Головная боль при расчете налога на недвижимость

Эксперты утверждают, что для обеспечения справедливости и осуществимости на практике необходимо продолжать использовать два параллельных метода расчета налогов.

В недавнем докладе Национальной ассамблее Министерство финансов предложило новый план налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ) при передаче недвижимости: введение налога в размере 20% на прибыль (цена продажи за вычетом цены покупки и судебных издержек) в дополнение к действующему плану взимания 2% с общей стоимости сделки. Цель — повысить справедливость и прозрачность налогового администрирования, одновременно ограничивая спекуляции и рост цен. Однако многие задаются вопросом, ударит ли эта политика по спекулянтам или непреднамеренно повысит цены на жилье, затронув реальных покупателей.

Налог на борьбу со спекуляциями?

Адвокат Нгуен Фыонг Лиен из юридической фирмы SENLAW считает, что налоговая ставка в 20% близка к международной практике и отражает принцип взимания налога с фактического дохода, способствуя увеличению доходов бюджета и ограничению налоговых потерь. Однако серьёзной проблемой является возможность принудительного исполнения, поскольку в настоящее время во многих сделках с недвижимостью отсутствуют полные данные о ценах покупки, особенно в случае долгосрочных активов, унаследованной недвижимости, подаренной недвижимости или покупки, оформленной вручную. Системы оценки и управления информацией пока не синхронизированы, что затрудняет определение прибыли и повышает вероятность споров.

Варианты применения налога на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью по-прежнему являются предметом споров со многих сторон.

Кроме того, если продавцы не учитывают разумные затраты, такие как проценты, расходы на ремонт, факторы инфляции, они могут повысить цены, чтобы компенсировать налоги, непреднамеренно повышая цены на жилье.

Многие эксперты сходятся во мнении, что налог на прибыль является разумным и справедливым, отражая истинную природу дохода, а не выручку. Однако для его внедрения необходимы подробные рекомендации по вычитаемым расходам, включая проценты, юридические услуги, ремонт и коэффициенты амортизации для недвижимости, находящейся в долгосрочной собственности. Адвокат Лиен подчеркнул, что рынок недвижимости в настоящее время находится в состоянии застоя. Если новый налог будет применяться без синхронизации правовой инфраструктуры и данных, ликвидность может снизиться, а цены на жилье — вырасти, поскольку продавцы включают налоговые расходы в цену продажи. Это затруднит доступ реальных покупателей к жилью.

Предлагаются промежуточные решения, такие как: гибкое применение двух вариантов в зависимости от возможности доказать первоначальную цену сделки; освобождение от уплаты или применение льготных налогов на социальное и бюджетное жильё; и постепенный переход от аккордного налога к налогу на прибыль в соответствии с конкретной дорожной картой. Однако главная проблема заключается в том, как заставить людей честно декларировать расходы, одновременно предотвращая ложные декларации с целью снижения налоговых обязательств без эффективных инструментов проверки и полной правовой базы.

Рассмотрим два варианта

Г-жа Нгок Май (район Бинь Тан, Хошимин), владеющая большим количеством объектов недвижимости, отметила, что, учитывая стабильное финансовое положение и необходимость инвестировать в аренду, она выбрала вариант налога в размере 2%, поскольку он быстрый и не требует подробного декларирования. В то же время, г-н Буй Тхань Лонг (район 7, Хошимин), инвестор в недвижимость, выбрал вариант налога в размере 20%, поскольку он позволяет рассчитать реальную прибыль и убытки.

Г-н Чан Кхань Куанг, директор компании Viet An Hoa Real Estate, отметил, что текущая ставка налога в размере 2% довольно «единообразна». Когда рынок оживлён, продавцы получают большую прибыль и не возражают, но когда рынок падает, продавцам всё равно приходится платить налог в размере 2%, что крайне неразумно. Особенно в случае с дорогостоящей недвижимостью ущерб ещё более очевиден. Он привёл пример: человек, купивший недвижимость за 100 миллиардов донгов, но через год продавший всего за 105 миллиардов донгов, которых хватило только на погашение долга или оборот капитала, всё равно должен заплатить налог в размере 2% (2,1 миллиарда донгов), не говоря уже о процентах, нотариальных сборах, брокерских услугах... что приводит к убыткам. Если налог на прибыль составляет 20%, то в этом случае продавцу практически не нужно платить налог. По словам г-на Куанга, предоставление людям возможности выбора между двумя вариантами разумно и гибко, в зависимости от каждого конкретного случая.

Г-н Нгуен Тан Фонг, директор Центра юридического консультирования (Вьетнамская ассоциация электронной коммерции), согласен с направлением налогообложения, основанным на прибыли, для отражения фактического дохода. Однако для обеспечения осуществимости и справедливости необходимо параллельно поддерживать два варианта. Вариант в размере 20% следует применять, когда у людей есть полный пакет документов, подтверждающих расходы; вариант в размере 2% применяется, когда невозможно определить себестоимость. Это помогает снизить риски при сделках, связанных с долгосрочными активами, подарками, наследствами и т. д. «Налог — это не только обязанность, но и признак справедливости. Для эффективности этой политики необходимы конкретные, единые рекомендации по всей стране, чтобы избежать ситуации, когда в каждом регионе налог применяется по-разному, создавая трудности для людей», — подчеркнул г-н Фонг.

Магистр права Нгуен Фыонг Лиен также отметил, что предложение о введении 20%-ного налога в принципе целесообразно. Однако его необходимо тщательно рассмотреть в контексте отсутствия единообразия и прозрачности в системе данных о ценах и себестоимости. Для эффективного внедрения закона государству необходимо в ближайшее время разработать четкую правовую базу и завершить формирование базы данных.

Доктор Чан Куанг Танг, директор Института экономики и менеджмента города Хошимин: Прогрессивное налогообложение или налог по площади

Применение второго налога на недвижимость с этими двумя вариантами может создать множество последствий для рынка, в том числе: Если налоговая ставка слишком высока, второй владелец недвижимости может снизить стимул к инвестированию, особенно в сектор аренды или долгосрочных инвестиций. Инвесторы могут переключиться на другие активы, такие как золото, акции, вместо недвижимости. Если налог взимается с трансфертной цены (2%), это может привести к росту цен на жилье, поскольку продавцы будут корректировать цену продажи, чтобы компенсировать налог. Если налог основан на прибыли (20%), цены на жилье могут не быть напрямую затронуты, но инвесторы могут более тщательно рассчитывать перед покупкой и продажей. Владельцы могут владеть недвижимостью дольше, чтобы избежать налога, вместо того, чтобы покупать и продавать постоянно. Существует вероятность уклонения от уплаты налогов, например, торговля через посредников или корректировка прибыли для уменьшения суммы подлежащего уплате налога.

По моему мнению, существует ряд других вариантов налогообложения, которые можно рассмотреть для обеспечения справедливости и содействия устойчивому развитию рынка недвижимости, например: прогрессивный налог, взимаемый с количества объектов недвижимости, находящихся в собственности; налог, взимаемый с площади или стоимости имущества; налог на краткосрочные операции с недвижимостью; налог, взимаемый с выгод, получаемых от инфраструктуры.

Источник: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm