Компании, занимающиеся недвижимостью, переживают нехватку наличности и капитала

Ограниченный доступ к капиталу для предприятий, банки сталкиваются с трудностями

В недавнем обсуждении г-н Ле Хонг Кханг, директор по анализу и кредитным рейтингам FiinRatings, отметил, что в первой половине прошлого года деловая конъюнктура предприятий сферы недвижимости оставалась в целом невысокой по сравнению со средним показателем за последние 5 лет. Ситуация улучшилась, но незначительно.

В этом рейтинговом подразделении говорится, что приведенные выше оценки основаны на данных, касающихся задолженности, прибыльности и качества прибыли предприятий сферы недвижимости только на средних уровнях.

За исключением нескольких крупных предприятий с чистым земельным фондом и чётким юридическим статусом, которые могут продемонстрировать положительные бизнес-результаты в этом году, большинство средних предприятий в сфере недвижимости занимают выжидательную позицию. Кроме того, многие предприятия в сфере недвижимости в настоящее время сталкиваются с двумя серьёзными проблемами. Первая проблема заключается в том, что доступ к капиталу стал значительно сложнее, чем в предыдущий период.

Г-н Хан отметил, что в прошлом компании, занимающиеся недвижимостью, имели доступ к разнообразным и гибким источникам капитала. Они могли привлекать капитал из договоров инвестиционного сотрудничества, от покупателей жилья, облигаций, банковских кредитов и т. д. Однако до сих пор эти каналы финансирования, включая банковские кредиты, сталкивались со множеством трудностей.

Между тем, в последнее время коммерческие банки также испытывают сильное давление, связанное с необходимостью поддержки бизнеса в соответствии с положениями Циркуляра № 02 и Декрета № 08, предусматривающими реструктуризацию задолженности клиентов. Поэтому при инвестировании в проекты в сфере недвижимости коммерческие банки также должны повышать инвестиционные стандарты и тщательно проверять проекты.

Он добавил, что проекты с полноправными юридическими инвесторами, но не в сегменте, на котором банки фокусируются в инвестициях, также очень сложно заимствовать капитал.

Сужение доступа к заёмному капиталу для компаний, занимающихся недвижимостью, также отражается в данных о денежных потоках компаний. Денежный поток от заёмных средств большинства компаний резко сократился в 2023 году на фоне ухудшения ситуации на рынке облигаций и ужесточения условий кредитования банками. Например, денежный поток Novaland сократился с 30 150 млрд донгов до 4 876 млрд донгов, а Dat Xanh – с 7 351 млрд донгов до 3 300 млрд донгов.

Во втором квартале доход от заимствований этих компаний не увеличился. Доход Novaland от заимствований в последнем квартале составил 19% от показателя 2023 года, Dat Xanh — 27%, DIC Corp — 16%.

Проблему затрудненного доступа к капиталу для предприятий сферы недвижимости также упомянул г-н Нгуен Куок Хунг, заместитель председателя и генеральный секретарь Ассоциации банков Вьетнама.

Г-н Хунг отметил, что банковские кредиты на недвижимость немалые. По состоянию на 1 августа общая сумма непогашенных кредитов на недвижимость и бизнес в сфере недвижимости составляла почти 22% от общего объема непогашенных кредитов в экономике. Объём непогашенных кредитов, выданных непосредственно бизнесу в сфере недвижимости, составил около 1,2 млн млрд донгов, а потребительских кредитов — 1,8 млн млрд донгов.

Оценивая юридические проблемы, о которых сообщают компании, работающие в сфере недвижимости, г-н Хунг задался вопросом, связано ли это с самим механизмом или с тем, что компании применяют его и не могут решить проблему. Он отметил, что многие проекты сталкиваются с юридическими проблемами, которые невозможно решить, поскольку они не соответствуют законодательству.

Тем временем банковская отрасль сталкивается с трудностями, связанными с незавершёнными проектами и юридическими проблемами. В связи с тем, что проекты ещё не прошли процедуру одобрения, банки сталкиваются с проблемой застоя денег в этих проектах, что затрудняет оборот капитала. «Банковский сектор сталкивается с этой проблемой, а не с тем, что он не создаёт условий для производственных и бизнес-подразделений, включая недвижимость. Это действительно вызывает беспокойство», — подчеркнул г-н Хунг.

Он поднял вопрос о том, что в настоящее время не существует статистики относительно того, сколько недостроенных объектов недвижимости «копят» деньги людей и банков, и сколько из этих проектов могут быть завершены.

Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn - 1 — Г-н Нгуен Куок Хунг, заместитель председателя и генеральный секретарь Ассоциации банков Вьетнама (Фото: Дэн Вьет).

Г-н Нгуен Куок Хунг заявил, что банковская отрасль также рекомендовала всем уровням отрасли быстро завершить процедуры руководства и устранить препятствия, чтобы застрявшие проекты можно было как можно скорее запустить в эксплуатацию.

Он заявил, что если банковская отрасль не проявит осторожность, юридические последствия будут огромными. Раньше даже компании без финансирования могли заниматься недвижимостью, а затем попадать в затруднительное положение и нуждаться в спасении. Три действующих закона о недвижимости решат эту проблему и откроют новые возможности для перспективных компаний в этой сфере.

Г-н Хунг заявил, что банки готовы инвестировать в компании, обладающие реальным капиталом и потенциалом. В частности, банки готовы кредитовать компании, занимающиеся недвижимостью и строящие социальное жильё. Что касается компаний, занимающихся недвижимостью, г-н Хунг отметил, что им следует реструктуризироваться и пересмотреть свои ресурсы.

управлять

Поскольку доступ к банковскому капиталу или корпоративным облигациям становится всё более затруднённым, компании, занимающиеся недвижимостью, вынуждены рассматривать другие варианты. Другие каналы мобилизации капитала для этих компаний включают выпуск акций, продажу проектов и заимствования в долларах США.

Планы по привлечению капитала многих инвесторов были одобрены путём выпуска акций на годовом собрании акционеров в 2023 году. Например, компания Novaland выпустила акции на сумму 2 000 млрд донгов в виде частной эмиссии и 11 700 млрд донгов в виде прав выкупа акций существующим акционерам. Группа Dat Xanh выпустила акции на сумму 1 700 млрд донгов в виде частной эмиссии и 1 800 млрд донгов в виде прав выкупа акций существующим акционерам.

Компания Khang Dien House выпустила 3000 млрд донгов для профессиональных инвесторов. Phat Dat завершила формирование списка акционеров для выпуска акций на сумму 1300 млрд донгов в форме права выкупа акций в мае прошлого года. DIC Corp планирует выпустить акции на общую сумму 3000 млрд донгов.

Ещё один вариант привлечения капитала, который компании по недвижимости, хоть и неохотно, всё ещё используют, — это продажа проектов. В частности, компания Tam Luc Real Estate Joint Stock Company продала проект площадью 3,68 га в городе Тху Дук компании Gamuda Land за 315,8 млн долларов США.

Компания Thuan Thanh Joint Stock Company продала компании Sky World Development Berhad участок земли площадью 2060 квадратных метров стоимостью 14,3 миллиона долларов США в районе 8 города Хошимин. Becamex IDC продала проект городской застройки площадью 18,9 гектара компании Capitaland. На годовом общем собрании акционеров в 2024 году компания Or Nam Long объявила о плане привлечения около 6000 миллиардов донгов в течение следующих трёх лет путём продажи основного капитала проекта и непрофильных активов.

Если проект не будет продан, предприятие решит установить стратегические отношения для реализации таких проектов, как сотрудничество HTN с Marubeni по реализации проекта нового административного центра в городе Тхудык.

Об этом свидетельствуют и данные финансовой отчетности, когда денежный поток от продажи инвестиций в другие виды бизнеса крупных предприятий в сфере недвижимости также резко увеличился с 2022 года по настоящее время.