Головная боль, связанная с расчетом налога на имущество.

Эксперты считают, что для обеспечения справедливости и практической осуществимости оба метода расчета налогов следует использовать параллельно.

В недавнем докладе Национальному собранию Министерство финансов предложило новую схему подоходного налога с физических лиц (ПНД) для сделок с недвижимостью: 20% налог на прибыль (цена продажи за вычетом цены покупки и законных расходов) в дополнение к существующему 2% налогу на общую сумму сделки. Цель состоит в повышении справедливости и прозрачности в управлении налогами, а также в пресечении спекуляций и манипулирования ценами. Однако многие обеспокоены тем, будет ли эта политика эффективно направлена ​​против спекулянтов или же непреднамеренно приведет к росту цен на жилье, негативно влияя на реальных покупателей.

Следует ли вводить налоги против спекуляций?

По словам г-жи Нгуен Фуонг Лиен, юриста юридической фирмы SENLAW, 20-процентная налоговая ставка близка к международной практике и точно отражает принцип налогообложения фактического дохода, способствуя увеличению бюджетных поступлений и ограничению уклонения от уплаты налогов. Однако серьезной проблемой является практическая реализация, поскольку во многих сделках с недвижимостью в настоящее время отсутствуют полные данные о ценах покупки, особенно в отношении объектов, приобретенных и проданных давно, унаследованных или подаренных, а также объектов, приобретенных по неформальным соглашениям. Системы оценки и управления информацией пока не синхронизированы, что затрудняет определение прибыли и легко приводит к спорам.

Варианты налогообложения личного дохода от сделок с недвижимостью остаются предметом споров со многих сторон.

Кроме того, если разумные затраты, такие как проценты по кредиту, расходы на ремонт и инфляция, не учитываются в полной мере, продавцы могут завышать цены, чтобы компенсировать налоги, что непреднамеренно приводит к росту цен на жилье.

Многие эксперты сходятся во мнении, что налог на прибыль является разумным и справедливым, точно отражающим природу дохода, а не выручки. Однако для его внедрения необходимы подробные указания по вычитаемым расходам, включая процентные платежи, юридические издержки, ремонт и инфляцию для долгосрочного владения недвижимостью. Юрист Лиен подчеркнул, что рынок недвижимости в настоящее время находится в состоянии застоя. Если новый налог будет введен без согласованной правовой инфраструктуры и данных, ликвидность может снизиться, а цены на жилье могут быть завышены, поскольку продавцы будут включать налоговые издержки в продажную цену. Это еще больше затруднит доступ к жилью для реальных покупателей.

Предлагается несколько промежуточных решений, таких как: гибкое применение двух вариантов в зависимости от возможности доказать первоначальную стоимость сделки; освобождение от налогов или применение льготных налогов для социального и доступного жилья; и постепенный переход от единовременного налога к налогу, основанному на прибыли, в соответствии со специальным планом. Однако главная проблема заключается в том, как заставить людей честно декларировать свои расходы, предотвращая при этом мошеннические декларации с целью снижения налоговых обязательств без эффективных инструментов проверки и всеобъемлющей правовой базы.

Рассмотрите два варианта.

Г-жа Нгок Май (район Биньтан, Хошимин), владеющая несколькими объектами недвижимости, заявила, что, имея стабильное финансовое положение и потребность в инвестициях в арендную недвижимость, она выбрала вариант с 2% налогом, поскольку это быстро и не требует подробного декларирования. Между тем, инвестор в недвижимость, г-н Буй Тхань Лонг (район 7, Хошимин), выбрал вариант с 20% налогом, поскольку может рассчитать фактическую прибыль и убытки.

Г-н Тран Кхань Куанг, директор компании Viet An Hoa Real Estate, отметил, что нынешняя ставка налога в 2% является в некоторой степени «единообразной». Он утверждал, что, хотя возражений нет, когда рынок находится на подъеме и продавцы получают значительную прибыль, 2% налог все равно взимается, когда рынок падает, что крайне неразумно. Это особенно актуально для дорогостоящей недвижимости, где убытки еще более очевидны. Он привел пример: кто-то покупает недвижимость стоимостью 100 миллиардов донгов, но продает ее только за 105 миллиардов донгов через год — как раз достаточно, чтобы погасить долг или вернуть капитал, — и все равно должен заплатить 2% налога (2,1 миллиарда донгов), не говоря уже о процентах, нотариальных сборах, брокерских комиссиях и т. д., что приводит к убыткам. Если бы к прибыли применялся налог в 20%, в этом случае продавцу практически не пришлось бы платить никаких налогов. По мнению г-на Куанга, предоставление людям права выбора между двумя вариантами является разумным и гибким решением, зависящим от конкретного случая.

Г-н Нгуен Тан Фонг, директор Центра юридического консультирования (Вьетнамская ассоциация электронной коммерции), согласен с направлением налогообложения на основе прибыли, отражающей фактический доход. Однако для обеспечения целесообразности и справедливости следует одновременно применять оба варианта. Вариант с 20% следует применять, когда у людей есть полный пакет документов, подтверждающих расходы; вариант с 2% следует применять, когда невозможно определить себестоимость. Это помогает ограничить риски при операциях с долгосрочными активами, подарками, наследством и т. д. «Налогообложение — это не только обязанность, но и признак справедливости. Для того чтобы политика была эффективной, необходимы конкретные и единые указания по всей стране, чтобы избежать ситуации, когда в каждом регионе применяется по-разному, что создает трудности для людей», — подчеркнул г-н Фонг.

Юрист Нгуен Фуонг Лиен также считает, что предложение о введении 20% налога в принципе является целесообразным. Однако необходимо тщательно все обдумать, учитывая отсутствие синхронизации и прозрачности в системе данных о ценах и затратах. Государству необходимо оперативно разработать четкую правовую основу и завершить создание базы данных для эффективного внедрения.

Д-р Чан Куанг Тханг, директор Института экономики и менеджмента, Хошимин: Прогрессивное налогообложение или налогообложение по территориальному признаку.

Введение второго налога на недвижимость в рамках этих двух вариантов может иметь ряд последствий для рынка, в том числе: Если ставка налога слишком высока, владельцы второй недвижимости могут быть менее мотивированы к инвестициям, особенно в арендную или долгосрочную недвижимость. Инвесторы могут переключиться на другие активы, такие как золото или акции, вместо недвижимости. Если налог взимается с цены передачи (2%), это может привести к росту цен на жилье, поскольку продавцы будут корректировать свои цены продажи, чтобы компенсировать налог. Если налог основан на прибыли (20%), цены на жилье могут не измениться напрямую, но инвесторы могут быть более осторожны при покупке или продаже. Владельцы могут дольше удерживать недвижимость, чтобы избежать налога, вместо того, чтобы часто покупать и продавать. Существует вероятность уклонения от уплаты налогов, например, сделки через посреднические компании или корректировка прибыли для уменьшения суммы подлежащего уплате налога.

На мой взгляд, для обеспечения справедливости и содействия устойчивому развитию рынка недвижимости можно рассмотреть несколько других вариантов налогообложения, таких как: прогрессивное налогообложение в зависимости от количества принадлежащих объектов недвижимости; налогообложение в зависимости от площади или стоимости недвижимости; налогообложение краткосрочных сделок с недвижимостью; и налогообложение в зависимости от выгод, получаемых от развития инфраструктуры.

Источник: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm