Значительные инновации в земельном финансировании

Об этом сообщил г-н Дао Чунг Чинь, директор Департамента планирования и развития земельных ресурсов ( Министерство природных ресурсов и окружающей среды ) на семинаре «Управление земельными ресурсами и определение цен на землю — недостатки, выявленные на практике и в ходе государственного аудита», который проводился Государственным аудитом (ГА) совместно с Министерством природных ресурсов и окружающей среды утром 18 октября.

Многие нормативные акты больше не пригодны для применения на практике.

Г-н Дао Чунг Чинь, директор Департамента планирования и развития земельных ресурсов (Министерство природных ресурсов и окружающей среды), заявил, что управление земельными ресурсами и их использование по-прежнему имеет много недостатков и ограничений. В частности, к настоящему времени некоторые правовые нормы, регулирующие цены на землю, на практике оказались неэффективными, что выявило некоторые ограничения.

В частности, некоторые методы определения цен на землю не подходят для реальных условий информации о рынке прав землепользования и государственного управления ценами на землю в условиях неполной базы данных о ценах на землю. Положения о содержании и условиях применения методов оценки земель не являются конкретными и целесообразными, что приводит к случаям, когда к одному и тому же земельному участку применяются разные методы с разными результатами, что приводит к путанице в выборе населенных пунктов.

В то же время децентрализация и делегирование полномочий по определению цен на землю нецелесообразны и не соответствуют полномочиям по распределению земли, аренде земли, изъятию земли... что приводит к тому, что рабочая нагрузка по оценке конкретной земли в основном сосредоточена на провинциальных агентствах, в то время как возможности оценочных агентств и советов по оценке земли по-прежнему ограничены.

Обзор семинара. (Фото: КТ)

Кроме того, цены на землю в некоторых населенных пунктах значительно ниже рыночных. Правила выбора консультационного подразделения для определения цен на землю должны основываться на конкретном плане ценообразования на землю и соответствовать закону о торгах, что приводит к некоторым случаям, когда консультационное подразделение не может быть выбрано для реализации, что затягивает время и замедляет процесс ценообразования на землю...

Исходя из местной практики, г-н Май Тронг Тхай, заместитель директора Департамента природных ресурсов и окружающей среды Ханоя , также подчеркнул, что некоторые нерешенные проблемы в основном связаны с политикой в области земельного права и другими связанными с ним законами, которые еще не являются последовательными и унифицированными; В земельном праве имеется много положений, которые больше не соответствуют современным реалиям и требуют изучения и пересмотра.

Например, положения о получении трансфертов и капитальных взносов с использованием прав пользования сельскохозяйственными землями для реализации инвестиционных проектов в сфере коммерческого жилья не могут быть реализованы из-за несоответствий между положениями Закона о земле, Закона об инвестициях и положениями Закона о жилье; Не существует механизма рассмотрения случаев, когда инвесторы испытывают трудности с получением передачи всех прав землепользования (поскольку землепользователь не согласен или требует высокую цену...).

Что касается политики возврата земель, выделения земель и аренды земель для инвестиционных проектов, г-н Тай отметил, что проекты подлежат возврату земель государством в соответствии с положениями земельного законодательства до принятия Закона о земле 2013 года (но расчистка территории еще не завершена); переданы для реализации, но не подлежат изъятию земель в соответствии с Законом о земле 2013 года; Не существует никаких правил, разрешающих продолжение отвода земель и расчистки участков на оставшейся территории, расчистка которой еще не завершена. Инвесторы должны принять передачу и получить капитальные вложения в форме прав землепользования на этот земельный участок.

«Это приводит к тому, что инвестиционный проект является одним, инвестору приходится получать доступ к земле двумя способами, что создает трудности для государственных органов и инвесторов, поскольку люди не соглашаются, проект затягивается, а инвестиционный прогресс идет медленно», - подчеркнул г-н Тай.

Совершенствование правил земельного финансирования и цен на землю

Исходя из вышеперечисленных проблем, заместитель директора Департамента природных ресурсов и окружающей среды Ханоя предложил усилить работу по формированию прейскурантов цен на землю и конкретных цен на землю для обеспечения принципа приближения цен к рыночным; Усилить проверки, экспертизы и решительно отменять проекты, реализация которых идет медленно и которые нарушают земельное законодательство в соответствии с нормативными актами.

Институционализируя дух Постановления № 18-NQ/TW, г-н Дао Чунг Чинь сказал, что в проекте Закона о земле (с изменениями) конкретно оговорен принцип, согласно которому оценка земли должна соответствовать методу оценки земли в соответствии с рыночными принципами; соблюдать правильные методы, порядок и процедуры оценки земли; обеспечить объективность, открытость и прозрачность; Обеспечить независимость между консалтинговой организацией, Советом по оценке стоимости земли, конкретным Советом по оценке стоимости земли и агентством или лицом, уполномоченным принимать решения о ценах на землю...

В то же время законопроектом уточняется исходная информация для определения цены на землю по методикам, которые должны обеспечивать: фиксацию цены на землю в нотариально удостоверенных и удостоверенных договорах передачи права пользования земельным участком; Цена земли, выигранная на аукционе по продаже прав землепользования, без учета факторов, вызывающих резкий рост или падение цен, сделок с участием кровных родственников или других стимулов, зарегистрированных в национальной базе данных по земле; В случаях, когда в базе данных по земле отсутствует информация о ценах на землю, соберите информацию о ценах на землю путем проведения расследований и обследований, информацию о доходах, расходах и доходах от использования земли в соответствии с рынком.

Законопроектом также конкретно оговариваются сроки определения цены на землю для каждого случая предоставления земельного участка, аренды земельного участка, разрешения на изменение целевого назначения земельного участка, продления срока использования земельного участка, изменения формы землепользования, а также корректировки решений о предоставлении земельного участка и аренде земельного участка, изменяющих площадь, целевое назначение и срок использования земельного участка.

«Компетентный Народный комитет должен утвердить конкретные решения о ценах на землю в течение не более 180 дней с даты принятия решения о выделении земли, аренде земли, разрешении на изменение целевого назначения земли, расширении землепользования, изменении формы землепользования, корректировке решений о выделении земли, аренде земли и корректировке детального планирования», — подчеркнул г-н Дао Чунг Чинь.

Кроме того, законопроектом также предусмотрено, что цены на землю для расчета арендной платы за землю и уплаты ежегодной арендной платы за землю являются стабильными в течение 5-летнего цикла; Арендная плата за землю на следующий цикл рассчитывается на основе прейскуранта цен на землю первого года следующего цикла. В случае увеличения арендной платы за землю по сравнению с предыдущим циклом размер подлежащей уплате арендной платы за землю будет скорректирован с увеличением не более чем на определенный процент, установленный законом или правительством, по сравнению с предыдущим циклом. Данное положение позволяет предприятиям заблаговременно учитывать арендную плату за землю в ходе производственной и хозяйственной деятельности для стабилизации инвестиционной среды.

По словам г-на Дао Чунг Чиня, содержание методов оценки земли и условия применения каждого метода также четко прописаны в Законе, чтобы избежать проблем и рисков в процессе внедрения. Отменить рамочные положения правительства о ценах на землю и одновременно установить, что прейскурант цен на землю периодически разрабатывается ежегодно, публично объявляется и применяется с 1 января года и применяется для расчета платы за пользование землей при предоставлении государством земли, сдаче земли в аренду, изменении целевого назначения земли, признании права пользования землей, уплате налогов, сборов и т. д.

В частности, законопроект также предусматривает переходный период в направлении продолжения использования действующего прейскуранта цен на землю до 31 декабря 2025 года, чтобы у местных органов власти было достаточно времени для разработки и выпуска новых прейскурантов цен на землю в соответствии с новыми положениями Закона о земле. Дополнение к порядку разработки прейскуранта цен на землю, полномочия Народного Совета и Народного Комитета по разработке прейскуранта цен на землю; Построение таблиц цен на землю по зонам стоимости и типовым земельным участкам для территорий с цифровыми кадастровыми картами и базами данных цен на землю.../.

Ссылка на источник