когда инвесторы «обходят закон» через брокерские площадки для привлечения капитала, существует уже давно. «Многие проекты привлекают до 90–95% стоимости квартиры ещё до подписания договора купли-продажи. Управляющие компании это прекрасно видят, но не контролируют, что искажает рынок, формирует виртуальный спрос и формирует у покупателей FOMO (страх упустить выгоду)», — проанализировал г-н Дэн.

По его словам, такой подход не только завышает цены на недвижимость, но и возлагает риск на покупателя. Ведь в случае инцидента ему вернут только первоначальный взнос или банковские проценты, а инвестор по-прежнему будет владеть капиталом. «Дорогие уроки, извлеченные из некоторых крупных инцидентов на рынке в прошлом, по-прежнему имеют предостерегающий эффект», — подчеркнул он.

В то же время, проект постановления правительства о механизме регулирования цен на недвижимость также привлек общественное внимание. В нём управляющая компания предлагает проводить сделки с недвижимостью через государственную торговую площадку, одновременно ужесточая условия кредитования заёмщиков, приобретающих вторую и третью квартиры. Кроме того, законопроект стимулирует развитие доступного коммерческого жилья, расширяя предложение квартир средней ценовой категории для удовлетворения реальных потребностей в жилом фонде.

Г-н Во Хонг Тханг, заместитель генерального директора по консалтингу в DKRA Consulting, отметил, что, согласно опросу DKRA Group, до 70% клиентов, приобретавших новые проекты ранее, делали это в инвестиционных целях, при этом 50–60% из них уже владели второй квартирой, а более 20% — третьей и более. Однако необходимо также учитывать, поможет ли ужесточение условий кредитования снизить спекулятивный спрос, снизить цены и вернуть рынок к его реальной стоимости.

Он также отметил, что если эта политика будет применяться, банковское кредитование сектора недвижимости будет расти медленно, а ликвидность рынка может снизиться примерно на 30%. «Спекулянтам придётся тщательно всё взвесить, в то время как люди с реальными потребностями получат возможность получить доступ к более подходящим продуктам», — прокомментировал г-н Тханг.

Покупатели узнают о проекте недвижимости в Хошимине. Фото: Тан Тань

Реализуйте синхронные, долгосрочные решения

Г-н Во Хонг Тханг поддерживает политику налога на недвижимость, направленную на ограничение спекуляций, но надеется, что правительство, министерства и ведомства разработают поэтапный план внедрения, включающий дорожную карту, тщательные расчёты и избегая внезапного применения налога. «Если налог будет ужесточен слишком быстро, рынок может отреагировать резко, что негативно скажется на ликвидности и общем росте экономики, поскольку недвижимость — это отрасль, оказывающая большое влияние на другие сферы», — прокомментировал г-н Тханг.

По словам доктора Фам Вьет Туана, директора Института природных ресурсов и экономики окружающей среды города Хошимин, налог на сделки с недвижимостью является эффективным инструментом ограничения спекуляций.

Он предложил применять налог в зависимости от срока владения недвижимостью: если владение длится менее 12 месяцев, налог составит 20% от цены продажи, от 12 до 36 месяцев — 10%, от 36 до 60 месяцев — 5%, а свыше 60 месяцев сохранить текущую ставку в 2%. «Эта налоговая ставка должна применяться и в случаях авторизованной купли-продажи, чтобы избежать юридических лазеек», — сказал г-н Туан.

Он считает, что этот метод налогообложения проще и удобнее в применении, чем принудительное проведение транзакций через онлайн-биржи, что нецелесообразно в текущих условиях. «Налог, основанный на сроке владения, помогает ограничить серфинг, но не искажает рынок. Тем, кто инвестирует в краткосрочной перспективе, придётся платить высокие налоги, в то время как тем, кто владеет долгосрочными активами, будут предоставлены льготы, что справедливо и разумно», — подчеркнул г-н Туан.

Кроме того, г-н Туан предложил создать прейскурант цен на землю, который будет иметь тенденцию к снижению со временем, рассматривая землю как средство производства, а не товар для спекуляций. При надлежащем контроле цен на землю в сочетании с гибким налогообложением сделок рынок вернется к своей реальной стоимости, что создаст возможности для покупки жилья и одновременно будет способствовать стабилизации социальной безопасности.

По словам доктора Чан Нгуен Дана, борьба со спекуляциями должна быть синхронной и долгосрочной, и её невозможно решить в одночасье. Он считает, что, помимо налогообложения, необходимо сочетать кредитные и административные инструменты. «Необходимо установить кредитные рейтинги для заёмщиков, а банки должны участвовать в контроле. Заёмщики, покупающие второе жильё, должны платить более высокие процентные ставки и более низкие коэффициенты кредитования, например, всего 50% для второго дома и 30% для третьего», — предложил он.

Доктор Дэн также подчеркнул, что если клиент просит родственника использовать его имя для уклонения от уплаты налогов, то лицо, использующее его имя, также будет нести ответственность, например, ему будет запрещено брать кредиты или он будет обязан уплатить налог на следующую покупку. «Необходима координация действий между управляющими агентствами, банками и налоговой системой, чтобы обеспечить справедливость и избежать юридических лазеек», — добавил он.

По его словам, для решения этой проблемы требуется 5–10-летняя дорожная карта с координацией действий министерств, ведомств и местных органов власти для стабилизации рынка. «Цены на недвижимость могут снизиться и стабилизироваться только тогда, когда мы синхронизируем налоговую и кредитную политику с законностью проектов. Когда люди с реальными потребностями смогут легко получить доступ к жилью, спекуляция естественным образом снизится», — прокомментировал г-н Дэн.

Рост цен обусловлен не только спекуляциями.

Доктор Чан Нгуен Дан также откровенно отметил, что причиной роста цен на недвижимость являются не только спекуляции, но и затянутые юридические процедуры. «Многие проекты требуют 7-8 лет для завершения процедур, что приводит к увеличению капитальных затрат. Когда затраты растут, предприятия вынуждены повышать цены продажи, чтобы компенсировать это, а конечные покупатели страдают. Поэтому государству необходимо чётко определить обязанности каждого этапа и каждого органа в процессе утверждения проекта, чтобы сократить сроки и снизить затраты», — сказал г-н Дан.

В Дананге отслеживают «инфляцию цен» и спекуляции на рынке земли

13 октября Управление Народного комитета города Дананг объявило, что председатель Народного комитета города только что подписал и опубликовал официальное распоряжение о проверке, рассмотрении, устранении и пресечении случаев манипулирования ценами и спекуляции недвижимостью, а также об усилении управления и использования земли в этом районе.

Соответственно, председатель Народного комитета города Дананг поручил Департаменту сельского хозяйства и окружающей среды руководить и координировать деятельность с Департаментом строительства, Центром развития земельного фонда, Народными комитетами коммун, районов и соответствующими подразделениями для организации инспекций, проверок и обзоров всех конкретных мероприятий по оценке земли, а также разработки и выпуска прейскурантов на землю; компенсаций, поддержки и переселения в случае, если государство изымает землю; и аукционов по продаже прав на землепользование.

В настоящее время в Дананге зафиксировано множество признаков «земельной лихорадки» в пригородах и зонах новых проектов, особенно в местах, где ведется планирование, административная деятельность или реализуются крупные инфраструктурные проекты.

Х.Динь

Источник: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm