Министерство природных ресурсов и окружающей среды запрашивает отзывы по проекту Указа о ценах на землю, в котором определены процедуры и содержание определения цен на землю с использованием четырех методов: сравнительного, доходного, избыточного и коэффициента корректировки цен на землю, в связи с реализацией измененного Закона о земле от 2024 года, вступающего в силу с 1 января 2025 года.
Соответственно, исходя из оцениваемого назначения землепользования, характеристик оцениваемого земельного участка или территории, собранной информации и условий применения методов оценки земли, предусмотренных в пункте 6 статьи 158 Закона о земле, привлеченная для проведения оценки земли консалтинговая организация, занимающаяся оценкой земли, несет ответственность за анализ и выбор подходящего метода оценки земли и его предложение в пояснительном отчете о построении плана ценообразования на землю в качестве основы для представления агентством по природным ресурсам и окружающей среде в Совет по оценке земли того же уровня для принятия решения.
Информация о ценах на землю, ценах аренды земли и ценах аренды помещений, используемая для применения сравнительного метода, метода избытка и для построения коэффициентов корректировки цен на землю, представляет собой информацию, собранную из национальной базы данных по земле и национальной базы данных цен за период, не превышающий 24 месяцев до даты оценки земли.
Информация также может быть получена из следующих источников: аукционная цена прав пользования землей в случаях, когда победивший участник торгов выполнил свои финансовые обязательства в соответствии с решением об утверждении результатов аукциона, принятым организационным подразделением, проводившим аукцион по продаже прав пользования землей; цена земли, указанная в договоре передачи прав пользования землей, нотариально заверенном и сертифицированном в Земельном реестре; цена земли, использованная для взыскания финансовых обязательств по делам о передаче прав пользования землей, полученная от налоговых органов; цена аренды земли, цена аренды помещений, указанная в договорах аренды земли, цены аренды помещений или полученные от налоговых органов; цены успешной передачи земли, аренды земли и аренды помещений на рынке, полученные с бирж недвижимости с подтверждением и печатью биржи недвижимости; рыночная цена передачи земли, полученная путем прямых бесед с передающим или принимающим лицом.
Информация о затратах и доходах от использования несельскохозяйственных земель для целей применения доходного метода была собрана из следующих источников:
Стоимость получения дохода от землепользования, как указано в пункте b настоящего положения, определяется на основе норм и удельных цен, установленных компетентными государственными органами; в случаях, когда нормы или удельные цены, установленные компетентными государственными органами, отсутствуют, она определяется на основе информации и данных о средних фактических рыночных ценах как минимум 3 земельных участков, наиболее близких к оцениваемому участку или территории, при условии, что они не ограничены административными границами коммун, районов или областных административных единиц.
Доход от производственной и хозяйственной деятельности, отраженный в финансовой отчетности, или цены аренды земли и помещений, собранные в соответствии с документом «Цены аренды земли и помещений, отраженные в договорах аренды земли или полученные от налоговых органов; цены передачи земли, цены аренды земли и помещений, успешно полученные на рынке, собранные на биржах недвижимости с подтверждением и печатью биржи недвижимости» за период в 3 последовательных года, непосредственно предшествующих окончанию последнего квартала, с данными до даты оценки.
Если данные о доходах от оцениваемого земельного участка неполны за каждый год и неточно отражают фактический доход от использования земли, следует собрать информацию о ценах аренды земли и арендной плате за помещения как минимум для трех земельных участков для сравнения.
Информация о затратах и доходах от использования сельскохозяйственных земель для целей применения доходного метода собирается из статистических органов, налоговых органов и органов сельского хозяйства и развития сельских районов; в случаях, когда статистические данные недоступны или данные налоговых органов или органов сельского хозяйства и развития сельских районов отсутствуют, собирается информация о фактических рыночных ценах как минимум 3 земельных участков, наиболее близких к оцениваемому участку или территории, как указано в пункте «Наиболее близкие к оцениваемому участку или территории и не ограниченные административными границами коммун, районов или административных единиц провинциального уровня», а именно:
За период в три последовательных года до конца последнего квартала, по которому имеются данные до даты оценки, должны быть обследованы земли, используемые для выращивания однолетних культур, аквакультуры, производства соли и другие сельскохозяйственные угодья; за период как минимум трех последовательных урожаев до даты оценки должны быть обследованы земли, используемые для выращивания многолетних культур; и за один цикл эксплуатации до даты оценки — земли, используемые для лесных насаждений и промышленных культур, как это предусмотрено специальными законами.
При применении сравнительных методов метод избытка должен отдавать приоритет выбору сопоставимых земельных участков в следующем порядке: сходство в местоположении, состоянии инфраструктуры, площади, размере, форме, коэффициенте землепользования, плотности застройки, высоте зданий и других факторах, влияющих на цены на землю, по сравнению с оцениваемым земельным участком; время передачи или аукциона прав пользования землей, наиболее близкое к моменту оценки; наименьшее расстояние до оцениваемого земельного участка или территории, не ограниченное административными границами коммун, районов или административных единиц провинциального уровня.
Организации, занимающиеся консультированием по оценке земельных участков, при сборе информации для применения методов оценки земли должны быть честными, объективными и нести юридическую ответственность за точность данных обследования.
Подразделение, организующее аукцион по продаже прав пользования землей, земельный регистрационный орган, налоговая служба, статистическое агентство и агентство сельского хозяйства и развития сельских районов несут ответственность за предоставление информации для проведения оценки земли в письменной или электронной форме не позднее чем через 5 рабочих дней с даты письменного запроса от организации, занимающейся оценкой земли. Организация, занимающаяся оценкой земли, несет ответственность за хранение, управление и использование собранной информации и данных в соответствии с законом.
В недавно опубликованном проекте предложения указано, что Департамент природных ресурсов и окружающей среды отвечает за размещение проекта прейскуранта цен на землю на веб-сайте Народного комитета провинции и Департамента природных ресурсов и окружающей среды на 30 дней для сбора мнений от соответствующих ведомств, организаций и частных лиц. Затем Народный комитет провинции представит прейскурант цен на землю на утверждение Народному совету провинции.
Провинциальный народный совет поручает провинциальному народному комитету завершить подготовку прейскуранта цен на землю для публикации; публично объявлять прейскурант цен на землю 1 января каждого года и обновлять его в Национальной базе данных земельных участков.
Исходя из требований местного самоуправления к управлению ценами на землю, Народный комитет провинции должен представить на утверждение Народному совету провинции решение о корректировке, изменении или дополнении земельного прейскуранта на год в следующих случаях: при строительстве новых дорог и улиц, не включенных в действующий земельный прейскурант; при завершении и вводе в эксплуатацию проектов землепользования, но в земельном прейскуранте отсутствуют цены на землю; и в случаях, когда применяется земельный прейскурант, предусмотренный пунктом 3 статьи 111 и пунктом 1 статьи 160 Закона о земле, но в нем отсутствуют цены на землю.
Это включает в себя корректировку, изменение и дополнение цен на один тип земли, несколько типов земли или все типы земли в таблице цен на землю. Министерство природных ресурсов и окружающей среды предлагает, чтобы таблица цен на землю могла корректироваться или дополняться для одного типа земли, нескольких типов земли или всех типов земли; для одной ценовой зоны, нескольких ценовых зон или всех ценовых зон.
Тю Минь
Источник
Комментарий (0)