Предложение об ужесточении условий кредитования при покупке второго жилья: необходимы прозрачные данные и соответствующая дорожная карта

(CLO) Предложение ограничить кредиты на покупку второго жилья для борьбы со спекуляциями считается разумным, но должно подкрепляться прозрачными данными и последовательной политикой для обеспечения эффективности.

Недавно Министерство строительства предложило новый лимит на кредиты, выдаваемые при покупке второго и последующих домов, чтобы контролировать спекуляции на рынке недвижимости и снизить цены на жильё. В частности, покупатели второго жилья могут взять кредит в размере не более 50% от стоимости договора, а для третьего жилья и далее лимит не может превышать 30%.

На семинаре «Расшифровка потоков капитала в сфере недвижимости и возможностей для покупателей недвижимости», организованном газетой Lao Dong, адвокат Ханойской коллегии адвокатов, эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости Фам Тхань Туан дал комментарии по данному предложению.

Предложение ограничить кредиты на покупку второго жилья для предотвращения спекуляций считается обоснованным. (Иллюстрация фото/CP)

Что вы думаете с юридической точки зрения о предложении ограничить кредитование покупателей второго жилья и более?

- В целом предложение об ограничении выдачи кредитов владельцам нескольких объектов недвижимости, включая вторые дома, теоретически может сильно ударить по владельцам нескольких объектов недвижимости.

Потому что обычно покупателям жилья, особенно инвесторам, приходится использовать финансовое кредитное плечо и иметь комбинацию из трех сторон, таких как инвестор, банк и покупатель жилья.

Применение кредитных лимитов для вторичного жилья и не только, предложенное Министерством строительства, повлияет на капитальные ресурсы банков для инвесторов. Прежде всего, это предложение повлияет на количество транзакций между инвесторами и покупателями жилья.

Тем не менее, это предложение в принципе разумно и рассматривается как мера, которую необходимо применять в рамках соответствующей дорожной карты и при соответствующих обстоятельствах. С учётом рыночных реалий, эффективное применение этой политики требует соблюдения двух условий: необходимых и достаточных.

Необходимым условием является наличие базы данных о рынке недвижимости. Данные должны быть действительно чистыми, актуальными, полными и постоянно обновляемыми.

Поскольку, не имея полных данных о рынке недвижимости, о количестве домов, принадлежащих каждому человеку, нет оснований определить, сколько объектов недвижимости принадлежит человеку. Это считается обязательным условием.

Достаточным условием для применения является последовательность нашей политики. Помимо кредитной политики, мы должны применять новые меры в отношении процентных ставок и антиспекулятивных налогов. Самое главное — улучшить предложение.

Я считаю, что вышеприведённое предложение в целом разумно, но его применение требует определённых условий, касающихся данных и обеспечения синхронизации. Только в этом случае вышеприведённая политика будет и целевой, и точной.

Имеет ли это предложение четкую правовую основу, и если оно будет реализовано, какие нормативные акты необходимо будет добавить, чтобы избежать конфликтов с другими законами, такими как Закон о жилье, Закон о земле или Закон о кредитных организациях, сэр?

Как уже упоминалось, есть два фактора, из которых наиболее важным является синхронизация политики, что означает устранение правовых трудностей и препятствий для проектов.

Потому что самое главное — создать источник предложения, чтобы обеспечить факторы спроса и предложения. Мы успешно справились с этой задачей в прошлом, что наглядно продемонстрировано количеством проектов, решённых и внедрённых на рынке.

Например, проблема реализации жилищных проектов без земельных участков только в Ханое была решена в отношении 298 проектов коммерческого жилья общей площадью около 1500 гектаров. Такое решение требует внесения поправок во многие законодательные акты.

Во-вторых, о кредитной политике. Кредитная политика включает в себя множество правовых факторов, не только закон о кредитных организациях и другие соответствующие законы. Это требует управления денежно-кредитной, налогово-бюджетной и финансовой политикой.

Кроме того, я предлагаю ввести прогрессивный налог для владельцев нескольких объектов недвижимости.

Однако основой решения этой проблемы является фактор данных. Без достаточного количества данных невозможно эффективно реализовать все политические механизмы. Каждый политический механизм должен основываться на полных и прозрачных данных.

Основой решения этой проблемы является фактор данных. (Фото: VNP)

Если эта политика будет применяться, какие, по вашему мнению, будут наибольшие трудности в процессе ее реализации, сэр?

- Это также вызывает обеспокоенность во многих странах, не только во Вьетнаме, но и в других странах, при применении налоговой или кредитной политики, основанной на объеме недвижимости, которой владеет или управляет каждое лицо.

Фактически, здесь необходимо оценить два важнейших фактора. Во-первых, необходимо чётко различать спекулятивное поведение и реальное владение жильём.

Это очень сложная задача, поскольку, например, спекулянт может попросить своих родителей, братьев, сестёр или родственников зарегистрировать недвижимость на своё имя, чтобы избежать страховки. Если полис будет основан только на количестве недвижимости, он не сможет достичь цели.

Например, в этом случае будут четко установлены спекулянты, которые просят своих родителей, братьев, сестер или родственников стать их владельцами этой недвижимости.

Вышеуказанная политика, основанная на количестве объектов недвижимости, является необходимым условием, но недостаточным. Для определения правильной цели необходимо применять другие инструменты и меры, такие как применение прогрессивного налога.

Во-вторых, база данных недвижимости в настоящее время находится в процессе завершения и синхронизации. Ресурсный сектор управляет данными о земле, строительный сектор — о жилищном секторе, налоговый сектор — о налогах, нотариус — о нотариальных услугах, а банк — о кредитах.

Однако консолидация, совместное использование и синхронизация этих данных для формирования единой базы данных всё ещё находятся в процессе завершения. Поэтому при выдаче кредитов коммерческие банки не располагают полной базой данных, позволяющей определить количество объектов недвижимости, принадлежащих заёмщику.

Фактически, банки также признали, что не могут точно определить количество объектов недвижимости, находящихся в собственности или управлении физического лица. Поэтому оценка кредита на основе количества объектов недвижимости представляет собой серьёзную проблему. Это необходимый инструмент, но необходимо учитывать время и план действий для подачи заявки.

Что касается критериев различия между реальными покупателями жилья и спекулянтами, развитые страны часто опираются на денежный поток и источники денег для управления ими очень жестко.

Используя данные о счетах за электричество и воду, оплативших расходы и т. д., можно определить фактического владельца недвижимости. Однако в нынешних условиях во Вьетнаме применение этих критериев по-прежнему затруднено из-за ограниченности соответствующих данных.

Таким образом, хотя мы и стремимся к таким же стандартам, как в странах ОЭСР, в текущий период нам необходимо иметь дорожную карту для постепенного завершения базы данных, чтобы налоговая и кредитная политика, основанная на владении недвижимостью, могла быть по-настоящему эффективной.

Спасибо!

Source: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html