Налогообложение права собственности на несколько домов и земель для борьбы со спекуляциями

В официальном донесении 5333/BXD-QLN, направленном в правительственную канцелярию с отчётом о текущей ситуации с ценами на недвижимость, Министерство строительства предложило ввести налог на владение большим количеством домов и земельных участков. Это предложение было сделано в связи с продолжающимся резким ростом цен на жильё и недвижимость в городских районах в 2024 году, особенно в Ханое.

Блок «прижимается к земле и ждет подходящего момента»

Для преодоления ситуации, связанной с ростом цен на жилье и недвижимость, Министерство строительства предложило изучить и предложить усовершенствовать правила проведения аукционов по продаже прав землепользования, обеспечив их соответствие реальным условиям, в сторону увеличения размера задатка, определения начальной цены земельного участка на аукционе, приближенной к реальной стоимости. Одновременно с этим необходимо сократить сроки оплаты выигрышной заявки, ограничив количество участников аукциона в спекулятивных целях.

Министерство строительства также рекомендовало Министерству финансов изучить, предложить и проконсультировать по вопросам налоговой политики в отношении вторых домов и земельных участков или заброшенных и неиспользуемых домов и земельных участков; а также изучить налоговую политику для случаев владения и использования большого количества домов и земельных участков, чтобы ограничить спекуляции, а также куплю-продажу в короткие сроки с целью получения прибыли.

Предложение обложить налогом второй и более домовладений, а также владельцев нескольких домов и земельных участков, не является новой идеей. Ранее, с 2009 по 2018 год, Министерство финансов упоминало об этом при обсуждении проекта закона о налоге на имущество. В августе 2023 года избиратели Хошимина также продолжили предлагать обложить налогом второй дом и повысить налоги на пустующие дома и земли, не приносящие дохода.

Кроме того, при обсуждении Закона о земле (с поправками) Постоянный комитет Национальной ассамблеи также обратился к правительству с просьбой в срочном порядке предложить положения о более высоких налоговых ставках для лиц, использующих большие площади земли, много домов, а также для спекуляций землей.

Недавно Вьетнамская ассоциация брокеров по недвижимости (VARS) также предложила политику налогообложения недвижимости, применимую к двум группам: покупателям второго жилья и более, и владельцам, отказывающимся от проектов. Ставка налога будет постепенно увеличиваться для сделок, в которых продавец владеет недвижимостью в течение короткого периода времени.

VARS сообщает, что в последние годы понятия «заброшенные дома», «заброшенные виллы», «заброшенные городские районы» становятся всё более привычными и популярными. С такой ситуацией можно легко столкнуться где угодно. Это демонстрирует иронический парадокс: с одной стороны, «заброшенные земли и дома», а с другой — люди, которые борются за выживание, работают всю жизнь, но так и не могут купить участок земли или дом.

По оценкам VARS, такая ситуация не только приводит к растрате земельных ресурсов, но и порождает социальную несправедливость, когда большая часть жилья, которое становится все более дефицитным, продолжает «попадать» в руки людей с финансовыми излишками.

Они владеют несколькими, а то и десятками, сотнями объектов недвижимости, но оставляют их заброшенными, «занимая землю и ожидая подходящего момента», что приводит к росту цен на недвижимость и все больше ограничивает доступ людей к жилью.

Ожидается, что предложение о введении налога на использование нескольких объектов недвижимости предотвратит спекуляцию и «завышение» цен на недвижимость с целью получения прибыли. Фото: Хоанг Триеу

Как облагать налогом?

Общественность обеспокоена тем, будет ли это налоговое предложение эффективно реализовано, будет ли оно способствовать предотвращению спекуляций и борьбе с виртуальным ростом цен.

По словам г-на Нгуена Ван Диня, председателя VARS, существующая правовая система не предусматривает санкций для контроля и предотвращения спекуляции землей и накопления земель с целью повышения цен; в то время как неконтролируемая купля-продажа является основной причиной «земельной лихорадки» во многих местах.

Спекулянты скупают землю и оставляют её заброшенной, ожидая роста цен или создавая искусственный дефицит, что является распространённым явлением, с целью «взвинтить цены и получить прибыль». «Исследование налога на недвижимость крайне необходимо для регулирования рынка. Не игнорируйте эту политику только потому, что её сложно реализовать», — сказал г-н Динь.

По мнению VARS, наряду со стимулированием предложения социального жилья в городских районах, государству необходимо иметь регулирующий механизм, позволяющий снизить спекулятивные факторы, помогая рынку недвижимости сбалансироваться в долгосрочной перспективе.

Эффективное и прозрачное налогообложение недвижимости, ориентированное на тех, кто занимается накоплением и спекуляцией, а не на тех, кто приобретает недвижимость для проживания, организации производства и бизнеса, будет способствовать увеличению доходов бюджета и регулированию рынка недвижимости. Это также общая тенденция в мире.

С точки зрения методологии, VARS считает, что налог должен применяться к домам второго типа и выше. Например, в Сингапуре любой сингапурец, покупающий дом, обязан заплатить сбор в размере 20% от стоимости недвижимости для второго дома и 30% для третьего дома... Кроме того, ставка налога может постепенно повышаться для сделок с недвижимостью, когда продавец владеет недвижимостью в течение короткого периода времени.

В Сингапуре при продаже в первый год придется заплатить 6% налога от стоимости недвижимости, при продаже во второй год будет выплачен налог в размере 8%, в третий год — 4%, а после четвертого года налог или сбор не взимаются.

В Корее заброшенные земли или земли, находящиеся под рекультивацией более двух лет, облагаются налогом по ставке 5%, 5 лет — по ставке 8%, 7 лет — по ставке 9%, а более 10 лет — по ставке 10%. В США заброшенные земли облагаются налогом по ставке 3%.

Г-н Нгуен Ван Динь заявил, что такие правила ограничат или устранят мотивацию людей к спекуляциям, сдерживая рост цен на недвижимость, поскольку наряду с процентными расходами и другими альтернативными издержками владение спекулятивной недвижимостью становится более рискованным.

В случае, если у людей все еще останется потребность спекулировать после взимания налога, бюджет будет собирать налоги для финансирования государственных инвестиций, строительства школ, больниц, транспортных работ...

Создание прозрачного рынка недвижимости

Что касается предложения Министерства строительства, то на очередной пресс-конференции по третьему кварталу 2024 года, проведенной Министерством финансов утром 27 сентября, заместитель министра Нгуен Дык Чи заявил, что Министерство финансов полностью согласно с этим предложением Министерства строительства.

Однако, по словам г-на Нгуен Дык Чи, политика должна быть всеобъемлющей и целостной, чтобы рынок недвижимости стал более прозрачным и развивался устойчиво.

Адвокат Нгуен Ван Динь , эксперт по правовым вопросам недвижимости:

Синхронизированное исполнение

Взимание налога с домов и земли является обязательным решением, поскольку это было четко закреплено в Постановлении Центрального исполнительного комитета № 18-NQ/TW от 2022 года о продолжении инноваций и совершенствовании институтов и политики, повышении эффективности и результативности землепользования. В Постановлении четко говорится: «Всеми средствами решить проблему расточительного землепользования, оставления земель под паром, загрязнения и деградации», «Установить более высокие ставки налога для лиц, использующих большие площади земли, многоквартирные дома, спекулирующих землей, медленного землепользования и оставления земель под паром».

Налогообложение домов и земли должно осуществляться синхронно и справедливо среди населенных пунктов, а для обеспечения правильного налогообложения и повышения эффективности налоговой политики необходима база данных.

В настоящее время премьер-министр одобрил проект 06, направленный на разработку приложений для обработки данных о населении, идентификации и электронной аутентификации в целях цифровой трансформации. В новых законах о земле, жилищном строительстве и недвижимости также упоминается создание национальной базы данных о рынке земли, жилья и недвижимости... Эти данные важны для реализации Закона о налоге на недвижимость в будущем после его внесения правительством и одобрения Национальной ассамблеей.

Адвокат Чан Динь Зунг, Коллегия адвокатов Хошимина:

Создание справедливости для налогоплательщиков

Необходимо предложить ввести налог на вторые дома и землю, а также внедрить решения по стабилизации рынка недвижимости. Однако необходим единый план обеспечения справедливости для налогоплательщиков. В частности, необходимо учитывать количественные и качественные аспекты, а также то, как будет рассчитываться площадь земли в центре и за его пределами. Например, владелец второго или третьего дома в центре общей площадью 200 м² стоимостью более 50 миллиардов донгов будет платить другие налоги, чем владелец второго дома такой же площади в другом районе. Разумным подходом является разделение площади, региона, стоимости... для обеспечения адекватности и справедливости.

Ещё один важный момент: налоговая ставка должна быть близка к рыночной и соответствовать финансовым возможностям налогоплательщика. Например, стоимость второго дома составляет 100 миллиардов донгов. При его продаже за 200 миллиардов донгов налоговая ставка должна увеличиться пропорционально стоимости дома. Но если стоимость дома снизится до 90 миллиардов донгов, будет ли налогоплательщик возмещен? Соответствует ли это его финансовым возможностям?

В. Дуань - С. Нхунг записал

Источник: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm