Головная боль при расчете налога на недвижимость

В недавнем отчете Национальной ассамблее Министерство финансов предложило новый план по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) при передаче недвижимости: налог в размере 20% на прибыль (цена продажи за вычетом цены покупки и судебных издержек) в дополнение к текущему плану сбора 2% на общую цену передачи. Цель состоит в том, чтобы повысить справедливость и прозрачность в налоговом управлении, одновременно ограничивая спекуляции и рост цен. Однако многие задаются вопросом, ударит ли эта политика по спекулянтам или непреднамеренно увеличит цены на жилье, затронув реальных покупателей.

Антиспекуляционный налог?

Магистр - юрист Нгуен Фуонг Лиен, юридическая фирма SENLAW, считает, что налоговый план в размере 20% близок к международной практике и отражает принцип взимания с фактического дохода, помогая увеличить поступления в бюджет и ограничить налоговые потери. Однако большой проблемой является способность принудительного исполнения, поскольку во многих сделках с недвижимостью в настоящее время отсутствуют полные данные о ценах покупки, особенно для долгосрочных активов, унаследованной недвижимости, подаренной недвижимости или рукописных покупок. Системы оценки и управления информацией еще не синхронизированы, что затрудняет определение прибыли и облегчает споры.

Головная боль при расчете налога на недвижимость - Фото 1.

Варианты налогообложения подоходным налогом с физических лиц при сделках с недвижимостью по-прежнему вызывают споры со многих сторон.

Кроме того, если продавцы не учитывают разумные затраты, такие как проценты, расходы на ремонт, факторы инфляции, они могут повысить цены, чтобы компенсировать налоги, непреднамеренно повышая цены на жилье.

Многие эксперты сходятся во мнении, что налог на прибыль является разумным и справедливым, отражая истинную природу дохода, а не выручки. Однако для его внедрения необходимо подробное руководство по вычитаемым расходам, включая проценты, судебные издержки, ремонт и коэффициенты амортизации для долгосрочно принадлежащей недвижимости. Мастер-юрист Лиен подчеркнул, что рынок недвижимости в настоящее время вялый. Если новый налог будет применяться без синхронизации правовой инфраструктуры и данных, ликвидность может снизиться, а цены на жилье могут вырасти, поскольку продавцы включают налоговые издержки в цену продажи. Это затруднит доступ реальных покупателей к жилью.

Предлагаются некоторые промежуточные решения, такие как: гибкое применение двух вариантов в зависимости от возможности доказать первоначальную цену сделки; освобождение или применение льготных налогов на социальное жилье и дешевое жилье; и постепенный переход от паушального налога к налогу на прибыль в соответствии с определенной дорожной картой. Однако большой проблемой является то, как заставить людей честно декларировать расходы, одновременно предотвращая ситуацию ложного декларирования для сокращения налоговых обязательств без эффективных инструментов проверки и полной правовой базы.

Рассмотрим два варианта

Г-жа Нгок Май (округ Бинь Тан, Хошимин), владеющая множеством объектов недвижимости, сказала, что при стабильных финансах и необходимости инвестировать в лизинг она выбрала вариант налога в 2%, потому что это быстро и не требует подробной декларации. Между тем, как инвестор в недвижимость, г-н Буй Тхань Лонг (округ 7, Хошимин) выбрал вариант налога в 20%, потому что он мог рассчитать фактическую прибыль и убытки.

Г-н Тран Кхань Куанг, директор компании Viet An Hoa Real Estate Company, прокомментировал, что текущая ставка налога в 2% является несколько «единообразной». Когда рынок оживлен, продавцы получают большую прибыль, они не возражают, но когда рынок падает, продавцам все равно приходится платить налог в 2%, что очень неразумно. Особенно в случае с недвижимостью большой стоимости ущерб еще более очевиден. Он привел пример: человек, который покупает недвижимость за 100 миллиардов донгов, но через год продает только за 105 миллиардов донгов, как раз достаточно, чтобы выплатить долг или обернуть капитал, все равно должен заплатить налог в 2% (2,1 миллиарда донгов), не говоря уже о процентах, нотариальных сборах, брокерских сборах... что приводит к убыткам. Если налог в 20% применяется к прибыли, в этом случае продавцу почти не нужно платить налог. По словам г-на Куанга, предоставление людям возможности выбирать между двумя вариантами является разумным и гибким, в зависимости от каждого конкретного случая.

Г-н Нгуен Тан Фонг, директор Юридического консультационного центра (Вьетнамская ассоциация электронной коммерции), согласен с направлением налогообложения на основе прибыли для отражения фактического дохода. Однако, чтобы это было осуществимо и справедливо, необходимо поддерживать два варианта параллельно. Вариант 20% следует применять, когда у людей есть полные документы, подтверждающие расходы; вариант 2% применяется, когда себестоимость не может быть определена. Это помогает ограничить риски для сделок, связанных с долгосрочными активами, подарками, наследствами и т. д. «Налог — это не только обязанность, но и признак справедливости. Чтобы политика была эффективной, должны быть конкретные, единые указания по всей стране, избегая ситуации, когда каждая местность применяет его по-разному, создавая трудности для людей», — подчеркнул г-н Фонг.

Магистр - юрист Нгуен Фыонг Лиен также сказал, что предложение о введении налога в размере 20% в принципе уместно. Однако его необходимо тщательно рассмотреть в контексте отсутствия единообразия и прозрачности в системе данных о ценах и расходах. Государству необходимо в ближайшее время выпустить четкую правовую базу и завершить базу данных для эффективной реализации.

Доктор ТРАН КУАНГ ТАНГ, директор Института экономики и управления города Хошимин: Прогрессивное налогообложение или налог по площади

Применение второго налога на недвижимость с этими двумя вариантами может создать множество последствий для рынка, в том числе: Если налоговая ставка слишком высока, второй владелец недвижимости может снизить стимул к инвестированию, особенно в секторе аренды или долгосрочных инвестиций. Инвесторы могут переключиться на другие активы, такие как золото, акции вместо недвижимости. Если налог взимается с трансфертной цены (2%), это может привести к росту цен на жилье, поскольку продавцы будут корректировать цену продажи, чтобы компенсировать налог. Если налог основан на прибыли (20%), цены на жилье могут не быть напрямую затронуты, но инвесторы могут более тщательно рассчитывать перед покупкой и продажей. Владельцы могут удерживать недвижимость дольше, чтобы избежать налога, вместо того чтобы покупать и продавать непрерывно. Существует вероятность уклонения от уплаты налогов, например, торговля через посредников или корректировка прибыли для уменьшения суммы подлежащего уплате налога.

По моему мнению, существует ряд других вариантов налогообложения, которые можно рассмотреть для обеспечения справедливости и содействия устойчивому развитию рынка недвижимости, например: прогрессивный налог, основанный на количестве объектов недвижимости, находящихся в собственности; налог, основанный на площади или стоимости имущества; налог на краткосрочные сделки с недвижимостью; налог, основанный на выгодах, получаемых от инфраструктуры.

Источник: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm